İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2016 Birinci Çeyrek Raporu yayınlandı. Propin’in hazırladığı 2016 yılı 1. çeyrek dönemine ait İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış raporuna göre İstanbul’un en yüksek ofis kiraları Levent’te yer alıyor.
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2016 Birinci Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
-Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,9’a; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranıysa %9,7’ye geriledi. MİA’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,8 ABD Doları /m² /ay iken B sınıfı ofis binalarında 14,6 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gerçekleşti.
-MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %16,2; kira ortalamasınınsa 18,6 ABD Doları /m² /ay olduğu belirlendi.
-MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,1 seviyesindeydi. A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 20,1 ABD Doları /m² /ay oldu.
-2016 birinci çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA’da yer alanLevent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Bu bölgelerde talep edilen en yüksek kiranın 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.
İstanbul Ofis Pazarı, 2015 yılını önceki yıllara göre durgun geçirmişti. Yer değiştirme kararı veren bazı firmaların taşınma süreçleri 2015 yılı içinde tamamlanamamıştı. 2016 birinci çeyrek döneminde genellikle küçük ve orta ölçekli ofis alanlarındaki kiralama işlemlerinin kapandığı gözlendi. İşlemlerin kapanmasında, stoka bağlı olarak rekabetin arttığı bölgelerde mal sahipleri tarafından yapılan kira indirimleri ve Şubat 2016’dan itibaren düşen döviz kuru önemli rol oynadı. 2016 birinci çeyrek döneminde kurumsal satın alma gerçekleşmedi. Bazı ofis binalarındaki açılışların, planlanan zamandan daha ileri tarihe ertelendiği görüldü.
MİA’da 2015 yılı ikinci çeyrek döneminde %20,3 seviyesinde olan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 üçüncü çeyrekte hızla yükselmişti. Üçüncü çeyrekten sonra talebe bağlı olarak boşluk oranı düşme eğilimine girdi. 2016 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %24,9 oldu. Gerçekleşen kiralamalar sonucunda 2016 birinci çeyrekte, Levent A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %18,7’ye düştü.
2016 birinci çeyrekte, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki kiralama işlemlerinin arttığı gözlendi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun Şerbetçi Binası’nı komple kiralaması bölgedeki en büyük işlem oldu. Ayrıca, tek yetkili kullanıcı temsilciliğini Propin’in yaptığı, Hollanda menşeli Atasun Optik’in yaklaşık 2.000m2 büyüklüğündeki genel merkezini bu bölgeye taşıması da dikkat çekici işlemlerden biri oldu. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2016 birinci çeyrekte %31,9’a geriledi.
Ümraniye’deki bazı firmaların, farklı bölgelere taşınması sonucu boşluk oranının yükseldiği gözlendi. 2016 birinci çeyrekte Ümraniye’de A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %17,7 olduğu tespit edildi. Maslak’ta 2016 birinci çeyrek dönemde, A sınıfı ofis binalarında mal sahipleri tarafından kira indirimleri yapıldığı görüldü. Buna karşılık, stoka yeni katılan ofis binalarında istenilen kira rakamlarının Maslak ortalamasında olması sebebiyle bölge kira değerinde değişiklik olmadı. Maslak A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2016 birinci çeyrekte 24 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Taksim-Nişantaşı’nda yüksek liste fiyatlı ofislerin kiralama işlemleri tamamlandı. 2016 birinci çeyrekte Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 28,8 ABD Doları /m² /ay iken, Taksim-Nişantaşı’ndaki kira ortalaması 29,9 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. 2016 birinci çeyrekte, Altunizade’deki A sınıfı ofis alanlarının kira ortalaması yükseldi. Bölge kira ortalamasının altında kira talep edilen büyük ofis alanlarının kiralanması sonucu pazardan çıkması bu yükselişte rol oynadı. Propin’in tek yetkili mal sahibi temsilcisi olduğu yaklaşık 1.900 m2 büyüklüğündeki Vera Plaza’nın Omron tarafından komple kiralanması, bölgedeki en büyük kiralama işlemlerinden biri oldu.
