Türkiye konut fiyat artışında uluslararası sıralamada zirveye oturdu. İngiliz Knight Frank’in raporuna göre, Türkiye’de konuta olan talep darbe girişimine rağmen hız kesmedi. Destek Yatırım Araştırma Müdür Yardımcısı Adnan Çekcen, Temmuz 2014’de 85 bin 101 konut satışı gerçekleşirken, 2015 yılının aynı ayında 96 bin 589 adet konut satıldığına dikkat çekerek, tüketici güven endeksi rakamlarıyla birlikte bu veri değerlendirildiğinde, Türk ekonomisine ve istikrara olan güvenin devam ettiğinin görüldüğünü kaydetti.
Konuta talep geçen seneye göre arttı
Dünyanın önemli gayrimenkul şirketlerinden İngiliz Knight Frank’ın yayınladığı emlak raporunda, dünyada emlak fiyat artışında Türkiye’nin zirveye yerleştiğini görüyoruz. Türkiye’de konut fiyat artış hızı yılın ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13.9’ oranında artmış durumda. Bu alanda Türkiye bir önceki değerlendirmede olduğu gibi zirvedeki yerini korurken, %11.2 ile Yeni Zelanda, %10 ile Kanada ve %9.4 ile Şili sıralamada yer alan diğer ülkeler olarak karşımıza çıkıyor. Konut fiyatlarının en çok düştüğü ülkeler ise rapora göre Tayvan(-9.4), Ukrayna (-9.2) ve Hong Kong (-8.1%) olarak sıralanıyor.
Elbette herhangi bir alanda veya üründe fiyatların artması, oraya talebin olduğunu gösteriyor. Yani konut sektöründe yılın ilk yarısında konut talebinin yüksek olduğunu ve bu alandaki güvenin korunduğunu görüyoruz. TUİK’in açıkladığı Konut Satış İstatistiklerine göre Türkiye’de konut satışları 2016 Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,8 oranında azalarak 81 343 oldu. Temmuz ayını kapsayan bu konut satışlarındaki azalış beklenen bir durumdu. 15 Temmuz darbe girişimi sonrası sektörel bazda böyle bir etki makul karşılanabilir. Kaldı ki genelde Temmuz ayında konut satışlarında bir azalma olduğu son yıllarda görülüyor. TUİK Konut Satış İstatistiklerine göre Temmuz 2014’de 85 bin 101 konut satışı gerçekleşirken, 2015 yılının aynı ayında 96 bin 589 adet konut satılmış. Yani emsal dönemlere nazaran Temmuz ayı konut satışlarındaki azalma ciddi bir kaygı yaratmıyor.
Geldiğimiz noktada hem ekonomik veriler hem de para ve maliye politikaları çerçevesinde atılan adımlar bu sınırlı azalmayı bertaraf edebilir. İşin para politikası cephesinden baktığımızda Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının faizleri düşürerek bankalara yarattığı likitlide hamlesini görebiliriz. TCMB son 8 ayda, piyasaları günlük olarak fonlandığı üst bantta toplam 225 baz puanlık indirime gitti. Gecelik fonlama faizi %10.75’den geldiğimiz noktada %8.50’e çekildi. Aynı zamanda mevduat bankalarının, Merkez Bankasında tutmak zorunda oldukları TL zorunlu karşılık oranlarını toplamda 100 baz puan düşüren TCMB, aynı zamanda döviz olarak tutulan diğer zorunlu karşılıkların (Rezerv Opsiyon Mekanizması) faizini de arttırdı (ROK). Böylece piyasaya yaklaşık 1,1 milyar Türk lirası ve 600 milyon ABD doları ilave likidite sağlanmış oldu. Bu ikinci adım elbette önemliydi. Faizlerin indirilmesi için bankalarında elini rahatlatılması bu dönem itibariyle konut kredilerine de olumlu yansıdı ve bankalar bir bir indirime gitti. Yapılan çağrılarla beraber toplamda 10 banka konut kredi faizlerinde indirime gittiler. Bakanlar Kurulu’nda bu hafta itibariyle KDV ile ilgili bir adım geldi. Kararla KDV oranlarının, konut teslimlerinde yüzde 18 olarak uygulanan KDV’nin 31 Mart 2017’ye kadar yüzde 8 olarak uygulanması hüküm altına alındı. 150 metrekarenin üzerindeki konutlar için yüzde 18 olan KDV oranı yüzde 8’e çekildi.
Tüketicinin ekonomiye güveni tam
Türkiye’nin son açıklanan enflasyon verisinde ise beklentilerin aksine bir azalma söz konusu. Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık %0,29 düştü yıllık manşet enflasyon %8.05’e geriledi. Bunun iki sonucu olabilir. Düşük enflasyon TCMB’nin faiz indirimlerine daha rahat devam edebilmesini sağlayabilir. Aynı zamanda yukarıdaki raporda belirtilen konut fiyat artışının enflasyon üzerindeki baskısını sınırlı kılabilir. Diğer taraftan Ağustos ayı Tüketici Güven Endeksine baktığımızda %74.4 olduğunu görüyoruz. Yani tüketici eğilim anketi sonuçlarından hesaplanan tüketici güven endeksi, Ağustos ayında bir önceki aya göre %11,1 oranında arttı; Temmuz ayında 67,03 olan endeks değeri Ağustos ayında 74,44 oldu. Burada tüketici güvenin korunduğuna dair önemli bir veri olarak karşımıza çıkıyor.
Kredi kolaylıkları olumlu yansır
Dolayısıyla konut sektöründe artış için piyasadaki yoğun talebin korunduğunu görüyoruz. Özellikle piyasalarda merak edilen konu ise 15 Temmuz darbe girişimi sonrası konut tarafına olan talebin değişip değişmeyeceği yönünde. Söz konusu raporda yılın ikinci çeyreğini kapsıyor.
Konut kredilerinde yapılan bu esnekliklerin yansımalarını muhtemelen yılın son çeyreğine girerken göreceğiz. Yaz dönemi olmasından kaynaklı iç piyasadaki durgunluk ve beklentilerin genel olarak bayram sonrasına ertelenmesi kredi talebinin de gecikmeli olarak artmasına sebebiyet verebilir. Fakat talep artışı sektöre önemli bir hareketlilik katabileceği gibi konut fiyatlarına da yansıması beklenebilir. Bir konutun fiyatı arz ve talebe göre belirlenirken kısa dönemde konut arzının neredeyse sabit olması talebin artarak konut fiyatları üzerinde baskı yaratmasına neden olabilir. Böyle bir durumda bankaların attığı adımlara inşaat ve gayrimenkul sektöründeki söz sahibi kuruluşların da karşılık vermesi, uygun kampanya ve ödeme koşullarıyla beraber fiyat sabitlemesi gibi yönteme gitmesi makul olabilir. Bu durum konut talebinin kısa sürede artmasına sebep olurken kısa vadeli enflasyonist baskı yaratabilecek fiyat artışları da önlenebilir. TUİK’in açıkladığı rakamlara baktığımızda 2015 yılında 434.388 adeti ipotekli, 854.932 adeti diğer olmak üzere toplam 1.289.320 konut satışının gerçekleştiğini görüyoruz. Şuana kadar ise yani 2016 yılının haziran dahil olmak üzere ilk 6 ayında toplamda 630799 konut satıldı. Şimdiden 2016 yılı toplam hedef ise geçtiğimiz yılın rekoru 1 Milyon 300 Bin adet konut satışı olarak belirlendi.
Adnan Çekcen-Destek Yatırım Araştırma Müdür Yardımcısı