Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. İstanbul Kurumsal Şube Müdürü Asena Güngör ve Değerleme Uzman Yardımcısı Doğukan Oto tarafından hazırlanan Karaköy – Galataport Etkileşimi sektör çalışmasını yayınladı..
Büyüyen ekonomisi, artan nüfusu, tarihsel ve kültürel zenginliğiyle İstanbul, dünya başkentlerinden biri olma özelliğini uzun yıllar boyunca korumuştur. Dünya ve ülkedeki önemli gelişmelerden etkilenmekle beraber, büyüyen yapısıyla yerli ve yabancı yatırımcıların, büyük projelerin ilgisi üzerinden eksik olmamıştır. Tarihi, şehirler kurup yaşamaya başlayan insanlık tarihinin en eski dönemlerine kadar uzanan İstanbul’da yapılan her büyük projede ilgi çekmektedir. Bu köklü tarihe ve kültürel mirasa sahip şehirde gerçekleştirilen her projenin çevreyle etkileşimi sorgulanmakta, İstanbul’un kültürel ve tarihi dokusuna etkileri tartışılmaktadır. Yine son zamanlarda en çok konuşulan ve tartışılan projelerden biri Beyoğlu ilçesi Karaköy semtindeki Galataport adıyla bilinen Salıpazarı Kurvaziyer Limanı Projesi’dir.
Karaköy, şehrin en eski ticaret merkezlerinden biridir. Beyoğlu’na bağlı olmakla beraber tarihi yarım adanın karşısında, şehrin tarihi dokusu ile İstanbul’un modern yaşamının ve kültürel çeşitliliğinin merkezi konumundaki bölgeyle köprü görevi görmektedir. Şehir içi vapur seferlerinin önemli bir merkezi olan Karaköy’den deniz yolu ile Eminönü, Kadıköy, Üsküdar, Ayvansaray, Eyüp, Hasköy, Sütlüce ve Kasımpaşa’ya gitmek mümkündür. Ayrıca Karaköy Limanı’ndan Karadeniz ve Akdeniz’deki limanlara uluslararası yolculuk yapan büyük feribot ve lüks seyahat gemileri hareket etmektedir.
Şehrin önemli yabancı liselerine ev sahipliği de yapan Karaköy, bünyesinde birçok kilise ve sinagog da bulundurmaktadır. Turistik çekiciliğinin yanı sıra yapı malzemesi almak istenildiğinde de uğranılan yerlerden biridir.
Karaköy’den Tophane’ye kadar uzanan 1,2 km’lik sahil şeridini kaplayacak olan bu dev proje gerçekleştiğinde kültür ve sanat etkinliklerine ev sahipliği yapması beklendiği gibi otel, restoran ve diğer ticari işletmelerle sahil şeridinin turistik bir merkez olması hedeflenmektedir.
Hikayesi 2002 yılına kadar uzanan Galataport Projesi’nin ilk ihalesi 2005 yılında yapılmıştır. İmar değişikliğini onayan karara itiraz edilip dava açılmış ve Danıştay yürütmeyi durdurma kararı almıştır. 2008 yılının Mart ayında 1/100000 ölçekli çevre düzeni planının iptaline de karar verilince proje ilerleme kaydedememiştir. Bir sonraki yıl yeni çevre düzeni planı yapılmış ve 2010 yılında Kıyı Kanunu’nda yapılan kıyılarda kurutma ve doldurma yoluyla elde edilen arazilerle ilgili değişiklikle birlikte ihale sürecinde yol alınmıştır. 2013’te yapılan ikinci ihaleyi 702 milyon dolarla Doğuş Grubu kazanmış ve Eylül 2015’te Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından çevresel etki ve değerlendirme raporu için olumlu karar verilerek Bilgili Holding ortaklığıyla bu yılın (2016) Şubat ayında çalışmalar başlamıştır. Projede otel, mağaza, restoran, ofis alanları olduğu gibi büyük bir rekreasyon alanı da bulunmaktadır. Bazı tarihi yapıların restorasyon ile birlikte şehre tekrar kazandırılması da proje konusudur.
1,2 km’lik sahil şeridini ve 112.147 m2’lik alanı kaplayacak Karaköy’ün bütün çehresini değiştirecek dev projenin çevredeki gayrimenkul fiyatlarını etkilemesi kaçınılmaz bir sonuçtur. 22.12.2012 tarihinde onaylanan Salıpazarı Kruvaziyer Liman Alanı 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı’ndan sonra turizm ticaret lejantında kalan birçok yere kafeler ve restoranlar açılmış, kiralarda %40’a varan artışlar gözlenmiştir. Kemeraltı Caddesi’nin sahil tarafında Rıhtım’dan, Kılıç Ali Paşa Cami’ne kadar olan bölgede artan kira sebepleriyle birçok dükkan ve ofis son birkaç sene içerisinde boşaltılmış ya da el değiştirmiştir.
