TSKB Gayrimenkul Değerleme İzmir Şube Kıdemli Değerleme Uzmanı Ecem Baştürk Gür, İzmir’de kentsel dönüşüm ile gelişim gösteren ve gayrimenkul piyasasının hareketlendiği bölgeleri değerlendirdi.
Ecem Baştürk Gür, “Konut sektöründe her geçen gün artan proje sayısı ve artış gösteren satış değerleriyle yatırımcıların ilgisini çeken önemli kentlerden birisi de İzmir… Son beş yıl içerisindeki eğilime baktığımızda konut satışlarının %30 oranında arttığını görüyoruz. İzmir, nüfusun hızla arttığı illerimiz arasında ve bu artış daha çok nüfusun yoğun olduğu yerlerde görülmekte. Kentsel dönüşüm ve planlamanın da nüfus yoğunluk dağılımıyla doğru orantılı düzenlediğini görüyoruz. İzmir’in coğrafyası ve arsa kısıtlılığı sebebi ile yeni yerleşim alanları bulunmuyor. Bu sebeple var olan doku yenilenerek belirlenen alanlarda yüzeyde değil de dikeyde yapılaşma hakları verilerek artan yoğunluk düzenlenmeye çalışılıyor.”
İZMİR KONUT PİYASASINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM ETKİSİ ÖNE ÇIKIYOR
İzmir’de konut piyasasında hareketliliğin yoğun yaşandığı bölgelerde iki önemli konu öne çıkıyor. Bunlardan en önemli etkinin kentsel dönüşüm projeleri olduğu görülüyor. Kentsel dönüşüm projeleri bölgede yenilenmeye zemin hazırladığından ve kısıtlı arsa stoğu içinde yeni yerleşme alanları oluşturduğundan özellikle Karşıyaka ilçesinde kullanılan yöntemler arasındadır.Konut piyasasını etkileyen diğer bir etken ise Yeni Kent Merkezi’nin belirlenmesi ile beraberindeki plan kararlarıdır. Bölgede verilen plan kararları konut piyasasını doğrudan etkilemektedir.İzmir’in konut piyasasında Bornova ve Karşıyaka/Çiğli ilçeleri öne çıkıyor. Bunun yanında halk arasında Manhattan Bölgesi olarak bilinen Yeni Kent Merkezi de içerisinde konut ihtiyacını da karşılayan karma projelerle dikkati çekiyor. Ayrıca konut piyasasının son dönemlerde Çeşme, Gaziemir, Narlıdere, Menemen, Buca ve Güzelbahçe ilçelerinde hareketlendiği görülüyor.
Konut sektörü İzmir ilinde Bornova-Bayraklı ilçesi, Buca, Narlıdere ve Mavişehir ilçeleri ön plana çıkmış olup, özellikle lüks konut projelerinin ortalama paçal satış değerinin, yapılan projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak Bayraklı yeni kent merkezinde ortalama 3.000 USD/m2, Narlıdere’de 3.500-4.750 TL/m2, Mavişehir’de 3.5005.000 TL/m2 aralığında olduğu görülmektedir.
İzmir, her geçen gün artan proje sayısı ve artış gösteren satış değerleriyle yatırımcıların ilgisini çeken önemli bir kent niteliğindedir. Son beş yıl içerisindeki eğilime baktığımızda konut satışlarının %30 oranında bir artış gösterdiği görülmektedir. Bornova ve Buca ilçelerinde üniversitelerin varlığı sebebi ile yapılan proje sayısı fazla olup, özellikle Bornova ilçesinde projelerin günden güne arttığı görülmektedir. Bornova ilçesinde özellikle nitelikli konut projelerinde satışlar 2.500 TL/m2 -4.000 TL/m2 aralığında değişmektedir. Buca ilçesinde yaşayan kesim ve yapılan projelerin niteliği sebebi ile biraz daha düşüş gösterip, yeni projelendirmelerin çoğalmasıyla beraber fiyat aralığı 2.500-3.250 TL/m2 olmaktadır.
Karşıyaka’da bölgeler bazındaki satış fiyatlarına bakıldığında, Mavişehir’de fiyat ortalamasının 6.500 TL/m2 civarında olduğu görülmektedir. Zübeyde Hanım, Mustafa Kemal ve Cumhuriyet Mahallelerinde fiyatların düştüğü 1.900-2.200 TL/m2 aralığında satışların gerçekleştiği görülmektedir. İzmir genelinde prestijli konut ihtiyacını karşılayan bir bölge olması, kentin gelişme aksında konumlu olması, bölgede yeni alanların imara açılması, sosyal donatılar anlamında büyük firmaların kaliteli Alışveriş Merkezleri oluşturması, özel eğitim ve sağlık tesislerinin bölgede yer seçmesi sebebiyle konut kullanımı açısından tercih edebilirliği yükselmiştir.
