Kentsel dönüşüm projesinin Türkiye’nin önümüzdeki 20 yılına damga vuracak bir proje olduğunu söyleyen Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, geçtiğimiz günlerde torba yasada çıkan yeni düzenlemelerle birlikte kentsel dönüşümde ikinci bir ivmenin yakalanabileceğini söyledi. Kabadayı Merkez Bankası’nın son faiz indiriminden sonra bankaların da hızla konut faizlerini yüzde 1’in altına çekmesinin sektörü canlandıracağını söyledi.
– TCMB bu ay 50 baz puanlık faiz indirimi gerçekleştirdi. Sektör açısından ne anlam taşıyor?
Bizim de beklentimiz en az 50 veya 100 baz puanlık bir indirimdi. Nihayetinde bizim sektörde faiz oranları çok önemli bir etken. Yaklaşık 1-1.5 yıldır faiz oranları yüksek seviyelerde seyrediyordu. Şu anda yüzde 1.15’ler seviyesinde. Geçtiğimiz iki para politikası kurulunda Merkez Bankası indirim yapmış olmasına rağmen bankalar tarafına net bir şekilde yansımış değildi. Biz artık yapılan 3. faiz indirimiyle beraber, çok kısa bir süre içinde bankaların da bunu yansıtmasını diliyoruz. Çünkü nihayetinde yatırımcı ve tüketici açısından son gelen TÜİK verilerinde de görüldüğü üzere, firmalar peşin veya senetli satışlara dönmeye başladı. Bu sağlıklı bir yapı değil. Çünkü kendi işimizin dışında farklı bir alana da yani banka görevi görmeye de sebebiyet vermeye başladı. Tüketicinin psikolojik sınır diye tanımladığı yüzde 1’in altına gelmesini arzu ediyoruz. Çünkü nihayetinde yatırımcı ve tüketici tarafında çok yoğun bir ilgi var gayrimenkule. Geçenlerde 1 aylık bir süreçte kampanya yaptık. Kampanya rakamlarını karşılaştırdığımız zaman geçen yılki rakamları yakalamadığımızı görüyoruz.
İSTANBUL HÂLÂ UCUZ
– Konut fiyatları düşer mi sorusu çok geliyor. Ne dersiniz?
Konut fiyatlarının düşmesi bilhassa İstanbul gibi büyük şehirlerde zor. Londra, Paris, New York gibi dünyada muadil şehirlerden çok daha ucuzuz. Ancak yine de bu, tamamen arz talep dengesiyle ilgili bir şey. İstanbul’un bir üçgeni var. Kartal’dan başlayıp Cendere’den Basın Ekspres’e kadar. Burada arz zaten kısıtlı, talep çok yoğun. Yoğunluk bu üçgen içinde yaşanıyor. Enf-lasyon, kur etkisi, kredi oranları, yabancıya mülk satışı gibi nedenlerden bu bahsettiğim altın üçgende fiyatlarda bir gevşeme söz konusu değil. Ancak şehrin dış çeperlerine doğru belki fiyatlarda düşüş olabilir.
– Peki kentsel dönüşüm ne aşamada? Yaz aylarında nasıl bir dönüşüm bekliyorsunuz?
Kentsel dönüşüm yasasından yararlanan çok yoğun bir kitle var. Bilhasssa arsa değerinin yüksek olduğu yerlerde; Bağdat Caddesi, Beşiktaş gibi yerlerde kentsel dönüşüme yoğun bir talep var. Bağdat Caddesi’nde her sokakta ikişer üçer şantiye var. Ancak kentsel dönüşümden anlayacağımız şey bina dönüşümü veya yenilemesi değil, depreme dayanıklı meskenlerin yapılması ve şehirlerin dönüştürülmesi olmalı. Bu noktada da gerçekten İstanbul’daki belediyelerimizin çok yoğun ilgileri var. İlk planda aklıma gelen belediyeler Üsküdar, Beyoğlu, Bağcılar, Esenler. Örneğin Çekmeköy Belediyesi bir vizyon planını geçtiğimiz aylarda yayınladı. Gerçekten muhteşem çalışmalar var. Kentsel dönüşüm Türkiye’nin önümüzdeki 20 yılına damga vuracak bir proje. Dikkat edilmesi gereken altyapısıyla beraber dönüşümünü yapmak, adaletli bir yapının oluşması. Geçtiğimiz aylarda kentsel dönüşüm yasasıyla ilgili torba yasada bir madde çıktı. Onun yürürlüğe girmesi ile kentsel dönüşümde ikinci bir ivmeyi yakalayabiliriz. Diğer noktada biz sektör olarak kentsel dönüşüme bir gönüllülük esası olarak bakıyoruz. Türkiye’nin kendine yakışan, depreme dayanıklı yapı stokunu ortaya koyması için çalışıyoruz. Vatandaş da ne kadar çok bilinç-lendirilir ve konuya ısındırılırsa o kadar hızlı ilerleyebiliriz.
