Eva Gayrimenkul Değerleme’nin yaptığı “2016 II. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu”na göre, devam eden inşaat çalışmalarının ardından İstanbul ofis stokunda 3 yıl içinde mevcut stokun yaklaşık yüzde 50’si kadar artış olması bekleniyor.
EVA Gayrimenkul’un binanın yaşı, konumu ve birim kira değerine göre A ve B kategorilerine ayırarak incelediği “2016 II. Çeyrek İstanbul Ofis Piyasası Sektör Raporu”nda, ofislerin kira, stok ve doluluk oranları analiz edilerek sektörün İstanbul’da geldiği nokta gözler önüne seriliyor ve yatırımcılar için en doğru fırsatlar açığa çıkarılıyor. Rapora göre, şu an yeni geliştirilen ve inşaat halinde olan 2.3 milyon m2 stokla birlikte bugün 4,5 milyon olan ofis stoğunun 3 yıl sonra yaklaşık 6,9 milyon m2’yi geçmesi bekleniyor. İstanbul Finans Merkezi’nde gerçekleştirilecek takribi 1 milyon m2 ofis projeleri de belirtilen bu rakama dahil bulunuyor.
Levent – Etiler bölgesi Avrupa yakasının lokomotifi
İstanbul’da ofis piyasasının durumunu ortaya koymak amacıyla hazırlanan raporda, A sınıfı ofislerde Avrupa yakasının en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Şişli-Mecidiyeköy aksı olduğu görülüyor. Bölgede en yüksek ortalama birim kira değerine 30,2 dolar/m2/ay ile Levent-Etiler bölgesi sahip. Rapora göre genel olarak Avrupa yakasında A sınıfı ofislerde istisnalar olmakla birlikte ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri 16-33 dolar/ay civarında. Fiyatlar bazı özel proje ve binalarda 45 dolar/m2/aya çıkabiliyor. Maslak bölgesi ise B sınıfı ofislerde ortalama 16 dolar/m2/ay değere sahip bulunuyor.
Batı bölgesi Avrupa yakasında en zayıf halka
Raporda, Batı bölgesi olarak tanımlanan Havaalanı bölgesi, Güneşli ve Halkalı’da yer alan ofislerin, Avrupa yakasında en düşük birim kira değerlerine sahip olduğu belirleniyor. B sınıfı ofislerde ise en düşük fiyatlar Havaalanı Batı bölgesinde görülüyor. İstisnalar olmakla birlikte bu bölgede ağırlıklı ortalamada aylık kiralar A sınıfı için 12 dolar/m2, B sınıfı için 9 dolar/m2 civarında seyrediyor.
Ataşehir ve Kozyatağı bölgesi kira değerinde lider, Kavacık doluluk oranında
Raporda, A sınıfı ofislerde Anadolu yakasının en yüksek doluluk oranına sahip bölgesinin Kavacık olduğu göze çarparken, en yüksek birim kira değerinin Ataşehir ve Kadıköy-Kozyatağı bölgesinde olduğu dikkat çekiyor. Anadolu yakasının en zayıf halkası ise yeni ofis gelişim bölgesi olan Kartal-Maltepe. Bölgede B sınıflarında ofisler yer yer 5-6 dolar/m2/ay bedellere düşebiliyor. A sınıfı ofisler bu rakamın sadece biraz üstünde bulunuyor. Ancak raporda, Anadolu yakasında bu bölgenin orta vadede ofis sektörünün en önemli gelişim bölgesi olduğuna işaret ediliyor.
Sonuç olarak, Anadolu yakasında A sınıfı ofislerde ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri Ataşehir ve Kozyatağı bölgesinde 22 dolar/ay civarında bulunuyor ve oran olarak Avrupa yakası fiyatlarının altında seyrediyor. Anadolu yakasında B sınıfı ofislerde ise, ağırlıklı ortalama m2 birim kira değeri en düşük 6-16 dolar/ay olarak belirleniyor.
2018’de İstanbul’da toplam ofis stoğu 6.9 milyon m2
Rapora göre Avrupa yakasında Anadolu yakasından yaklaşık 700.000 m2 daha fazla mevcut stok bulunduğu belirtiliyor. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise Anadolu yakasında Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa yakasına yaklaşacak büyüklükte bir geliştirme yapıldığı göze çarpıyor. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşa edilen projeler hayata geçirilirse bugün 4,5 milyon m2 olan ofis alanı 2018 sonuna kadar yaklaşık 6,9 milyon m2 olacak. Proje ve inşaat halindeki 2.3 milyon m2 ilave stokun yaklaşık 1 milyon metrekaresi “İstanbul Finans Merkezi” projesinden geliyor.
Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe’de talep artışı bekleniyor
Raporda merkezi iş alanı (MİA) kavramının, söz konusu yeni gelişen projelerle şehrin farklı merkezlerine de kayacağına işaret ediliyor. Rapora göre, ofis piyasasında yıldızı yeni parlayan Kağıthane-Seyrantepe ve Kartal-Maltepe bölgelerinde talep artışı olması bekleniyor. Maslak hattının ise, İstanbul’un MİA alanı olarak gelişimini devam ettirmesi, ofis tiplerinde karma ve konsept projelere yönelim olması öngörülüyor. Raporda hazır ve sanal ofislerin, ortak çalışma ofisi konseptlerinin son dönemlerde oldukça talep gördüğü ve yeni markaların tercih edilen bölgelerde hazır ofislerini oluşturduğuna da dikkat çekiliyor.