Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez ‘site yönetiminde yolsuzluk’ konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı..
Sitelerde yolsuzluk ihtimali, mevzuat eksikliğinden dolayı imkan bulur, yolsuzluk ortamı, önemsenmeden hazırlanan “Yönetim Planı” ile oluşur, yönetici-denetici seçimlerindeki malik katılım oranı-ilgisi ile yolsuzluk imkanı test edilir, sonrasında ek-ilave-lüks işler bütçesi ile de yolsuzluk hayata geçirilir,yolsuzluk denetim kurulunca (engellenir) ortaya çıkarılır, hile denetimi ile tescil edilir, malikin talebi ile hakimin müdahalesi üzerinden mahkeme kararı ile yolsuzluğu yapanlara yaptırımlar uygulanır.
Ancak asıl olan yolsuzluğun önlenmesidir. Öncelikle aşağıda , yolsuzluğa ortam sağlayan konuları inceleyelim sonrasında da önleyici tedbirleri sıralayalım.
1-) Sitelerde yolsuzluk ihtimali, mevzuat eksikliğinden dolayı imkan bulmaktadır: Site yönetimleri mevzuatının temeli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunudur. Kat Mülkiyet Kanunu ise temel olarak çok katlı binalar-apartmanlar için 1965 yılında çıkarılmış, zamanla artan ihtiyaçlara istinaden de değişiklik ve eklemelerle toplu yapı ve çeşitli maksatlı kullanıma yönelik binaların tapulanması ve yönetimine cevap verir hale getirilmiştir, getirilmektedir.
Site yönetimlerinin tüzel kişiliği olmadığından, temel mevzuattaki yetersizliklerden dolayı, konunun boşlukları başta medeni kanun olmak üzere benzeri konuya yakın olgular mevzuatı, uygulamaları ile doldurulmaktadır.
Prensipte, siteleri mevzuatlar yönetir, kurullar yalnızca hizmet eder. Ancak tüzel kişisizlikten, mevzuat eksikliğinden dolayı siteler bazen birkaç kişinin rant kaynağı olabilmektedir.
Sitelerin yönetimi malikler birliğince yapılır. Ancak binlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılarda fiiliyatta bir birlikten bahsedilemez. Bu birliğe yol gösterecek detay bir mevzuat olmadığı gibi, bu birliği denetleyecek, ancak malik talebi ile olabilecek hakimin müdahalesi dışında ona sekretaryalık yapacak bir resmi kurum da mevcut değildir.
Mevzuat yetersizliğinden dolayı, site yönetimlerinde kooperatif, dernek hatta siyasi parti mevzuatları ve terminolojisi etkin olarak yer bulmaktadır. Bu yer buluş da site yönetimlerinde yolsuzluk,hile ve rant ortam-imkanı oluşturmaktadır.
2-) Sitelerde yolsuzluk ortamı, önemsenmeden hazırlanan “Yönetim Planı” ile oluşur: Malikler henüz topraktan-maketten daire alırken aslında bir bağımsız bölüm, bir site yaşamı, bir yönetim planı aldıklarının farkında değillerdir. İmalatçı firma kanunun ilgili maddeleri gereğince kat irtifakı kurarken hiçbir hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu danışmanlık almadan, kes-kopyala-yapıştırla bir yönetim planı yaparlar ve inşattan-oturuma bu plan üzerinden pazarlama ve refere müşteri kaygısı ile geçerler.
Belli bir süre sonra geçici yönetim, kanundaki süresini tamamlar ve siteyi, mevzuata hakim olmayan asıl sahiplerine, maliklere teslim ederler. Geçiciden, daimi yönetime geçiş çok sancılıdır. Bu geçişin sekretaryasını müteahhit firma yapar, ancak bu firmanın da mevzuat tecrübesi en fazla hukuki seviyededir.
3-) Sitelerde yolsuzluk imkanı, yönetici-denetici seçimlerindeki malik katılım oranı-ilgisi ile test edilir: Malikler kurulu, site yaşamı senaryosu yazılmadan, kat irtifakı safhasında tek boyutlu ve yalnızca eksik bir evrakı tamamlamak amacıyla yazılmış yönetim planı üzerinden yönetici ve denetici atanmaya-seçimlere davet edilir.
Kanun koyucu, sitenin yönetimi için, maliklere yönetim ve denetim müessesesi oluşturulmasını amir madde olarak kanun metninde açıkça dikte etmiştir. Bu müesseselerin oluşturulması, kişilerin atanması ve atanacakların özellikleri konusunda detaylara kanun maddelerinde yer verilmiştir.
