Ekonomist Dergisi, ‘Proje Ligi’ oluşturdu. Dergi, en çok projesi olan ilk 50 inşaat şirketini belirledi.
Konutta stokların arttığına ve fiyatlarda balon oluştuğuna dair değerlendirmelere sıklıkla rastlasak da dev gayrimenkul projelerine dönük faaliyetler hız kesmeden sürüyor. Ekonomist olarak, şehirleşme çalışmalarına kentsel dönüşüm çalışmaları da eklenince, İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Denizli gibi birçok kentte süren inşaat faaliyetlerine ilişkin bir ‘Proje Ligi’oluşturmak istedik. Markalı konut üreticilerinin kaç şantiyede kaç proje inşa ettiklerini araştırıp yürüyen projelere göre bir sıralama yaptık. Yaptığımız araştırmada en çok projesi olan ilk 50 şirketi belirledik. Proje Ligi’nde, 12 şantiyede 6 bin 584 konut üretmekte olan Nef ilk sırayı alırken, beş şantiyede 5 bin 105 konut üreten Dağ Mühendislik ikinci, tek şantiyede 5 bin konut üreten Soy ak üçüncü sırayı aldı. İnşaat sektörü için son 10 yıllık süreç en parlak dönem olarak öne çıktı. Şehirleşme çalışmalarının hız kazanması ve kentsel dönüşüm çalışmalarıyla birlikte İstanbul’da proje yarışı da yoğunlaştı.İstanbul’da arsa stokunun sınırlı olması ve Anadolu’da da nitelikli projelere olan ilginin artmasıyla birlikte Ankara, İzmir ve Denizli gibi kentlerde de projeler geliştirilmeye başlandı.Bu süreçte Mesa’dan Ege Yapı’ya, Neften Keten Grup’a kadar markalı konut üreticileri, birden fazla şantiyede yeni projeler geliştiriyorlar.
EN FAZLA KONUT ÜRETEN ÜÇ FİRMA
Proje yarışının hızla devam ettiği günümüzde, Ekonomist dergisi, markalı konut üreticilerinin kaç şantiyede kaç projeye devam ettiklerini araştırıp ‘Proje Ligi’nde öne çıkan firmaları ortaya koydu.Levent Gökmen, proje yarışında önde koşan ilk 50 şirketin şantiye bilgilerini derledi. Araştırmamızda 50 şirketin 204 şantiyesinde 83 bin 237 konut üretildiği sonucuna ulaştı.12 şantiyede 6 bin 584 konut üretmekte olan Nef ilk sırayı alırken, beş şantiyede 5 bin 105 konut üreten Dağ Mühendislik ikinci, tek şantiyede 5 bin konut üreten Soyak üçüncü sırayı aldı.
NERELER ÖNE ÇIKIYOR?
Proje geliştirme yarışında projelerin büyük bir kısmının Başakşehir, Esenyurt, Kartal, Bağdat Caddesi, Seyrantepe, Maslak, Merter, Zeytinburnu ve Ataköy bölgelerinde yoğunlaştıkları görülüyor. Şantiyelerin belli bölgelere odaklanmasının da özel birer hikayesi var. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şantiye yoğunluğunun daha çok yeni yerleşime açılan Başakşehir ve Esenyurt bölgelerinde yoğunlaştığını söylüyor. Merter, Zeytinburnu ve Ataköy bölgelerinin de kent merkezinde kalan son değerli araziler olarak konut projeleri geliştirilen yerler olduklarını belirten Maya, Kartal ve Kağıthane’de sanayi alanlarının dönüştüğünü vurguluyor. Maya, kentsel dönüşüme ağırlık verilmesiyle birlikte orta vadede Şişli-Beşiktaş aksında şantiye sayısının artmasının beklendiğine de dikkat çekiyor.
