Kentsel dönüşümde 50 soru 50 cevap!

Kentsel dönüşüm hususu kapsamında merak edilen konular, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan Kentsel dönüşümde 50 soru 50 cevap kitapçığında özetleniyor…

 

Kentsel dönüşümde 50 soru 50 cevap!
Kentsel dönüşüm çalışmaları ile riskli olarak tespit edilen taşınmaz mallar yıkılarak yerine yeni binalar inşa ediliyor. Bu süreçte hak sahiplerine bazı finansal destekler sağlanıyor. Yeni inşa edilecek yapıların da yeni yönetmeliklere uygun yapılması gerekiyor.

Kentsel dönüşüm hususu kapsamında merak edilen konular, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan Kentsel dönüşümde 50 soru 50 cevap kitapçığında özetleniyor. Kentsel dönüşümde 50 soru 50 cevap kitapçığınde yer alan bazı soru ve yanıtları şu şekilde:

Kentsel dönüşümde merak edilen sorular..

1. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN’UN TEMEL AMACI NEDİR?
Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, Ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır. Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir.

2. BİRİNCİ DERECE DEPREM BÖLGESİNDE OLMAYAN BİNALAR VEYA ESKİ BİNALAR, KANUNDAN FAYDALANABİLECEK Mİ?
Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

3. DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI İLE İLGİLİ OLARAK DAVA AÇMA HAKKI VAR MI?
Kanun uyarınca yapılan idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, idari yargıda dava açılabilir. Ancak, bu davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemez.

4.RİSKLİ BİNALAR NASIL TESPİT EDİLECEK?
Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Bakanlığımızca lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

5.RİSK TESPİTİ YAPTIRMAK ZORUNLU MU?
Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.
6.ESKİ VE YIPRANMIŞ DURUMDA OLAN BİNALAR İÇİN DE RİSK TESPİT YAPILACAK MI?
Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Bakanlığımızca lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır.

7.BİNANIN RİSK TESPİTİNİ YAPTIRABİLMEK İÇİN MALİKLERİN 2/3 ÇOĞUNLUĞU GEREKLİ MİDİR?
Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

8.RİSK TESPİTİ YAPTIRMAK İSTEYEN BİR MALİKE DİĞER MALİKLERİN ENGEL OLMASI HALİNDE NE YAPILACAK?
Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.

9.RİSKLİ YAPININ TESPİT MASRAFLARI VE YIKIM MASRAFLARINI
KİM ÖDEYECEK?
Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

10. RİSK TESPİTİNİN MALİYETİ NE KADARDIR?
Bakanlığımız birimlerince yapılacak risk tespitinde kullanılacak fiyatlar aşağıda gösterilmiştir.
Bina Büyüklüğü Sabit Fiyat M2
Birim Fiyatı
500 m2
’ye kadar – 2.25 TL
500 ile 1.000 m2
arası 1.125,00 TL 1,75 TL
1.000 m2
’den büyük 2.000,00 TL 1,00 TL
Örnek 1: 400 m2
bir bina için: 400×2.25=900,00 TL
Örnek 2: 750 m2
bir bina için: 1.125,00 + (750-500) x 1.75= 1.562,50 TL
Örnek 3: 1.500 m2
bir bina için: 2.000,00+ (1500-1000) x 1,00=2.500,00 TL

11.RİSKLİ BİNA TESPİTİNE İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?
Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, İstanbul, İzmir, Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

12.RİSKLİ BİNA TESPİTİNE YAPILAN İTİRAZLARI KİM İNCELEYECEK?
Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

13.RİSKLİ YAPILARDA ELEKTRİK, SU VE DOĞAL GAZIN KESİLMESİ VATANDAŞI MAĞDUR ETMEYECEK Mİ?
Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.

14.RİSKLİ BİNANIN YIKTIRILMASI SÜRECİ NASIL İŞLEYECEK?
Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

15. RİSKLİ BİNANIN YIKTIRILMASI İÇİN MALİKLERCE BİR KARAR ALINMASI GEREKİR Mİ?
Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

16. RİSKLİ BİNAYI TAHLİYE ETMEYEN MALİKLER VEYA KİRACILAR
HAKKINDA NE YAPILABİLİR?
Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir.Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

17. RİSKLİ BİNA ÜZERİNDE İPOTEK VAR İSE BİNA YIKTIRILABİLİR Mİ VE İPOTEĞİN DURUMU NE OLUR?
Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

18.RİSKLİ BİNANIN YIKILMASINDAN SONRA MALİKLER NASIL ANLAŞACAK?
Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.

19. KANUNDA GEÇEN 2/3 ÇOĞUNLUK MALİKLERİN SAYISININ 2/3 ÇOĞUNLUĞU MUDUR?
Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur

20. 2/3’LİK ÇOĞUNLUK İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLARIN
HİSSELERİ NE OLACAK?
2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir
Kentsel dönüşüm kredisi geri ödemesi ne zaman başlar?

Işıl Seren KESKİN/Emlaktagundem.com