Uzun zamandır Türkiye’de konutta bir balon olup olmadığı sorgulanıyordu. Bu tür bir soruyu sorduğunuzda balonun ne olduğunu tanımlamanız gerekiyor. “Konut fiyatları çok pahalı” demek “Konutta balon var” anlamına mı geliyor? Bu konuyu açmamız lazım.
Bir sektörde fiyat pahalı olabilir ama balon oluşmayabilir. Balon dediğinizde aslında çok şişmiş ve patlamaya yakın durumlar kastedilir. Balonların en önemli özelliklerinden biri, fiyatlar yükseldikçe talebin daha da artmasıdır. Ekonomi ilminde talep kanunu adında bir kanun vardır. Eğer bir malın fiyatı düşerse, diğer koşulların değişmemesi şartıyla o mala olan talep düşer. Halbuki balon gibi durumlarda, fiyat arttıkça talep artmakta ve şuursuz bir alıcı kitlesi oluşmaktadır.
Hyman Minsky bir balonun oluşma koşullarını dört ana kurala bağlamıştır. Birincisi; bol ve ucuz paranın (düşük faizli) kolayca bulunabilmesidir. İkincisi; bir varlığa değer biçme yöntemleriyle ortaya çıkan değerin çok üzerinde bir fiyatı ödemeye alıcıların razı olmalarıdır. Bir bakıma, “fiyatlar çok artıyor bir daha alamam” korkusuyla talebin artması söz konusu olabilir. Üçüncüsü; bir sektörde balon oluşması için bir önceki sektör krizinin unutulması gerekir. Sonuncusu da; ihtiyacı için değil de yatırım yapıldığında getirisi yüksek olduğu için şuursuz bir yatırımcı kitlesinin ortaya çıkmasıdır.
Yeni hava pompalamıyor
Bu koşulların hepsi yerine gelse bile balon patlamadan uzun süre dayanabilir ama küresel ölçekteki konut balonlarına baktığımızda çok fazla patlama örneği vardır. 2008’de ABD’de, 1990’larda Japonya’da, 2010’da İspanya’da ve İrlanda’da, 1988-1989 yıllarında İngiltere’de ve 1970’li yıllarda Kanada’da konut balonları patlamıştır.
Türkiye’deki konut sektöründe bu dört koşulun yerine gelip gelmediğine bakalım.
1. Şu an bol ve ucuz paradan bahsetmek zor. Faizler mevduatta bile yüzde 12 seviyelerine çıkmış durumdadır. İnsanlar borçlanırken artık bin defa ölçüp bir defa kesmektedirler. Konut kredi faizlerinin en düşüğü bile yıllık bazda yüzde 15-16’dan başlamaktadır. Bu durum, daha önce şişmeye başlayan konut balonuna en azından yeni hava pompalanmadığını göstermektedir.
Deprem unutulmuş gibi
2. Alıcı kitlesi fiyatlar çok hızlı yükseliyor almazsam bir daha alamam korkusunu 2012 yılında yaşıyordu ama 2013’ten sonra fiyat artış ivmesi zayıfladı. Tabii ki bunda son bir aydır dolardaki yükselişin ve insanların önlerini görememelerinin etkisi de var. Bu yüzden balon şişmiyor diyebiliriz.
3. Konut sektörümüzde daha önce bir balon oluşup patlamadığı için önceki krizin unutulmuş olması seçeneği uygun değil gibi görünse de 1999’daki 17 Ağustos depreminden sonra İstanbul’da evini 20-25 bin liraya satanları biliyorum. İstanbul depremi konut fiyatlarını anormal biçimde aşağı çekerek, deprem nedeniyle bir kriz yaratmıştı. Bunun unutulduğundan şüphe yok.
Dolar fiyatı önemli olacak
4. Son olarak şuursuz bir yatırımcı kitlesi hâlâ var. Yeni projelere temelden giriyorlar ve 1 yıl sonra satış yapıyorlar. Ama alırken kredi kullandıkları ve kaldıraçlı alım yaptıkları için ellerindeki paraya iyi getiri sağlıyorlar. Elinde 200 bin lirası olan biri, bankadan 200 bin TL kredi çekiyor, temelden 400 bin liraya konut alıyor. Bir yıl sonra 500 bin TL’ye sattığında ise banka borcunu kapatıyor ve 200 bin lirasına 40-50 bin lira kazanabiliyor. Yani yüzde 20-25 getiri hiç fena değil.
Sonuç olarak kesin bir balondan söz edemesek de konut fiyatlarının çok yüksek olduğundan bahsedebiliriz. Eğer oturacağınız evinizi almıyorsanız, konuta yatırım akıllıca değil. Dolardaki yükseliş aynı ivmeyle devam ederse, konut fiyatlarında düşüşler kaçınılmaz olur.
Bugün
Bir yanıt bırakın