FİYATLAR DEĞİŞKEN
İstanbul’da konut fiyatlarının her geçen yıl artması ve konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1’lik psikolojik sınırın üzerinde olması, konut satış hızını da azaltıyor.İçinde bulunduğumuz dönemde konut alım dinamiklerinin devam ettiğini belirten Makbule Yönel Maya, A grubuna yönelik projelerde satış hızının yavaş olduğunu da söylüyor.Proje geliştirme yarışında metrekare fiyatları en uygun bölgeler, 3 bin 400 TL metrekare fiyatı ile Kurtköy ve Esenyurt bölgeleri oluyor. Başakşehir 4 bin TL, Kartal 4 bin 500 TL, Sarıyer 8 bin TL, Kadıköy 16 bin TL, Zeytinburnu 17 bin TL, Ataköy 18 bin TL, Merter 12 bin TL ortalama metrekare fiyatlarına sahip. Ankara’da markalı konutlarda ortalama metrekare fiyatları 3 bin 500 TL’den başlayıp 7 bin TL’ye kadar çıkıyor.Metrekare fiyatları Denizli’de 2 bin 500 TL dolayında, Bursa’da ise 3 bin 500-4 bin TL arasında bulunuyor.
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM MAKBULE YÖNEL MAYA
“Lüks konut satışları zorlaştı”
“Metrekaresi 8 bin TL’nin üzerindeki konutları satmak pek kolay değil. O profili hedef alanlar doygunluğa ulaşmış durumda. Kredili alımlarda yüzde 20’lik daralma var. Belli gruptaki doygunluğu dağıtmak adına kampanyalarla ödeme koşulları çeşitlendiriliyor. Yüzde 5-8 arası maliyet artışlarından kaynaklı bir fiyat artışı olabilir. Ancak piyasadaki durgunluktan dolayı konut fiyatlarında önümüzdeki dönemde ciddi oranda bir yükseliş beklenmiyor!”
HEDEFLER BÜYÜK
Satışlar yavaş seyretse de yatırımcıların yatırım iştahı devam ediyor. İnşaat şirketleri devam eden projelerinin yanı sıra yeni projeler üretmek için de hummalı çalışmalar yürütüyor. Toplam 10 şantiyesinde 4 bin 300 konut üretimi yapan DKY İnşaat da sıralamada öne çıkan ve yeni projeler geliştirme konusunda iştahlı olan bir şirket olarak faaliyetlerine devam ediyor. önümüzdeki beş yıl içinde 9 bin 600 konut ve işyeri inşa etmeyi hedeflediklerini belirten DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, inşaatı süren 10 adet projeye yaklaşık 1,8 milyar dolarlık yatırım yapılacağını söylüyor. Dumankaya, “DKY Kartal, DKY Business Kartal, DKY Business Tuzla, Lokum Evler ve DKY On Kâğıthane, DKY Ada ve DKY Sahil gibi projeleri içeren bu projelerimizde toplam 4 bin 300 konut ve işyeri inşa edilecek” diyor. İnşaat sektöründe faaliyet gösterdikleri 12 yılda toplam 6 bin konut üreten Makro İnşaat da proje yarışında öne çıkan bir diğer şirket. Başakşehir’de şantiyesi süren Park Mavera 1 ve Park Mavera 2 projeleriyle bin 228 yeni konut daha inşa ettiklerine dikkat çeken Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, 2017’de teslim edilmesi planlanan bu projelere toplam 1,4 milyar TL’lik yatırım yapıldığını söylüyor.
YENİ PROJELER GELECEK
İstanbul’un Kartal’dan Büyükçekmece’ye, Sarıyer’den Zeytinburnu’na kadar hemen her semtinde inşaat çalışmaları yürütülüyor. İnşaat sektöründeki proje yarışı önümüzdeki dönemde de hız kesmeden devam edecek gibi görünüyor. Çünkü birçok şirket önümüzdeki dönemde de yeni proje hazırlıkları yürütüyor. Bunlardan biri de Ege Yapı. Halen devam eden üç projelerinde 600 bağımsız bölüm bulunduğunu belirten Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı H. İnanç Kabadayı, eylül-ekim aylarında başlayacak olan üç proje ile toplam proje sayılarının altıya, toplam bağımsız bölüm sayısının bin 600’e ulaşacağını ve toplam yatırım tutarının da 600 milyon dolan bulacağını söylüyor, öncelikli hedeflerinin şehir merkezinde nitelikli, modern ve prim yapan projeler geliştirmek olduğunu belirten Kabadayı, “Geliştirmekte olduğumuz Kağıthane, Çekmeköy, Yedikule, Hasköy, Ataşehir ve İstinye projelerimiz var. Bunun dışında ilgilendiğimiz gayrimenkuller ile el sıkışmamız durumunda proje sayımızı artıracağız” diye konuşuyor.
