Taşınmaz mal kiralamalarında yapılan kira sözleşmesi sözlü ve yazılı olarak yapılabiliyor. Ancak sözlü kira sözleşmesinin ispatlanması gerekiyor. Peki sözlü kira sözleşmesi nasıl yapılır? İşte sözlü kira sözleşmesinde ispat yükü…
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak ifade ediliyor.
Kiracılık hukukunun düzenlendiği Borçlar Kanunu’na göre bu sözleşme yazılı olabildiği gibi sözlü olarak da yapılabiliyor.
Sözlü kira sözleşmesi genellikle tanıdık ve akraba ilişkisi bulunan kişiler arasında yapılıyor. Sözlü anlaşma yapılsa da taraflar yine kanundaki hak ve yükümlülüklere sahip oluyor.
Ancak akrabalık ilişkisi, kirada yaşanabilecek muhtemel problemlerin önüne geçemiyor. Ayrıca sözlü kira sözleşmesinin ispatlanması gerekiyor. Peki sözlü kira sözleşmesi nasıl yapılır? İşte sözlü kira sözleşmesinde ispat yükü…
Sözlü kira sözleşmesinin ispat yükümlülüğü ile ilgili yargıtay kararları örneği aşağıda yer alıyor:
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 1
Esas No.
2003/8764
Karar No.
2003/9128
Tarihi
17.09.2003
1086-HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU (HUMK)/288/292/293
İSPAT YÜKÜ
KİRA AKDİ
KİRA İLİŞKİSİNİN VARLIĞININ İSPATI
SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİ
ÖZET
KİRA SÖZLEŞMELERİ YAZILI VEYA SÖZLÜ YAPILABİLECEĞİ GİBİ ZIMNİ ( ÜSTÜ KAPALI ) OLARAK DA VÜCUDA GETİRİLEBİLİR. YETER Kİ TARAFLAR KİRA SÖZLEŞMESİNİN ESASLI UNSURLARINDA ANLAŞMIŞ OLSUNLAR. NE VAR Kİ KİRA İLİŞKİSİ BİR HUKUKİ FİİL ( VAKIA ) DEĞİL, BİR HAKKIN DOĞUMUNA, DEĞİŞTİRİLMESİNE VEYA ORTADAN KALDIRILMASINA NEDEN OLMA NİTELİĞİ İTİBARİYLE BİR HUKUKİ İŞLEM ( MUAMELE ) DİR. BU NEDENLE, HUMK.NUN 288. MADDESİ UYARINCA 1.1.1998 TARİHİNDEN İTİBAREN 40.000.000 LİRAYI AŞAN SÖZLEŞMELER HAKKINDA TANIK DİNLENİLEBİLMESİNE OLANAK YOKTUR; KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI ANCAK YAZILI DELİLLE İSPAT EDİLEBİLİR. HEMEN BELİRTİLMELİDİR Kİ, SÖZÜ EDİLEN MİKTAR, YILLIK KİRA TUTARINA BAKILARAK BELLİ EDİLİR. SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİ KURULDUĞU YOLUNDAKİ SAVUNMANIN, İLGİLİSİNE YEMİN TEKLİF ETME HAKKI VEREBİLECEĞİ KUŞKUSUZDUR.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden maliki bulunduğu 900 parsel sayılı taşınmazı davalıların rızası dışında kullandıklarını bedel ödemediklerini ileri sürüp elatmanın önlenmesi, ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Davalı Hüseyin, dava konusu taşınmazı kira karşılığı kullandığını 2001 yılında davacı ile aralarında sorun çıktığını 2002 yılında başka bir kişinin kullandığını bildirip davanın reddini savunmuştur.
Davalı Reşat, taşınmazı kendisinin hiç kullanmadığını bildirip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın kira karşılığı kullanıldığı, haksız bir el atmanın olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Mahkemece, taraflar arasında kira ilişkisinin varlığından söz edilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere, özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.3.1942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.
Ne var ki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele ) dir.
Bu nedenle, HUMK.nun 288. maddesi uyarınca 1.1.1998 tarihinden itibaren 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı ancak yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir. Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın, ilgilisine ( davalıya yada davalılara ) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292 ve 293. maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.
SONUÇ : Hal böyle olunca, yukarda belirtilen ilkeler gözetilerek kira ilişkisinin mevcudiyetinin araştırılması sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün yukarıda açıklanan nedenlerden ötürü H.U.M.K.’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.09.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Sözlü kira sözleşmesi nasıl yapılır?
Özge ÖZDEMİR/Emlaktagundem.com