Türkiye, makro sorunlarının çözümü için tasarruf oranını artırmak ve yabancı yatırımcıları da Türkiye piyasasına çekmek konusunda önemli adımlar atıyor. Bu çalışmalardan biri de gayrimenkul portföy yönetimi şirketleri ve bu şirketlerin kurmakta oldukları gayrimenkul yatırım fonları. Bu tarz şirketlerin kurulması için bankacılık ve inşaat sektörlerinden yatırımcıların çalışmalarının olduğunu biliyoruz. 24 Kasım verilerine göre, SPK’dan lisans alan beş şirket var. Bu şirketlerden biri olan 24 Gayrimenkul Portföy Yönetimi (24 GPY) Türkiye’deki ilk gayrimenkul yatırım fonunu kurdu. 100 milyon TL’lik fon, ağırlıklı olarak arazi yatırımı yapacak. Şirketin yönetim kurulu başkam ise siyaset dünyasından tanınan bir isim. 1992 yılından bu yana belediyecilik yapan ve son olarak Küçükçekmece Belediye Başkanı olan Aziz Yeniay.
Aziz Yeniay, sektörde 10 yıl sonra 20-25 milyar TL’lik portföy büyüklüğü rakamlarının konuşulabileceğini belirtiyor. Yeniay, 24 Gayrimenkul Portföy Yönetimi şirketini ve sektörden beklentilerini anlattı.
Sektördeki ilk gayrimenkul yatırım fonunu kurdunuz. Bu fonla ilgili biraz bilgi verebilir misiniz?
Sermaye Piyasası Kurulu’ndan (SPK) kuruluş iznini aldıktan sonra hızlı bir şekilde gayrimenkul yatırım fonu kurma işine soyunduk. Primo adını verdiğimiz 100 milyon TL büyüklüğündeki gayrimenkul yatırım fonu SPK’dan kuruluş iznini alan sektördeki ilk fon oldu. Kısa süre içinde ihraç belgelerini SPK’mn onaylanmasıyla birlikte kaynak toplamaya başlayacağımızı umuyoruz. Bu fonun yatırımcısı bizi tanıyan bilen Körfez sermayeli yatırımcılar. SPK’nın yasal prosedürlerinin ardından kısa süre içinde fonu hayata geçirmek hedefindeyiz.
Bu yatırım aracı daha çok yeni ama ilgiyi nasıl görüyorsunuz?
Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonu işinin iki yıllık mazisi var. Sektörde düzenlemeler sonrası yeni yeni şirketler kurulmaya başladı. Bunlardan biri de 24 GPY. Dünyada ise bu iş çok büyük hacimlere ulaşmış durumda. Türkiye bu işe yeni yeni giriyor ve parasal genişleme konusunda yeni yeni adım atmaya başladı. Bu alandan parasal genişlemenin konuşulduğu dönemde önemli yabancı yatırımcının Türkiye piyasasına yatırım yapacağım düşünüyorum. Yatırımcıya sağlanan güvence ve avantajlar dikkate alındığında, gayrimenkul fonlarına yabancı ve yerli yatırımcıların büyük ilgi göstereceğini düşünüyoruz. Bu fonlara yatırım için 1 milyon TL servet şartı var. Bu da şu anda bireysel nitelikli yatırımcıların yatırım yapabileceği bir yapı. Ancak sonrasında sistemin gelişmesiyle birlikte küçük yatırımcının da bu fonlara yatırım yapabileceği bir yapı kurulabilecek.
Sektörde nasıl bir büyüme öngörüyorsunuz?
Bundan 10 yıl sonra bir araya geldiğimizde minimum 20-25 milyar dolar seviyelerini konuşacağımızı düşünüyorum. Türkiye’de bir emlak fiyatının bugün 1 milyar dolar olduğu bir ortamda, 20-25 milyar dolar rakamları çok büyük hedefler değildir. Türkiye’nin bu alanda yıllık 4-5 milyar dolar yabancı yatırımcı çekebilecek kapasitesi var. Bu kaynağa da Türkiye’nin ihtiyacı var. Özellikle Körfez Bölgesindeki faize duyarlı fonlar açısından, faizden arındırılmış olmasıyla birlikte önemli bir yatırım aracı. Yine bireysel emeklilik fonları gibi fonlar açısından önemli bir yatırım alternatifi olacağını düşünüyorum.