Kent merkezine odaklanan Propa ise toplu konut yerine A sınıfı projeler geliştiriyor. İstanbul’un merkezi semtlerinde tüm ihtiyaçlara cevap verecek projeler hayata geçirdiklerini belirten Propa İnşaat Yönetim Kumlu Üyesi Can Reşit Özçiçek, önümüzdeki beş yıl içinde A sınıf bir yaşam sunacak 10 proje yapmayı planladıklarını söylüyor.
İSTANBUL’UN CAZİBESİ
Hemen her yerinden bir inşaat projesi fışkıran İstanbul, Anadolu’da faaliyet gösteren müteahhitlerin de cazibe merkezi. Has DBN Yatırım Ortaklığı, İstanbul’un gayrimenkuldeki cazibesinden etkilenen, her ikisi de Ankaralı olan Has Metal ve DBN Mühendislik’in güçlerini birleştirmesiyle kuruldu. İstanbul’daki ilk projelerinin 70 milyon TL’lik yatırımla Kağıthane’de yükselen 108 konutluk Atiye Residence projesi olduğunu belirten Has DBN Yatırım Ortaklığı Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Gümüş, 120 milyon TL’lik yatarım yapmayı planladıkları 200 konutluk prestijli bir projeyi de eylül ayı içinde satışa çıkaracaklarını söylüyor. Gümüş, “Önümüzdeki beş yıl içinde İstanbul’da ve Ankara’da farklı projelere imza atacağız, önümüzdeki bir yıllık süreçte, Ankara ve İstanbul’da, toplam 430 bin metrekare inşaat alanı olan beş farklı konut projesini satışa sunacağız” diyor.
Proje yarışında iddialı olan bir diğer şirket ise Sur Yapı. Şirket, 2015 yılı son çeyreğinden başlayıp 2016 yılı içerisinde toplamda bin 844 adet bağımsız bölümü olan konut ve ofis arz edecek. Hedefledikleri bu projelerin toplam büyüklüğünün yaklaşık 2,2 milyar TL olduğunu belirten Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, önümüzdeki beş yıllık dönemde de her yıl yüzde 20’lik büyüme ile üretimlerine devam etmeyi hedeflediklerini söylüyor.
Bayramoğlu’nda Marina Plus Bayramoğlu adıyla bir proje inşa eden Bermen Yapı’nın yönetim kurulu başkanı İbrahim Emre Akpınar ise son 10 yılda 3 bin konut inşa ettiklerini, önümüzdeki beş yıl içinde de bin 500 yeni konut inşa etme hedefiyle çalışmalar yürüttüklerini vurguluyor.
DÖNÜŞÜMÜN AKTÖRLERİ
Yenilenmesi gereken yapı stokunun 6,5 milyonu bulduğu tahmin edilen Türkiye’de başta İstanbul olmak üzere Ankara ve İzmir’de dönüşüm çalışmaları yapılıyor. Bu çalışmalar planlanan ölçekte gerçekleşemese de parsel bazlı dönüşüm hızla devam ediyor. Kentsel dönüşümde aktif olan ve butik projeleriyle öne çıkan Keten Grup, önümüzdeki beş yıl içinde bin 800 yeni konut üretme hedefiyle yoluna devam ediyor. Keten Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, “Şu anda şantiyesi süren 12 projemiz var. Bu projelerde 110 milyon dolarlık yatırım değerine sahip 550 konut inşa ediliyor” diyor.
Bağdat Caddesi, Erenköy ve Göztepe’de ürettiği nitelikli butik projelerle bilinen Aydoğan İnşaat, kentsel dönüşüme odaklanmış durumda. Kentsel dönüşüm çalışmaları çerçevesinde yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalar yürüttüklerini belirten Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, “Kentsel dönüşüm projelerine odaklanmış durumdayız, önümüzdeki beş yıl içerisinde maksimum 10 konut projesi geliştireceğiz. Şu anda şantiyesi süren üç projemize 15 milyon dolarlık yatırım yapıyoruz” diye konuşuyor.