Bornova İlçesinde yapılan araştırmalara göre 2. El konut satışlarının yaklaşık 2.000 TL/m2 civarında olup, proje satışlarının ortalama 2.800 TL/m2 civarında olduğu tespit edimiştir. Projeler arasında en düşük satış fiyatı 1.600 TL/m2 civarında olup, en yüksek satış birim fiyatı 5.600 TL/m2’ye kadar yükselmektedir.
İzmir’in dönüşüm sürecinde etkisi olan Kentsel Dönüşüm çalışmalarına bakıldığında çalışmaların hızla sürdürüldüğü ve şu ana kadar dönüşüm kapsamında 1616 binanın yıkıldığı açıklanmıştır. İzmir’de yapılan araştırmalar göre kaçak yapı oranının yüzde 70 olup, riskli yapı tespitinde İstanbul’dan sonra ikinci sırada yer aldığı ortaya çıkmıştır.
2015 yılında yapılan araştırmalara göre 35 bin konut ihtiyacı olan İzmir kentinin, kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacının ise 10.000 olduğu belirtilmektedir.
İzmir’de özellikle Yeşildere, Uzundere, Bayraklı, Bornova, Gaziemir, Örnekköy, Buca ve Balçova kentsel dönüşüm projelerinin en fazla uygulanacağı bölgeler olacaktır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA
Kadifekale’den başlayarak Uzundere’de, Aktepe-Emrez’de ve Bayraklıda yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları ile kentsel dönüşüm alanında belli bir seviyeye gelen İzmir’de sağlıksız yapılar yıkılması, yerli halkın hakkının korunması, yaşayanların yerinden, tanıdıklarından ayrılmayarak, ama daha iyi koşullarda ve daha iyi konutta oturması ana amaç edilerek bir model oluşturulmaya çalışılmaktadır. Bu çerçevede bir çok platformda tartışma konusu olan kentsel dönüşüm alanlarında oluşturulan rant, İzmir’e yapılan çalışmalarda binanın yapım ve maliyeti hariç, yaşayanlara bırakılmakta veya bu şekilde uygulanması planlanmaktadır. Bu çerçevede tüm imkanlar kullanılarak projeler düzenlenmektedir. İzmir ölçeğinde Ege Mahallesi’nde projeler netleşmeye başlamış olup, Ege Mahallesindeki projede 851 adet üretilen A tipi konutlarda, kullanıcıların hak ettikleri yeni inşaat alanları ve taleplerine göre; 1 + 1 2+1 3+1 seçeneklerinde ve 31 – 114 m2 arası büyüklüklerde alternatifler sunulmaktadır. Mahallede mevcut günübirlik ticari kullanımlar düşünülerek konutların altında 60 adet konut altı ticaret birimi tasarlanmıştır. Böylece toplam 911 bağımsız birim üretilmesi hedeflenmektedir. Uzlaşma aşamalarının devam ettiği bölgede konutların mevcut durumuna göre %30 ile %50 oranında fiyatlarında artış olacağı öngörülmektedir. Bölgede vatandaşların uzlaşma sürecinde alım satım yapmadığı görülmektedir. Arsa fiyatlarının kentsel dönüşüm ilan edilmesi ile birlikte birim değerlerinin 2 kat arttığı ancak bu artışın alım satıma yansımadığı görülmektedir. Yatırımcıların kentsel dönüşüm alanlarındaki bölgeleri sürecin net olmaması ve bölgelere göre çok uzun sürebilmesi sebebi ile tercih etmediği görülmektedir. İzmir’de en büyük ilerleme İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından belirlenen Kentsel dönüşüm alanında görülmekte olup, 2 adet yapı adasında ihaleye çıkılma aşamasına gelinmiştir. Kentsel dönüşümde mevcut uygulamada, yıkılan riskli bina bağımsız bölümü kadar kira yardımı alınabilmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamında; mülk sahipleri ve kiracıların kentsel dönüşüm kira yardımından yararlanma hakkı bulunmaktadır. Kentsel Dönüşüm Kira yardımı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurabilmektedirler. Kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanılması için riskli binada bizzat oturma şartı getirilmiş olup, bu koşulu yerine getiren malikler, kentsel dönüşüm kira yardımından yararlanabilmektedir. 2014 yılında 680 TL olan kira yardımı miktarı 2015 yılında 735 TL olmuştur. Ödemelerin aylık yapılması planlanmıştır.
Türkiye genelinde kullanılan konut kredilerinin toplamı 81 milyar TL olup, İzmir’de kullanılan bireysel konut kredileri toplamı 6.1 milyar TL ve toplam konut kredileri içindeki payı ise % 7,53 olmaktadır. İzmir bu payı ile sahip olduğu potansiyeli de yansıtmaktadır. Ayrıca nakit konut satışları, 2014 yılının ilk yarısı temel alındığında geçen yıla oranla artış göstermiştir.Toplam satılan konut sayısına bakıldığında ise son üç yılda Türkiye genelinde artış olurken, İzmir’de 2013-2014 yılı geçişinde yaklaşık aynı seviyelerde satışların gerçekleştiği görülmektedir.
Aliağa Ekspres Gazetesi
Bir yanıt bırakın