– Yabancıya satışta bebek adımlarındayız, nasıl hızlandırabiliriz?
Yabancıya mülk satışı, her yıl kartopu gibi artacak. Farklı bir noktadan bakacak olursak, yabancıya mülk satışını hep bireysel olarak yapıyoruz artık kurumsal yabancıyı da ülkemize çekmeliyiz. Biz Ege Yapı olarak uluslararası arenada yoğun ilgi alan bir firmayız. Uluslararası işbirlikleri çok önemli. Son zamanlarda görüyoruz ki yabancı yatırımcılar gayrimenkul sektöründe geliştirici olarak daha etkin ve aktif ve bir rol almaya başlıyorlar. Bizim yaptığımız görüşmelerde, sektördeki diğer meslektaşlarımızın yaptığı görüşmelerde de net bir şekilde şu tablo var: 2017’de 10-15 yabancı menşeili gayrimenkul firması Türkiye’de faaliyet gösterecek. Diğer taraftan piyasada biz bireysel yatırım noktasında çok yolun başındayız. Biliyorsunuz bir İspanya örneği verilir, Yunanistan örneği verilir. Bugün Londra, New York, Singapur tamamen yabancı dış yatırımcıyla ayakta duruyor. Türkiye’de bu oranlar yüzde 3’lerde 5’lerde. Evet potansiyelimiz yüksek ama daha agresif çalışmalıyız. Biz de fuarlara gidiyoruz ama bu yeterli değil. Büyükelçiliklerimizin de ticari faaliyetler ve konferanslar vs gibi farklı aktivitelerle bunu güçlendirmesi lazım. Bir gayrimenkul fuarı var Cannes’da. Önümüzdeki sene Türkiye’de olması noktasında ciddi bir adım atıldı. Bu bile Türkiye’deki gayrimenkulün potansiyelini gösteriyor. Tabii şu an kısa vadede jeopolitik riskler engel olabiliyor olabilir ama çok yakın zamanda açılacağına şahit olacağız.
İRAN’A KNOW-HOW İHRACI
– Jeopolitik riskler…
Jeopolitik riskler var evet. Suriye, Rusya ve Ortadoğu. Rusya ile ilişkilerimizin tamir olması önemli. Bir de tabii İran pazarı var. İran, 20 yıldır ambargo altında kalmış Türkiye için büyük bir pazar. Türkiye’de bu süreçte büyük bir know-how oluştu. Biz bunu bu pazara ihraç edebilirsek, çok önemli bir pazarı kazanmış oluruz. İran gibi Körfez gibi Orta Asya ülkeleri gibi bölgelere ne kadar çok ihraç edebilirsek ihracatın niteliğini artırabiliriz. Şu an ağırlıklı Suudi Arabistan’dan know-how konusunda çok büyük ilgi var bize. Diğer taraftan şu an döviz kazandırıcı ve Türkiye’nin en büyük problemlerinden biri olan sıcak parayı uzun vadeli yatırımları sağlayan sektör gayrimenkul. Bu potansiyeli Türkiye’nin çok iyi değerlendirmesi lazım.
– Gayrimenkul sektörünü finansal piyasalarla nasıl entegre edebiliriz?
Türkiye’de gayrimenkulün finansal tarafı çok zayıf. Bugüne kadar gayrimenkul sektöründe sat veya yap modeli veya bankalardan kullanılan ticari kredilerin büyümesi gibi birkaç tane finansal model vardı. Son zamanlarda gelişen sektörle beraber hacimler büyüdü, cirolar büyüdü. Bu sebepten dolayı sektörün farklı finansal enstrümanlara ihtiyacı var. Burada en ehemmiyet vermiş olduğumuz konu yatırım fonları gibi fonlarda veya gayrimenkul sertifikası gibi alanlarda küçük yatırımcıların da katma değerden faydalanması. Vatandaş imkanı yetiyorsa gayrimenkul alabiliyor. Ancak imkanları elvermeyen vatandaşlar sektöre yaklaşamıyor. Bu gibi ürünlerin yaygınlaşması ile dar gelirli vatandaşlar da kira sertifikaları, yatırım fonları gibi ürünlerle zaman içinde konut sahibi olabilecek tasarrufları yapabilir hale gelecek. Böylece SPK da devreye gireceği için piyasa şeffaflaşacak. Bu sebepten dolayı finansal operasyonlar her açıdan hem geliştirici hem de yatırımcı açısından çok faydalı olacak.
YATIRIMCILAR AİDATLARA DİKKAT ETSİNLER
– Konut almak isteyenlere ne önerirsiniz?
Konut almak isteyenlere birinci önerim inşaat sırasında ürünü görecek ama bitmemişse inşaat sırasında yatırım yapacaksa markayı kontrol etsinler. Çünkü nihayetinde taahhüt edilen ürünle teslim alınan ürünün aynı olması çok önemli. Tabii ki teslim sonrası hizmet çok önemli. Bu teslim ettik bittiyle olmuyor. Sonraki süreçte inşaat yönetimi hizmetler ile ilgili konularda şikayet edebileceği ve muhattabı olabilecek bir hizmet gerekiyor. Tüketiciyi çok ilgilendiren diğer konu ise bölgenin yatırım potansiyeli ve uygun ödeme koşulları. Örneğin, konut kredi ürünlerinin çok yüksek olmaması için biz bir kampanya yaptık. Yüzde 0.79 faiz vererek tüketici üzerindeki yükü biraz alıp daha ulaşılabilir noktaya getirmeye çalışıyoruz. Nihayetinde ilgi çok yoğun. Bu sebepten dolayı ilgiyi realize etmek için yapılması gereken, tüketiciye ulaşılabilir rakamlarla ulaşılabilir ödeme planlarının ortaya çıkarılması.
MARKALI KONUT SEÇİN
Ödeme planına uyarsa eğer bu sefer firmanın geçmişine bakması önemli. Çünkü taahhüt edilen sürede ve kalitede prim potansiyelinin de oluşması için iyi bir marka üreticisinden alması çok önemli. Bakmaları diğer niteliklerin arasında öne çıkanlar ise okula yakınlık, yeşil alanlar, sosyal aktivite alanları, güvenlik, enerji tüketimi ve tabii ki aidat. Tüketici konutu satın alırken ne aşamada olursa olsun aidatını sorsun. Yani topraktan bile projeye girse dairenin aidatını sorsun. Onun dışında tabii ruhsatına bakması lazım. Kat irtifakı kuruldu mu onlarla ilgili belgeler alması lazım ki kendisini güvenceli noktaya getirsin. Bir noktaya daha değiniyoruz yatırımcı her ne kadar taksitle bir ürün alacak olsa dahi kredi kullanma imkanı var mı yok mu kontrol etmesi lazım. Çünkü banka kredi kullandırdığı anda tüketiciye karşı o da sorumlu olmuş oluyor ikinci bir muhattap oluşmuş oluyor.
ALTI YENİ PROJEMİZ OLACAK
– Yeni projeleriniz neler?
2015, teslim yılımız oldu. Bu yıl yeni proje yılımız. Masamızda 6 proje var. Biri Beylerbeyi’nde ofis projesi. Yılbaşında başladık projeye, 2017 Ağustos ayında tamamlamayı hedefliyoruz. Kağıthane’de 130 bin metrekare inşaat alanına sahip karma bir projemiz var. Sonbaharla beraber başlamayı hedefliyoruz, teslim 30 ay sonra. Emlak Konut’la hasılat paylaşımlı Fatih’te bir projemiz var. Ona da son çeyrekte başlıyoruz, karma bir proje. 30 ayda bitireceğiz. Çekmeköy’de 2 projemiz var. İkisi de konut projesi, ruhsat işlemleri sürüyor. Birini 24 ay, diğerini 30 ayda tamamlayacağız. Ağutos ayında başlamayı ve 30 ayda tamamlamayı düşündüğümüz Maslak ofis projemiz var. Ataşehir’de kentsel dönüşüm projemiz var. 2017’nin son çeyreğinde başlamayı düşünüyoruz. 30 ayda tamamlayacağız. Bir de Beyoğlu’nda kentsel dönüşüm projesi var. 2017’nin üçüncü çeyreğinde başlayıp 30 ay sonra teslim edeceğiz.
Star