Proje geliştirmeye devam eden 216 Yapı ise önümüzdeki beş yıl içinde toplam yedi projede bin 200 konut inşa etmeyi planlıyor. İnşaatı devam eden 123 konutluk 216 Butik Plus ile 58 konutluk 216 Bahar projelerine yenilerini ekleme hazırlığı yaptıklarını belirten 216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar, bu yıl İstanbul’da Fenerbahçe Dalyan’da 54 konutluk bir proje ile Taşdelen’de 200 konutluk site inşaatlarına başlayacaklarını vurguluyor. Kentsel dönüşüm çalışmaları yapan Mintek Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Ekşi, şu anda devam eden üç projelerine piyasadaki arz-talep dengesi paralelinde yeni projeleri eklemeyi hedeflediklerini ifade ediyor.
İYİ PLANLANMALI
Peki bu kadar konutun üretildiği bir ülkede konut almak ya da yatırım yapmak için doğru zaman mı? Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, ev almanın her gayrimenkul yatırımı gibi uzun vadeli bir planlama gerektirdiğini, ev alırken dönemsel ya da sezonluk artışlara ve değişimlere göre karar vermenin doğru olmayacağına dikkat çekiyor. Atay, “Faiz oranlarındaki değişikliklere göre mortgage kullanımları farklılık gösterse de, ‘Şu dönem ev almak için en uygun zamandır’ gibi bir ifade kullanmak çok doğru değil. Bütçeye uygunluğun yanı sıra, konum, okul ve işe ulaşım, sosyal olanaklar gibi önemli kriterleri karşılayan bir ev bulunduğu zaman, doğru zamandır” diyor.
Murat Atay, mortgage ile ev alacaklara, konut kredisi faizlerinde en düşük oranlan beklemek yerine, istedikleri evi bulduklarında, eğer o an oluşan aylık ödemeler bütçelerine uygunsa satın alımı gerçekleştirmelerini önerdiklerini söylüyor. Bu doğrultuda da müşterilerinin farklı ihtiyaç ve risk algılarını dikkate alarak geniş bir mortgage ürün yelpazesi oluşturduklarını belirtiyor. Atay, “Garanti Bankası şubelerinde görev yapan sertifikalı Mortgage Uzmanları ve ürün çeşitliliğimiz sayesinde, müşterilerimizin taleplerini doğru ürünlere yönlendiriyor, bütçelerine en uygun mortgage seçeneğini bulmalarını ve ödeme planı ile ev sahibi olmalarını sağlıyoruz” diye konuşuyor.
GARANTİ MORTGAGE GM MURAT ATAY
“Konut satışları ve kredileri artıyor”
“Konut satış rakamları ve konut kredisi kullanım tutarları her geçen yıl artıyor. Konut kredilerindeki büyüme trendinde, ülke ekonomisindeki ve global piyasalardaki gelişmeler ve en önemlisi faiz oranlarının seviyesi belirleyici rol oynayaçaktır. Ülkemizin demografik yapısını ve her geçen yıl artan nüfusumuzu dikkate aldığımızda, konut satışlarının güçlü bir şekilde devam edeceğini söyleyebiliriz. Garanti Mortgage olarak her yıl istisnasız sektörün üzerinde bir büyüme kaydediyoruz. Geçen yıl sektör yüzde 15 büyürken, biz yüzde 21’lik büyüme gerçekleştirdik. Bu yıl da sektör genelinde yaklaşık yüzde 12’lik büyüme beklenirken, biz yüzde 13-14 civarında bir büyüme hedefliyoruz.”
BAŞARILI OLMANIN SIRRI
Rekabetin giderek arttığı günümüzde hiçbir proje tesadüfen başarılı olmuyor. Satan ve başarılı bir proje üretmenin doğru formülü, doğru konsepte, bölgenin ihtiyaçlarına yönelik, doğru fiyatlanmış proje oluşturmaktan, kaliteli bir inşaat yapmaktan, başanlı bir satış ofisi ile satışı gerçekleştirip, makul bir süre yönetip projeden çıkmaktan geçiyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, piyasayı iyi etüt edip okuyabilen, dinamikleri algılayıp geleceği çizebilen iyi bir ekip veya akıllı bir kişi olmadan doğru proje üretilemediğine dikkat çekiyor. Yazıcı, “Proje doğru olmayınca başarılı proje olmuyor. Her satan projeye başarılı diyemeyiz. Satışı iyi yapabilirsiniz ama ardından markanızı koruyacak şekilde inşaatı düzgün yapmanız, işletme sistemini doğru kurgulamanız ve makul süre işleterek projeden çıkmanız gerekli. Yoksa satan ama başarısız bir proje yapma riskini de almış olursunuz” diyor.