2016 birinci çeyrekte İstanbul ofis stokunda artış gözlendi. Buna karşılık bölge kategorilerinin stok paylarında değişiklik olmadı. MİA’nın payı %38, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %31 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, BomontiPiyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %13 olarak tespit edildi. İstanbul Ofis Pazarı’nda, inşaatı devam eden projelerin tamamlanıp pazara çıkmasıyla rekabet ortamının daha da artacağını ve mal sahiplerinin bu duruma göre özellikle kira rakamlarında düzenlemeye gideceğini öngörüyoruz.
İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI
Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.
İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur. İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu
bölgelerini kapsar. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır. Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.
Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir:
A Sınıfı Ofis Binaları:
İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.
B Sınıfı Ofis Binaları:
A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.
Birim Kira:
Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır.
Boşluk Oranı:
Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.
Devam Eden Projeler:
Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı.
Gerçekleşen İşlem:
Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön-kiralaması; satışı veya önsatışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.
Kapanış Fiyatı:
Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir.
Kiralanabilir Alan:
Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.
Kira Ortalaması:
Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.
Kullanıcılar:
Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.
Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.
Liste Fiyatı:
Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir.
Mal Sahibi Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.
Ortak Alan:
Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merpenleri gibi alanların tümüdür.
Ön Kiralama Yapılmış Alan:
Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır.
Tamamlanma Tarihi:
Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.
Toplam Kapalı Alan:
Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar
Toplam Ofis Alanı:
Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.
Verimlilik Oranı:
Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.
İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI
İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki ortalama boşluk oranları Grafik’te gösterilmiştir.
Son iki yılda gerçekleşen stok artışı sebebiyle Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yükselmişti. Gerçekleşen kiralamalar sonucunda 2016 birinci çeyrekte, Levent A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %18,7’ye düştü. Maslak’ta A sınıfı ofis binalarında kiralama işlemleri gerçekleşti. Buna
karşılık bölgeden ayrılan firmalar ve 2016 birinci çeyrek dönemdeki A sınıfı ofis stokunda olan artış sebebiyle, boşluk oranı yükseldi. 2016 birinci çeyrekte Maslak’taki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %28,4 olarak belirlendi.
2016 birinci çeyrekte, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki kiralama işlemlerinin arttığı gözlendi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun Şerbetçi Binası’nı komple kiralaması bölgedeki en büyük işlem oldu. Ayrıca, tek yetkili kullanıcı temsilciliğini Propin’in yaptığı, Hollanda menşeli Atasun Optik’in yaklaşık 2.000 m2 büyüklüğündeki genel merkezini bu bölgeye taşıması da dikkat çekici işlemlerden biri oldu.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2016 birinci çeyrekte %31,9’a geriledi. Havaalanı Bölgesi stokuna 2016 birinci çeyrek döneminde yeni ofis alanları eklendi. Bölgedeki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, söz konusu stok artışına bağlı olarak yükseldi. Havaalanı Bölgesi’nde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,2 olarak belirlendi. Kozyatağı 2016 birinci çeyrek dönemini hareketli geçirdi. Gerçekleşen kiralama işlemleri sonucunda Kozyatağı A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %23,6’ya düştü. Bu düşüşte, Halk Bankası’nın Kar Plaza’da
yaptığı kiralama rol oynadı.
Altunizade’deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2016 birinci çeyrekte %9,1 olduğu görüldü. Propin’in tek yetkili mal sahibi temsilcisi olduğu 1.900 m2 büyüklüğündeki Vera Plaza’nın Omron tarafından komple kiralanması bölgedeki en büyük kiralama işlemlerinden biri oldu. Ümraniye’deki bazı firmaların, farklı bölgelere taşınması sonucu boşluk oranının yükseldiği gözlendi. 2016 birinci çeyrekte Ümraniye’de A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %17,7 olduğu tespit edildi.
İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
‘Bölge Kategorileri’ne göre A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının 2015 ikinci çeyrekle 2016 birinci çeyrek dönem arasındaki değişimi, Grafik 4’te gösterilmiştir. MİA’da 2015 yılı ikinci çeyrek döneminde %20,3 seviyesinde olan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 üçüncü çeyrekte hızla yükselmişti. Üçüncü çeyrekten sonra talebe bağlı olarak boşluk oranı düşme eğilimine girdi. 2016 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %24,9 oldu.
MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı, son dört çeyrek dönem boyunca dalgalı bir seyir gösterdi. 2015 ikinci çeyrekte %12,3 olan MİA Dışı-Avrupa’daki boşluk oranı, 2016 birinci çeyrekte
artan stokla birlikte %16,2’ye yükseldi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 üçüncü çeyrekteki artışı dışında, son dört çeyrek dönemi dengeli geçirdi. 2016 birinci dönemde MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranının %17,1 olduğu belirlendi.
İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI
İstanbul’un on iki bölgesi için A ve B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları Grafik 2’de yer almaktadır.
Levent A sınıfı ofis binalarında 2016 birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinin genellikle yeni nesil ofis binalarında olduğu görüldü. Bölge ortalamasının üzerinde liste fiyatları olan yeni nesil ofis binalarındaki bu işlemler sonucunda Levent kira ortalaması düştü. 2016 birinci çeyrekte Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 34,8 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu.
Maslak’ta 2016 birinci çeyrek dönemde, A sınıfı ofis binalarında mal sahipleri tarafından kira indirimleri yapıldığı görüldü. Buna karşılık, stoka yeni katılan ofis binalarında istenilen kira rakamlarının Maslak ortalamasında olması sebebiyle bölge kira değerinde değişiklik olmadı. Maslak A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2016 birinci çeyrekte 24 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Taksim-Nişantaşı’nda yüksek liste fiyatlı ofislerin kiralama işlemleri tamamlandı. 2016 birinci çeyrekte Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 28,8 ABD Doları /m² /ay iken, Taksim-Nişantaşı’ndaki kira ortalaması 29,9 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.
Yeni nesil ofis alanlarının stoka eklenmesiyle birlikte 2016 birinci çeyrekte Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması yükseldi. Bu yükselişin sebebi, bu çeyrekte stoka eklenen ofis alanlarındaki liste fiyatlarının bölge kira ortalamasının üzerinde olmasıdır.
2016 birinci çeyrekte, Altunizade’deki A sınıfı ofis alanlarının kira ortalaması yükseldi. Bölge kira ortalamasının altında kira talep edilen büyük ofis alanlarının kiralanması sonucu pazardan çıkması, bu yükselişte rol oynadı.
İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ‘Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek dönem için karşılaştırılması Grafik 3’de verilmiştir.
MİA’da 2016 birinci çeyrek dönemde, Levent ve Zincirlikuyu- Esentepe-Gayrettepe en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler oldu. Bu bölgelerde talep edilen kira rakamının 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.
2016 birinci çeyrekte, MİA Dışı-Avrupa’da talep edilen en yüksek kira rakamı, 2015 dördüncü çeyrekte olduğu gibi 35 ABD Doları /m² /ay’la Taksim-Nişantaşı’nda tespit edildi.
MİA Dışı-Asya’daki en yüksek kira talebi Kozyatağı’nda gözlendi. Bu bölgede talep edilen kira rakamının 30 ABD Doları /m² /ay olduğu belirlendi. 2015 dördüncü çeyrek döneme göre Kozyatağı’nda talep edilen kiranın daha düşük olduğu gözlenirken, Altunizade ve Ümraniye’deki en yüksek kiralarda değişiklik yaşanmadı.
BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI
2016 birinci çeyrek dönemindeki Bölgelere Göre A Sınıfı Ofis Stok Dağılımı Grafik’de yer almaktadır.
2015 yılında yeni nesil ofis alanlarının yoğun olarak stoka katıldığı Maslak’ta, 2016 birinci çeyrekte stok artışı devam etti. Bölgedeki A sınıfı ofis stokunun 600.000 m²‘nin üzerine çıktığı gözlendi.
Havaalanı Bölgesi’ndeki stok artışı 2016 birinci çeyrekte de devam etti. A sınıfı ofis stokunun yaklaşık 570.000 m² ’ye yükseldiği Havaalanı Bölgesi, İstanbul’daki ikinci büyük ofis stokuna sahip bölge oldu. MİA Dışı-Asya’nın en büyük ofis stokuna sahip bölgesi olan Kozyatağı’nda, A sınıfı ofis stoku 2016 birinci çeyrekte, önceki dönemlere göre göreceli olarak daha az arttı. Ofis stokunun 500.000 m²’ye yaklaştığı Kozyatağı, İstanbul’un üçüncü büyük ofis stoklu bölgesidir.
Propin İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2016 Birinci Çeyrek Raporu’nun tam metni için tıklayınız