24 GPY’de büyüme hedefiniz nedir? Bu süreçte siz hangi büyüklüklere ulaşırsınız?
Öncelikle ilk fonumuz olan 100 milyon TL’lİk Primo’da ihraç belgelerinin onaylanmasıyla kaynak toplamaya başlarız. Burada Körfez yatırımcısı olacak. 2-3 yatırımcı ile bağlantı halindeyiz. Hedefimiz üç yılda farklı kategorilerdeki gayrimenkul fon türlerini hayata geçirerek 1 milyar TL büyüklüğe ulaşmak. Burada yakın vadede tahsisli, kira getirili, karma yapıda fonlar kurmak istiyoruz. 10 yılık süreçte de 10 milyar TL’lik bir fon büyüklüğü hedefimiz var.
Bu fonların yatırım yaptığı işlerde bir risk yok mu?
SPK çok ince eleyip sık dokuyor, gelişmekte olan bir projeye yatırım yapılmasına izin vermiyor. Araziye yatırım yapabilirsiniz, kira getirişi olan bir gayrimenkule yatırım yapabilirsiniz, ya da bitmiş bir projeyi portföye katabilirsiniz.
Sektörel olarak yeni bir oluşum içine girilecek mi?
Bakıldığında sektörde SPK lisanslı şirketler kurulmaya başladı. Bankacılık sektöründen, inşaat sektöründen önemli isimler sektörde şirket kurma aşamasında. Hedefimiz sektör şirketleri olarak hızlıca bir araya gelerek bir dernek çatısı altında toplanmak. Bireysel olarak şirketimizin başarısı çok önemli. Ancak sektörel olarak da başarılı olmak zorundayız. Ülke ekonomisi için sektörün başarılı olması çok önemli.
Bu fonların kazandırma potansiyelini değerlendirir misiniz?
Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklıkları kuruldu. Ancak yatırım vadesinin çok kısa olduğu günümüzde GYO’lar ancak uzun vadede getiri elde edebiliyor. Bizim yatırımcı kısa vadede kazanmak istiyor. Gayrimenkul fonunda da kısa vadede büyük getiri yok. Ancak GYO’lara göre avantajları çok daha fazla ve getiri beklentisi de daha yüksek. SPK hem hata yapmaya müsaade etmiyor hem de ciddi denetim yapıyor. Bizim gayrimenkul fonlarının yüzde 10-11’lik gösterge faizin üzerinde getiri sunuyor olması lazım ki ‘getiri sağladım’ densin. Bizim düşüncemiz bu fonların gösterge faizin 8-10 puan üzerinde getiri sağlaması gerektiği yönünde. Böylece yerli ve yabancı yatırımcı fonlara ilgi gösterir.
Gayrimenkul fonlarının 8 avantajı
1-Gayrimenkullerin menkul kıymetleştirmesine imkan veriyor.
2-Büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandırıyor.
3- Yatırımcılarına şeffaf ve denetlenen bir ortamda istikrarlı olarak gayrimenkul geliri (kira-satış kazancı) sağlıyor.
4-Yatırımcılar için vergi avantajları bulunuyor.
5-Yatırım fonu nezdinde kazanç üzerinden kurumlar vergisi ödenmiyor.
6-Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GY0) göre fonların açık uçlu olabilmesi ve hisse senetleri borsasındaki fiyat hareketlerinden etkilenmemesi gibi farkları bulunuyor.
7-Fonlara yüzde 100 devlet güvencesi veriliyor.
8- Bu fonlar haciz işlemlerinden muaf.
“SEKTÖRE BÜYÜK KATKI YAPACAK”
24 GPY Genel Müdürü Erdem Güler, gayrimenkul yatırım fonlarıyla ilgili olarak şunları söylüyor: “GYF’ler hem sektöre büyük katkı yapacak hem de yatırımcılar için birçok fırsat sunacak. Türkiye’de ilk defa uygulanacak bu fon yapısı, SPK tebliğiyle çok net açıklandı. Bu sistemde yatırımcılar fon üzerinden arsa, konut, alışveriş merkezi, otel, hastane, lojistik merkezi gibi farklı segmentlerdeki gayrimenkullere yatırım yapma imkanı bulabilecek. Böylece dünyada büyük ilgi gören GYF’ler Türkiye’de de yatırımcılarla buluşacak. GYF’ler, inşaat ve finans gibi iki önemli sektörün kazanımlarını yatırımcılara sunacak.”
Ekonomist