3 yılda bitirilmesi öngörülen proje ihale edildikten sonra; yatırımcıların ilgisini bir anda Karaköy’ün üzerine çekmiş, birçok butik otel açılmış, turizm yatırımcılarının akınına uğramış ve bu sebeple mülk sahiplerinin de istedikleri fiyatlar artmıştır. Karaköy’e 2013 yılından sonra aralarında Koçak Grup, CVK Group, Alkoçlar, Seba İnşaat ve Polimeks gibi büyük kuruluşların yaptığı yatırımlar yüz milyonlarca dolar değerindedir. Hala devam etmekte olan birçok otel inşaatı ve yine bu amaçla kullanılması beklenen satılık bina ilanlarını görmek mümkündür. Bölgede restorasyon çalışmaları da hız kazanmıştır. Bölgede restorasyonu devam eden birçok tarihi yapı olduğu görülmektedir.
Semtin genelinde kültürel ve tarihsel zenginliğine bağlı olarak birçok farklı mimaride, durumda, boyutta farklı amaçlarla kullanılan, kiralanmayı veya satılmayı bekleyen iş hanları, ofis daireleri, küçük esnafın yerleşebileceği boyutta ufak dükkanlar vardır. Dolayısıyla birim fiyat aralıklarının kiralanacak taşınmazın mevcut durumuna göre geniş aralıkta olduğu gözlemlenmektedir. Atıl durumdaki yapıların restorasyonu ile dönüşüm sürecine giren bölgede, kat bazında satış veya kiralama işlemlerinden çok komple bina bazlı satış ve kiralamaların gerçekleştiği görülmektedir.
Semtte ofis ve dükkan kira fiyatlarının konumuna, büyüklüğüne ve bakımlılık durumuna bağlı olarak ofislerin aylık 27 – 40 TL/m2/ay arasında değişmekte olduğu, dükkanlarda ise kira rakamlarının 50-85 TL/m2/ay arasında değişmekte olduğu görülmektedir. Deniz manzarası bölgedeki kira rakamlarını etkileyen en önemli faktör olup, deniz manzaralı ofis katlarının kira fiyatlarının bu aralığın daha yukarısında olduğu gözlenmektedir. Bunun dışında oldukça eski yapı stoğuna sahip bölgede bina bakımlılık durumu da fiyatları etkileyen en önemli faktörlerden biridir.
Salıpazarı Kruvaziyer Liman Alanı 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı’nın onayından sonra bölgede otel yapımı için büyük yatırımlar olmuştur. Turizm sektöründeki değişim ve gelişmelerle ve ülke ekonomisindeki değişimlerle birlikte bölgede beklenenden düşük teklifler görülse dahi bu tür el değiştirmeler genel olarak gerçekleşmemektedir. Bölge ile ilgili mal sahipleri ve yatırımcıların beklentileri yüksektir. Bu nedenle beklenenden düşük teklifler genel olarak kabul görmemektedir.
Bölgede satış rakamları yine konum, durum ve büyüklüğüne bağlı olarak birim satış fiyatları olarak 11.500 – 30.000 TL/m2 aralığında gerçekleşmektedir. Binalar genelde 4 – 8 kat aralığında olup tarihi bina statüsündeki yapılar yatırım olarak farklı zorlukları barındırdığı için genelde emsallerine göre daha düşük fiyatlardan satış görmektedir. Bu tarz binaların satış fiyatları 11.500 – 18.000 TL/m2 aralığında değişmektedir. Konumu ve koşulları daha iyi olan binaların satış fiyatları 30.000 TL/m2’ye kadar çıkabilmektedir. Piyasa hareketlenene kadar özel yatırımcılara hitap eden bu fiyat aralığındaki binaların satışının hızlı bir şekilde gerçekleşmesi beklenmemektedir.
Galataport projesi, içeriği ve büyüklüğü itibari ile gündeme geldiği ilk günlerden beri tartışma konusu olmuştur ve olmaya devam da edecektir. Kültür ve sanat alanları, rekreasyon alanı, mağazalar, kafe ve restoranlarla İstanbul’daki yerli yabancı turistin ilgi odağı olacağını söylemek yanlış olmayacaktır. Böyle bir ortamda Galataport’un etkisinin gayrimenkul fiyatlarını arttırdığını ve tamamlandığında Karaköy semtinin bütün çehresini ve İstanbul’daki yerli yabancı turist alışkanlıklarını değiştireceğini söylemek yanlış olmayacaktır.
Özellikle Salıpazarı bölgesinde ofis sahibi olmanın, artan fiyatlar sebebiyle bir prestij göstergesi haline geleceği düşünülmektedir. Proje bittiğinde İstanbul’un yerli ve yabancı turistlerinin odak noktası haline geleceği düşünülen Karaköy’de büyük otel yatırımlarını duymaya devam edeceğimizi ve gayrimenkul fiyatlarının artış göstereceğini söyleyebiliriz.