2012 yılında yürürlüğe giren Kentsel Dönüşüm Kanunu (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun) yürürlüğe girdiği tarihten itibaren birçok kez değişti, birçok maddesi de iptal edildi.
Son olarak 27 Ekim 2016 tarihinde Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde bir dizi yeni düzenleme yapıldı. Devrim gibi düzenlemeler kentsel dönüşümü uçuracak nitelikte.
Çitil Avukatlık Ortaklığı’nın Kurucu Ortağı Avukat Ali Çitil, kentsel dönüşüm kapsamında konutu bulunan herkesi ve kentsel dönüşüm kapsamında inşaat yapan müteahhitleri yakından ilgilendiren yedi önemli düzenleme hakkında şu bilgileri verdi:
1) MALİK ÖLMÜŞSE BAKANLIK YETKİLİ OLACAK
“Riskli yapılarda tapuda kayıtlı malik ölmüşse mirasçılık belgesi çıkarmaya, kayyım atamaya veya yine tapuda son kayıtlı malik adına işlem yapmaya Bakanlık yetkili olacak. Maliki ölmüş gayrimenkullerde mahkemeler tarafından kayyım atanması ve yasal mirasçıların tespiti çok ciddi zaman kayıplarına sebebiyet veriyordu. Bu değişiklik yasal mirasçılar ve müteahhitlerin uygulamada yaşadığı mahkeme sorunlarını ortadan kaldıracaktır.
2) ANLAŞMA BEKLENMEYECEK, POLİS-JANDARMA İLE YIKILACAK
Mevcut tahliye süreleri sonunda yıktırılmayan binalar ile ilgili artık maliklerin anlaşmalarının beklenmeden 2 aylık denetimler yapılacak ve yıktırılmayan binalar Afet Riski sebebiyle kolluk kuvveti desteği ile mülki amirlikçe yıktırılacak. Bir önceki yönetmelikte var olan durum apartman veya sitelerde 2/3 ile anlaşma sağlanamaması sebebiyle aylar ve yıllara varan uzamalara sebebiyet veriyordu. Riskli alan veya riskli yapılarda artık yapı yıkılmadan 2/3 ile karar alınabilecek.
3) ELEKTRİK, SU, DOĞALGAZ KESİLECEK
Tahliye süreleri sonunda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin durdurulması zorunlu hale getirildi. Uygulamada müteahhit ile arsa payı sahipleri arasında inşaat sözleşmesi yapılmasına ve tahliye konusunda tarih belirlenmiş olmasına rağmen malik ya da kiracı tahliye etmediği takdirde elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin ilgili kurumlar tarafından durdurulması zorunlu hale getirildi.
4) KİRA YARDIMINDA SUR VE SİLOPİ İÇİN GEÇİCİ UYGULAMA
Diyarbakır’ın Sur ilçesi ve Şırnak’ın Silopi ilçesi riskli alan ilan edildi. Riskli yapıyı kullanan malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmayan kişiler dahi kira yardımı alabilecek.
5) RİSKLİ ALAN TANIMI DEĞİŞTİ
Kentsel dönüşüm kanunu uygulama yönetmeliğindeki bu değişiklikle artık bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgari 15 bin metrekare olması gerekir kuralına istisna getirildi. Bu istisna bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15 bin metrekare şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir şeklinde ifade edildi.. Böylece Riskli alan ilanlarında en az 15 bin metrekare olması gerektiğine ilişkin hüküm değiştirilmiş olup bu zorunluluk kaldırıldı.
Riskli alanlarda Danıştay’ın iptallerinin önüne geçebilmek için planlama ve alt yapı hizmetleri yetersiz, imar mevzuatına aykırı, alt yapı ve üst yapıda hasar meydana gelmiş bölgelerde bu kriterlerden biri veya birkaçının yüzde 65’ı oranında bir bozulma meydana gelmiş ise artık bu bölgeler ‘Riskli Alan’ olarak ilan edilebilecekler.
6) RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPACAK PERSONELE KOLAYLIK
Riskli yapı tespiti yapacak olan kuruluşlarda çalışacak personele Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan sertifika alınması zorunluluğuna Bakanlık tarafından belirlenecek kurum ve kuruluşlarca da sertifika düzenleme hakkı getirildi.
7) ARSA PAYININ SATILMASI İÇİN BİNANIN YIKILMASINA GEREK YOK
2/3 ile alınan karara iştirak etmeyen 1/3 arsa payının açık artırma sureti ile satılması için artık binanın yıkılmış olması şartı kaldırıldı. Böylece 2/3 ile karar alınması ve toplantı sonrasında karara katılmayanlara 15 günlük uyarı ihtarnamesinin gönderilmiş olması yeterli hale getirildi.”
Avukat Ali Çitil:
“KENTSEL DÖNÜŞÜM İLE MÜLKİYET HAKLARININ KORUNMASI ARASINDA DENGE KURULMALI”
“Son yapılan değişikliklerin uygulamada bir takım sıkıntılar doğurabileceği kanısındayım, bu nedenle yönetmeliğin uygulayıcılarına; bizler de dahil olmak üzere büyük görevler düştüğünü belirtmek isterim. Kentsel dönüşümü hızlandırmak ile vatandaşların mülkiyet haklarının korunması arasında denge kurulması gerekir. Umarım uygulamada vatandaşların temel hak ve hürriyetlerini ortadan kaldırıcı veya sınırlayıcı örnekler ile karşılaşmayız. Kentsel dönüşüm, rantsal dönüşüm haline getirilmemelidir.”