Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez ‘ site ortak alanlarının kiraya verilmesi ‘ konusunu kaleme aldı.
Kat mülkiyetinde bazı kararların alınabilmesi ve uygulanması çeşitli oranlara bağlanmıştır. Bunlardan biri de 45. maddede, ortak alanların reklam ilan başta olmak üzere çeşitli şekilde kiraya verilmesi ile metindir. Burada reklam-ilan olabilecek kiralamanın en hafifi olduğundan öne çıkarılmıştır, yapı,kulübe, büfe, bankamatik, baz istasyonu vs. gibi kiralamalar oybirliği hatta muvafakat name olmadan yapılamaz.
Ortak alanlar, giderlerin karşılanmasına faydası olacak gelir amacıyla kiraya verilebilir,ancak bu kiralama bir malikin vaziyet planında yapılmış olan bu değişiklikten dolayı zarar görmesine sebebiyet veriyorsa, kendisi hariç tüm malikler bir araya gelse bile bu kiralamayı veya yapıyı, örtmeye sebep olan bir şeyi o alana koyamazlar.
KMK madde 45, amir hükümdür,aksine bir başvuruda işlemin eski haline getirilmesi mahkemeden istenecek ve oturmuş içtihatlar dolayısı ile de mahkeme bu yönde karar verecek eski haline getirilmesi sürecinin maddi giderleri mevzuata rağmen malikleri uyarmayan yöneticiye veya uyarıya rağmen karar alıp uygulamayı yapan ve buna şerh koymayan maliklere ödetilecek, bununla da kalmayıp bu karar dolayısı ile kiralayanla yapılan sözleşmeden doğan fesih maddelerindeki tazminata katlanılacaktır.
En yakın örnek milyonlarca liraya yapılan, yapılmadan önce o caddedeki bir malikin uyarısını, itirazını dikkate almayan onlarca üst geçitlerin, viyadüklerin mahkeme kararları ile yıkılmalarıdır ki bu yapılar muhalif malikin parselinde bile değildir.
Tavsiyemiz,Herhangi bir ortak alanda, herhangi bir kiralamaya, maliklerden biri dahi olsa, herhangi bir muhalefet durumunda, söz konusu şeyin ortak alanda başka bir yere konabilirliğinin araştırılması, konmadan önce tüm maliklere gerekçeli bir bildirim yapılması, konunun tutanakla yedi günlük askıya çıkarılması, hiçbir itiraz gelmiyorsa bunun yapılması yönünde olacaktır ki örneğin bir araçlık otopark alanı,çocuk parkı gibi hizmete ayrılmış alanlara bu tip şeyler koymak maliklerin oybirliği bile olsa, onaylı vaziyet planı üzerinden imar kanununa muhalefete girer.
Sonuçta,site ortak alanları, malikin veya maliklerin değil, malikler birliğinindir.
Burada bahse konu olan ortak alanlar, KMK madde 10’da giderleri karşılamak amacıyla kiraya verilebilir nitelikte yapılmış bazı kapalı-açık alanlar değil, vaziyet planında olmadığı halde sonradan yönetimce oluşturulan kiralanabilir hale getirilen ortak yerlerdir.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni