Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez’den kiracıların ortak gider teminatına katılımıyla ilgili 6 maddelik yazı…
1) Bu konu KMK madde 22’de açıkça işlenmiştir: “ ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI: Madde 22 – (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. , …”
2) Kat irtifaklı veya kat mülkiyeti anagayrimenkulün genel giderlerinden sorumluluk, esas itibariyle kat maliklerinindir. Kat maliki,yaptığı bir (kira kontratı, vs.) sözleşmesi ile, aidatın da sakin tarafından ödenmesini sağlayabilir.
3) Ancak, site yönetimi (hukuk), asıl muhatap olarak maliki muhatap alır. Kat malikleri bu giderlere, Kanunun 20. ve 21. Maddelerinde hükme bağlanan şekilde katılırlar. Ancak kat malikinin bağımsız bölümünü bizzat kullanması zorunluluğu yoktur. Bağımsız bölüm kiraya verilebilir, sükna (oturma hakkı ), intifa (kullanma hakkı) gibi haklar dayalı olarak kat malikinden başka kişiler tarafından kullanılabilir veya işgal altında tutulabilir.
4) Anagayrimenkulün genel giderlerinin düzenli ödenmesi ve bunun için de önceden para toplanması-kiracı, sükna veya intifa hakkı sahibi veya işgalci ile kat maliki arasındaki hukuki ilişkiden etkilenmeksizin- zorunludur. Bu zorunluluğun sonucu olarak kanunun 22.maddesinin birinci fıkrasında, her ne sebeple olursa olsun bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kişilerin de genel giderlerden kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olacakları kuralı getirilmiştir.
Yönetici veya kat malikleri tarafından genel gider paylarının tahsili amacıyla yapılacak olan icra takibi veya açılacak davada, tek başına kat maliki veya tek başına bağımsız bölümü kullanan kişiden talepte bulunabileceği gibi,istendiğinde her ikisi birlikte de hasım gösterilebilir.
Böylece kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkulün giderleri için gereken paranın, kat maliki ile bağımsız bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki ilişkiden ve bu ilişkideki genel giderlerden sorumluluğa ait hükümlerden bağımsız olarak, zamanında ve en az emek bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki ilişkiye göre ödememesi gereken bir parayı ödemek zorunda kalan kişi diğerine rücu edebilir.
Bu rücu olanağı, maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde kiracılar yararına özel bir hükümle ifade edilmiştir. Buna göre kiracıların genel giderlerinden ifade edilmiştir.
5) Kat maliki ile birlikteki müştereken ve müteselsilen olan sorumluluğu, ödemekte oldukları kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı, kat maliki ile yaptığı kira sözleşmesine göre ödememesi gerektiği halde maddenin birinci fıkrasının ilk cümlesi gereğince ödemek zorunda kaldığı genel gider payını kira bedelinden düşebilir. Genellikle, uygulamada, kira bedelinden düşülen, demirbaş avansı olarak tanımladığımız, sitenin emlak değerine katma değer sağlayan harcamalardır.
6) Sükna veya intifa hakkı sahibi olan kişiler ile herhangi bir başka nedene dayalı olarak bağımsız bölümü kullanan kişiler için genel gider paylarının ödenmesinde herhangi bir sınırlama yoktur.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni