Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberine göre, taşınmaz edinim tarihinden itibaren 5 sene içerisinde elden çıkarılması halinde değer artış kazancı vergisi ödeniyor..
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberi!
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberi, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlandı. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberi, gayrimenkul alım-satımı sırasında vergisel yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesini amaçlıyor.
Rehberde yer alan bilgilere göre, taşınmaz edinim tarihinden itibaren 5 sene içerisinde elden çıkarılması halinde değer artış kazancı vergisinin ödenmesi gerekiyor. Bu vergi, taşınmaz malın satışının yapıldığı tarihi takip eden yılda ödeniyor.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel yükümlülükler rehberi:
GİRİŞ
Bu rehber, gayrimenkul alım-satımı sırasında vergisel yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi için, mükelleflerimizin doğru yönlendirilmelerini sağlamak amacıyla hazırlanmıştır.
Rehberde, gelir vergisinin konusu ve unsurları, gayrimenkul alım-satım işlerinde ‘ticari kazanç – değer artış kazancı’ ayrımı, gayrimenkul olarak tanımlanan mal ve hakların neler olduğu ve bu mal ve hakların elden çıkarılması sırasında elde edilen kazancın niteliği, safi değer artışının tespiti ve kazancın hangi hallerde beyan edileceğine dair açıklamalara ve gayrimenkul alım- satımında katma değer vergisi, gayrimenkul alım-satımında tapu harcı yükümlülüğü ve emlak vergisi yükümlülüğü konularına yer verilmektedir.
1-GELİR VERGİSİNİN KONUSU VE UNSURLARI
Gelir Vergisi Kanununda gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olarak tanımlanmış, hangi tür kazanç ve iratların gelire dahil olduğuna ve gelirin nelerden oluştuğuna yer verilmiştir. Söz konusu kazanç ve iratlar aşağıdaki gibidir:
1. Ticari kazançlar,
2. Zirai kazançlar,
3. Ücretler,
4. Serbest meslek kazançları,
5. Gayrimenkul sermaye iratları,
6. Menkul sermaye iratları,
7. Diğer kazanç ve iratlar.
Bir gelirin vergiye tabi olabilmesi için sayılan bu gelir türlerinden birine girmesi gerekmektedir. Her gelir unsuru için farklı vergileme teknikleri öngörüldüğünden, kazanç ve iratların hangi gelir unsurunun kapsamına girdiğinin tespiti son derece önemlidir.
Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Bunlardan ilki “ticari kazanç”, diğeri ise “diğer kazanç ve iratlar” hükümlerinde yer alan düzenlemedir.
(Amortismana tabi iktisadi kıymet olarak gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilen kazancın serbest meslek kazancı veya zirai kazanç olarak dikkate alınmasına ilişkin hükümlere, bu rehberin konusu dışında kalmaları nedeniyle yer verilmemiştir.)
a) Ticari kazanç: Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanununda “gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlar”ın ticari kazanç olarak vergilendirileceği belirtilmiştir.
b) Diğer kazanç ve iratlar: Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı değil arızi olan ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır.
Diğer kazanç ve iratlar, “değer artış kazançları” ve “arızi kazançlar” olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur.
2-GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE ‘TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ
KAZANCI’ AYRIMI
Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi nem arz etmektedir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır.
Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir.
(Amortismana tabi iktisadi kıymet olarak gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilen kazancın serbest meslek kazancı veya zirai kazanç olarak dikkate alınmasına ilişkin hükümlere, bu rehberin konusu dışında kalmaları nedeniyle yer verilmemiştir.)
a) Ticari kazanç: Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir Vergisi Kanununda “gayrimenkullerin alım satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlar”ın ticari kazanç olarak vergilendirileceği belirtilmiştir.
b) Diğer kazanç ve iratlar: Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı değil arızi olan ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır.
Diğer kazanç ve iratlar, “değer artış kazançları” ve “arızi kazançlar” olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur.
2-GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE ‘TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI’ AYRIMI
Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır.
Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir.
3-GAYRİMENKULÜN TANIMI VE ELDEN ÇIKARILMASI
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca, aşağıda belirtilen mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.
• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.
Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir.
a. Mal ve Hakların İktisap Şekli
Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Örnek 1: Bayan (A) 10.07.2013 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2013 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
b. Mal ve Hakların Elden Çıkarılma Süresi
Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalara 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde yer verilmiştir.
Örnek 2: Bay (B), 15.05.2011 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2013 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Örnek 3: Bayan (C), 08.04.2006 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2013 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) konutu 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bayan (C), konutunu alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden (08.04.2010 tarihine kadar) satmış olsaydı elde ettiği kazanç değer artış
kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
4-SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ
Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından
aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;
— Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
— Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.
2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate
alınacaktır. (2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks
Rakamlarını gösterir tablo rehberin sonunda yer almaktadır.)
Örnek 4: Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye 24.12.2010 tarihinde 15.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Arazinin satın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006’da ÜFE endeksi
125,33, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010’da ÜFE endeksi 166,52’dir.
Endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir.
(166,52 – 125,33 / 125,33 = %32,86 )
Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL
olarak hesaplanmaktadır. Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 – 6.643,26 =) 8.356,74 TL’dir. 2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (8.356,74 – 7.700 =) 656,74 TL’dir.
5-DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI
Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2013 yılı için 9.400 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır.
Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.
2013 yılında elde edilen gelirlere aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır. (Gelir Vergisi Kanunu 103 üncü madde)
10.700 TL’ye kadar % 15
26.000 TL’nin 10.700 TL’si için 1.605 TL, fazlası % 20
60.000 TL’nin 26.000 TL’si için 4.665 TL, (ücret gelirlerinde 94.000 TL’nin 26.000 TL’si için 4.665 TL), fazlası % 27
60.000 TL’den fazlasının 60.000 TL’si için 13.845 TL, (ücret gelirlerinde 94.000
TL’den fazlasının 94.000 TL’si için 23.025 TL), fazlası % 35
Gelir vergisi hesaplaması, www.gib.gov.tr internet adresinden (internet vergi
dairesi /hesaplamalar /gelir vergisi hesaplama) otomatik olarak yapılabilmektedir.
Örnek 5: Bayan (E), 10.07.2010 tarihinde 200.000 TL’ye satın almış olduğu
konutu 15.04.2013 tarihinde 300.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bayan (E) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Bu durumda Bayan (E)’nin elde ettiği değer artış kazancı gayrimenkulün alış
bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Haziran 2010’da ÜFE 173,73, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2013’de ÜFE 210,33’dür.
Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu
görülmektedir.
(210,33 -173,73 /173,73 = %21,29) Dolayısıyla Bayan (E)’nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli olarak; 200.000 TL x (210,33 /173,73) = 242.693,13 TL dikkate alınacaktır.
Buna göre Bayan (E), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (300.000 – 242.693,13 =) 57.306,87 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır.
Söz konusu kazanca 2013 yılı için belirlenen 9.400 TL tutarında istisna uygulanarak bulunacak (57.306,87 – 9.400 =) 47.906,87 TL’ye Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2013 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Gelir ………………… 47.906,87 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi ……….. 10.579,85 TL
Bulunan bu miktar, 2014 yılının Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü
akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilip, Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenecektir.
Müteahhit tapu harcı öder mi?
Işıl Seren KESKİN/Emlaktagundem.com
Bir yanıt bırakın