Jeopolitik gerilim ve iki seçim dönemine rağmen, Türkiye ekonomisi 2015 3.çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla %4 büyüme gösterdi. Büyümenin ana faktörü tüketim olurken, son dört yıldır yükselme eğiliminde olan enflasyon 2015 yılsonu itibariyle geçen yılsonundan hafif bir artış ile %8,8 olarak kaydedildi. Yükselen tüketici fiyat endeksine rağmen, para politikası kurulunun 4.çeyrek son toplantısında bir değişiklik yapılmayarak politika faizi Şubat 2015’ten beri % 7,5 oranında sabit tutuldu.
2015 yılsonu itibariyle A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3 milyon metrekareyi geçti. Son çeyrek kiralama işlem hacmi, 2015’in diğer dönemleri ile aşağı yukarı aynı miktarda gerçekleşirken, 2014 4.çeyreğine göre %30 azalma gösterdi. Yaklaşık 1,4 milyon metrekare planlama ya da inşaat aşamasında olan ofis arzı bulunuyor. Ana ofis bölgelerinde boşluk oranı hafif bir artış ile %11,6 olarak kaydedilirken, en yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/metrekare/ay seviyesinde kaldı.
2015 3.çeyreğinde, hane halkı nihai tüketim harcaması geçen yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlar ile %3,4 artış gösterdi. Geçen yılın ilk 9 ayı ile arşılaştırıldığına, 2015 tüketim verileri daha güçlü seyretti. Diğer taraftan, AVM arzı 354 AVM’de 10,38 milyon metrekare ’ye ulaştı. 2018 yılsonu itibariyle arzın 13,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor.
Raporumuzun bu sayısında gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) bir yatırım aracı olarak üstlendikleri rolü inceledik. GYO’ların genel durumunu resmederken değindiğimiz girdiler;
Yatırımcı profili;
2014 yılsonunda Borsa İstanbul’da (BIST) %64 olan yabancı yatırımcı payı, GYO’larda %43 olarak kaydedilirken; BIST için %82 olan kurumsal yatırımcı oranı GYO’larda %70 oldu.
Prim, iskonto ve getiri oranları;
Son 10 ıllık dönem içinde Türkiye’de GYO’ların net aktif değerlerinin gördüğü iskonto değeri ortalama %22 olurken, Avrupa GYO’larının son 20 sene ortalama yıllık iskonto oranı %11 seviyesinde oldu (EPRA Aylık Piyasa Bülteni, Ocak 2016).
Diğer taraftan 2005-2014 döneminde XGMYO endeksi yıllık ortalaması % 20,5 oldu.
Borsada işlem gören GYO’ların yıllık getiri oranlarını, direkt yatırım aracı getirisine örnek olarak kabul ettiğimiz, konut yatırımı toplam getiri oranı ile karşılaştırdık ve direkt konut yatırımlarının getirisinin, dolaylı yatırıma göre daha düşük olsa da daha kararlı bir yapıda olduğunu gördük.
İstanbul Ofis Pazarı
Talep ve Arz
2015 yılsonu itibariyle A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 3 milyon metrekareyi geçti. Levent-Etiler ve Maslak arz lideriyken, bu bölgeleri sırasıyla Ümraniye, Şişli-ZincirlikuyuBeşiktaş
ve Kozyatağı takip etti (Grafik 3). Son 5 yıl içinde Avrupa Yakasın’nın toplam ofis arzından aldığı pay çok değişmeyerek %65 dolaylarında seyretti.
Ana ofis bölgelerinde 23.000 metrekare civarında gerçekleşen son çeyrek kiralama işlem hacmi, 2015’in diğer dönemleri ile aşağı yukarı aynı miktarda olurken, 2014 4.çeyreğine göre %30 azalma gösterdi.
Gelecek Arz
İstanbul ana ofis bölgelerinde, yaklaşık 1,4 milyon metrekare planlama ya da inşaat aşamasında olan ofis arzı bulunuyor. Gelecek projelerin önemli bir kısmı (600.000 metrekare) Asya Yakası, İstanbul Finans Merkezi’nde yer almaktadır. 2018 yılı sonunda, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 4 milyon metrekare civarında olması bekleniyor.
Ana ofis bölgelerinde boşluk oranı hafif bir düşüş ile %11,6 olarak kaydedilirken, en yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/metrekare/ay seviyesinde kaldı.
Kiralar ve Boşluk Oranları
Ana ofis bölgelerinde boşluk oranı hafif bir artış ile %11,6 olarak kaydedilirken, en yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak Levent-Etiler bölgesinde 47 ABD $/metrekare/ay seviyesinde kaldı. Boşluk oranları Levent-Etiler, Kozyatağı ve Ümraniye’de hafif bir şekilde düşerek sırasıyla %10,17, %15,53 ve %10,25 oldu. Diğer taraftan, boşluk oranı son dönemde yeni arzın eklenmesiyle Maslak’ta %15,27’ye yükseldi.