Hangi evler daha çok prim yapar? Hangi evler daha az prim yapar? Türkiye’nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, bu konuyu kaleme aldı…
Doğru emlak yatırımı yapmak dünyanın en kolay işidir. Emlak öyle bir yatırım aracıdır ki yanlış yatırım yapsanız da uzun vadede kazançlı çıkarsınız. Ama insanlar bu kadar kolay bir yatırım enstrümanında para kazanmamak için birbirleriyle yarışırlar.
Prim yapacak evler bellidir. Ama alıcıların çoğu yatırım yaparken ısrarla bunu anlamak istemez. Macera peşinde koşmayı severler. Genelde okumazlar. Araştırmazlar. Soruşturmazlar. “Armut piş ağzıma düş” mantığındadırlar. Armutun pişip ağza düştüğü vakıa olmadığı için de ıskalarlar.
Haydi haksızlık yapmayalım. Önemli bir kısmı aldıktan sonra araştırma yapar. Ya da araştırmalarını derinleştirir.
Eskiler “Oynamaktan maksat utmak” derlermiş. Yatırımda da esas olan primdir. Getiridir. Gerisi de önemlidir. Ama hiç bir faktör prim kadar önem taşımaz.
Türkiye’nin 1 numaralı emlak ve konut sitesi www.emlakkulisi.com ve bu platform araştırmak isteyenlere eşsiz içerik sunar. Ama değerlendirmesini bilenler az.
Özellikle www.tebernuskirecci.com.tr’a gelen yaklaşık 90 bin soruyu tasnif ettiğimizde 15-20 soru tipi ile karşılaşıyoruz. Bu soruların dışında kalan orijinal soru sayısı yüzde 10 bile değil. Ama insanlar hayatlarının en büyük alımlarını yaparken bile araştırmak zahmetinde bulunmuyorlar.
http://www.tebernuskirecci.com.tr/kose-yazilari adresindeki köşe yazıları ve http://www.tebernuskirecci.com.tr/secme-sorular adresindeki soru ve cevapları okumak zahmetinde bulunsalar bir çok sorunun yanıtını bulacaklar. Dönüp dönüp aynı şeyleri yazıp duruyoruz. Sitenin formatını bunun için değiştirdik.
Nerelerin önce prim yapacağını ve nerelerin fazla prim yapacağını http://www.tebernuskirecci.com.tr/nereler-once-prim-yapar-nereler-fazla-prim-yapar-99700.html adresindeki yazımda anlatmıştım. Şimdi hangi evlerin fazla prim yapacağını ve hangi evlerin az prim yapacağını sıralayacağım.
1) Banka kredisine uygun olmayan evlerden uzak durun. Bir evin likiditesini belirleyen temel unsur bana kredisine uygun olmasıdır. Banka kredisine uygun evlerin prim potansiyeli, banka kredisine uygun olmayan evlere göre yüksektir.
2) Deprem Yönetmeliği’ne göre inşa edilmiş evlerin prim potansiyeli fazladır. Deprem Yönetmeliği’ne göre inşa edilmemiş evi satışa çıkardığınızda piyasada mutlaka alıcı bulursunuz. Ama oranı az olur. Temel piyasa kuralıdır: Bir malın alıcısı ne kadar çok olursa o malın değerlenme potansiyeli o kadar fazla olur.
3) Kentsel dönüşüm alanlarındaki evlerde fiyatlama dönüşüm yapılmış gibi yüksekse prim potansiyeli azdır. En azından kısa ve orta vadede. Bir de dönüşüm gecikirse ya da yapılamazsa fiyatı daha da “tuzlu” hale gelir.
4) Yatırımcı sayısının fazla olduğu sitelerde ikinci elde fiyatların oturması ve yükselişe geçmesi zaman alır. Oturumcu sayısının fazla olduğu evlerde şirket elindeki son konutu sattıktan sonra yükseliş hareketi başlar.
5) Barter karşılığı iş yaptıran şirketlerin projelerinde ikinci elde prim süreci geç başlar.
6) Yüksek aidatlı sitelerde prim potansiyeli düşük olur. Kötü yönetilen sitelerinde prim potansiyeli azdır.
7) Satış sonrası hizmetlerin kötü olduğu “Ev mi aldık? Dert mi?” sorusunun sıkça sorulduğu siteler getiride düşük performans sergiler.
8) Kazandırmayan şirketlerin yaptığı projelerde ister maket aşamasında olsun ister inşaat isterse “hemen teslim” prim potansiyeli azdır.
9) Mimaride ve konseptte iddialı projelerin prim potansiyeli az olur.
10) Yüksek beklenti oluşturulan projelerde ve beklentisi yüksek lokasyonlarda yatırım noktasında kısa ve orta vadede umulanın bulunma ihtimali düşüktür.
11) Piyasa koşullarında çok cazip kampanyalarla satılan projelerde ikinci elde beklentiler genelde karşılanmaz. Cazip kampanyalar genelde yatırımcıları toplar.
12) Geç teslim edilen sitelerde prim de gecikir. Projede yaşamın başlaması keyifleri kaçırır. Keyifler kaçtığında ise prim yapmaz.
13) Alıcıların kampanyalarda hücum ettiği projelerden çok azı ikinci elde iyi bir performans gösterir. Geçmişte 3 günde 1.000 konut ya da saatte 100 konut satılan projelerin sonunu biliyorsunuz.
14) Araştırma yapılmadan alınan evler genelde beklentiyi karşılamaktan uzaktır. Normalde alım yapmadan önce araştırmak gerekir. Ama bizde insanlar önce alım yapar. Sonra araştırır. Böyle olunca da sonucu tahmin edebiliyorsunuz.
15) Projelerin tesliminden sonra doluluk oranı yüzde 100’e ulaşıncaya kadarki süreçte prim potansiyeli yüksek alternatiflerle karşılaşılabilir. Ama doluluk oranının yüzde 100’e ulaşması çok uzarsa prim de gecikir.
16) Kat planı iyi olan evler uzun vadede daha da değerlenir.
17) Kaliteli malzeme kullanılan ve işçilik kalitesi yüksek evler zamanla lokasyon içinde daha değerli hale gelir.
18) Bir evi satın almadan önce etrafındaki sitelerde benzer brüt ve net metrekareli evlerin fiyatını araştırmak gerekir. Bu nokta en az kira çarpanı kadar önemlidir.
19) Yalan dolanla pazarlanan projeler ikinci elde beklentileri karşılamaz. Alıcılardaki hayal kırıklığı ikinci elde fiyatların toparlanmasını zorlaştırır. Bunun en güzel örneği Ispartakule’nin fırıldaklarıdır. Ispartakule gibi İstanbul’un en güzel lokasyonlarından birisini mahvettiler. Hızlarını alamadılar. Hem emsalleri yoğunlaştırdılar hem de lejantları değiştirdiler.
Sonuç: Ev alırken araştırmanızı çok iyi yapın. Önceliğiniz her zaman kira çarpanı olsun. Beklentileri en iyi fiyatlayan gösterge kira çarpanıdır. İnşaat aşamasında ev alıyorsanız etrafındaki sitelerde benzer evlerin ne kadara satıldığını ve kiraya verildiğini araştırmadan alım yapmayın. Kira çarpanı ne kadar düşük olursa gelecekte yapacağı prim potansiyeli o kadar yüksek olur.
Tebernüş Kireçci’nin yazılarını okumak ve yorum yapmak için tıklayın.