Ancak bu atamanın, yönetim ve denetim müesseselerinin oluşma – işlev usulüne ilişkin takipçi resmi bir makam veya mevzuat bulunmamaktadır. Bu usul ve mevzuat gereğinin yönetim planında yer alacağı öngörülmüştür. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, yönetim planı müteahhit için kat irtifakı kurulurken, tamamlanması gereken basit, tapu idaresinde ise içeriği kontrol edilmekten ziyade “ KMK –ya aykırı maddeler geçersizdir” kaşesi ile teslim alınacak ek bir evraktan başka bir şey değildir. Ancak bu basit evrak kanunda tüm maliklerin 4/5 çoğunluğu onayı olmadan değiştirilemeyecek özelliği ile sitelerde verimsizliğin, yolsuzluğun ve rant edinmenin kaynağı olacaktır.
Sonuçta, site yaşam kültürü henüz oluşmadığından, malikler yönetici ve denetici atama seçimlerine %2-10 arası bir katılımla ilgi gösterince, bazı malikler bu ilgisizlikten dolayı öne çıkarlar, sonrasında dernek mevzuatına yakın uygulamalarla yönetim ve denetim kurullarını, site yönetim nosyonunun dışında kendilerine yakın kişilerden oluşan, dernekler mevzuatından kalma, site yönetimi kültüründen uzak, listeler üzerinden seçimle atanması ile hizmet kaygısız, vergi usul mevzuatı yaklaşımlı faaliyet değil yalnızca mali bir denetim üzerinden yönetim ve denetim işlerini yürüten, hizmetten kopuk aidat-avans kararları çıkarıp, tahakkuk, tahsil süreçlerini avukat vasıtasıyla takip eden bir ekip oluşur. Bu ekip mahkeme yolunu kapmak için de denetim raporlarını rakamlar üzerinden sunarak yönetimle maliklerin-malik temsilcilerinin helalleşmesini sağlayarak rantı legalleştirir. Bazılarının sandığı gibi site yönetimlerinde, yönetimin ibra edilip-edilmemesi gibi bir nosyon yoktur, site yönetimlerine resmi gözlemci gelmez. İbra derneklere has bir olgudur, site yönetimlerinde bildiğimiz helalleşme söz konusudur, sonuçta bir çok yönetimde usulsüzlük var diyen malik mahkemeye gitmez ve bundan dolayı da kamu davası oluşmaz. Yani hukuki boyut açıkça, malik iradesinin hakime ulaşması ile mümkündür.
4-)Site yönetici-yönetim kurulu seçimlerindeki aşırı rekabet varlığı, usulsüzlüğün varlığının önemli bir göstergesidir. Genellikle, site yönetimi seçimleri ile ilgilenen malik oranı %2-yi geçmez ve maliklerin % 90 kadarı ise aidatlarını ödemek dışında yönetime dahil olmazlar.
Mevzuat yetersizliği, yönetim planlarının detaysızlığı, hukuki sürecin malik iradesi ve fiili çabası ile başlatılabilirliği ve takibinin vakit ve nakit gerekliliği, rant peşinde olanların elini güçlendirir. Usulüne uygun olmayan seçimlerle yönetim ve denetimde yer alıp, mevzuat dışına çıkarak, site yönetim imkanlar ile istihdam edilen avukat ve mali müşavirler üzerinden tahsilat ve denetim yaptırıp, faaliyet ve harcamalar konusunda helalleşmeyi (ibrayı) sağlayabilmek, usulsüzlüğün site içinde kalmasını sağlar.
5-)Sitelerde yolsuzluk, ek-ilave-lüks işler bütçesi ile hayata geçirilir: Günümüzde usulsüzlük yapılabilir kalemler değişmiştir. İşletme projeleri bütçelerinin % 55-i personel, %20-si enerji geri kanlı ile idari giderlerdir. Site yönetimlerinde gider olmadan gelir de olmayacağından usulsüzlük için gider oluşturmak gerekmektedir. Bu gider havuzu kanunun bazı maddelerine ek-ilave-lüks olarak tanımlanan işlerle oluşturulur. Site yönetimlerinde, usulsüzlük, İşletme projesinin dış kaynak personel alımı ve % 25 idari gider ile demirbaş avans bütçesi havuzu içinde %5 ila % 40 oranında yapılabilir.
Sitelerde yolsuzluk; genellikle hizmet ve mal satın alımlarında, maliyetin içine giydirilerek yapılmakta olsa da daha farklı usulsüzlük şekillerine de rastlanmaktadır. Sitelerde yolsuzluk, vergi usul mevzuatı ve-veya muhasebe kuralları ile değil faaliyet ve denetim süreçlerini çapraz olarak sorgulayan mali-hukuki-idari-sosyal boyutlu hile denetimi ile yapılmalıdır.
Yolsuzlukla mücadele; yolsuzluğun iddiası , tespiti, mahkemeye taşınarak muhataplara yaptırım uygulanması gibi zorlu ve malik iradelerinin netlik dercesine bağlı bir sürece ihtiyaç duyarken, yolsuzluğa imkan tanınmaması daha pasif ve kolay süreçlerin zamanında yönetim planına –iç mevzuata dahil edilmesi ile mümkündür.