YABANCI İLGİSİ NE DURUMDA?
Proje sayısı arttıkça satış yapma sorunu da gündeme geliyor. Mütekabiliyet Yasası’nın çıkarılmasıyla yabancıya satışın artması sektör için olumlu oldu. Yabancıların alan bazında Türkiye’ye yaptıkları yatırımların bu yılın ilk çeyreğinde önceki yıla oranla hemen hemen aynı kaldığını belirten Cansel Turgut Yazıcı, işlem sayısı olarak bakıldığında ise yüzde 11’lik artış yaşandığını ifade ediyor. Bunun da yabancı yatırımcıların daha küçük alanlı yatırımlar yaptığını gösterdiğini söylüyor. Cansel Turgut Yazıcı, gündemde önemli yer tutan Körfez ülkeleri vatandaşlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre ülkemize yüzde 11 daha az yatırım yaptıklarını, Körfez ülkelerinin yabancı yatırımcılar içindeki payının 2015’in ilk çeyreğinde yüzde 65 iken, 2016’da yüzde 57’ye gerilediğini vurguluyor. Toplam edinim sayısının bir önceki yıla göre büyüdüğünü ama yüzölçümü bakımından azalma yaşandığını belirten Yazıcı, şöyle devam ediyor: “Körfez ülkelerinden yatırım yapanlar 2015’te ortalama 275 metrekare alan alırken bu yıl 216 metrekare alan aldılar. Yani aldıkları ortama metrekare büyüklüğü yaklaşık yüzde 21 küçüldü. Diğer milletlerden yatırım yapanlar ise Körfez ülkelerinin aksine daha büyük alanlara yatırım yaptılar. Onların yaptığı alımlarda ortalama alan büyüklüğü 114 metrekareden 124 metrekareye çıktı. Yani yüzde 9 büyüdü.”
EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM CANSEL TURGUT YAZICI
“Doğru projenin birçok faktörü var”
“En lüks, en büyük gibi enler her zaman projeleri ayrıcalıklı kılmıyor. Projelerde doğru tipten doğru sayıda üretmek, beklenen metrekareleri dikkate almak, bölgenin artı ve eksilerini doğru analiz edip yaşam alanında artılarını öne çıkarmak gerekiyor. Marka değeri ne kadar yüksek olursa olsun reklam pazarlama çalışmalarını hafife almamak, doğru fiyatla yola çıkmak, en önemlisi markanın güvenilirliği adına verilen sözleri yerine getirip teslim yapmak başarılı bir projenin olmazsa olmazları. Bunları bilerek yola çıkan yatırımcı devamlılığını sağlıyor.
MESA YYK ERHAN BOYSANOĞLU
“8 bin yeni konut planlıyoruz”
“Beş yıl içinde Mesa imzasını taşıyacak yeni konut üretimimizin 8 bine ulaşmasını arzuluyoruz. Şu anda devam eden projelerimizin toplam değeri yaklaşık 5 milyar TL. Ankara’da Mesa Koza 66 ve Tepe Grubu ile ortak Park Mozaik projelerimizin satış ve yapımları sürüyor. Eryaman’da bin 35 konutluk Mesa Göksu evleri başladı. Satışı tamamlanan Mesa Marmara ve Sahil 223-224 projelerinin ise yapımları sürüyor. Büyükçekmece’de Nurol ile birlikte yürüttüğümüz 500 adet villadan oluşan Yeşil Yaka projemizin satışlarına başladık. Varşova’da 350 konutluk projemiz ise devam ediyor.”
NEF İCRA KURULU BAŞKANI ERDEN TİMUR
“Anadolu’ya ve dünyaya açılıyoruz”
“Nef olarak altı yılda İstanbul’da 24 proje geliştirdik. Bu yıl yurtdışındaki ilk projemiz olan Nef New York projesinin lansmanını yapıp Amerika ve Almanya’daki projelerimizin de detaylarını netleştirmeyi hedefliyoruz. Global marka olma yolunda önümüzdeki dönemde yurtdışı ve yurtiçinde toplam 4,1 milyar TL’lik proje üreteceğiz. Ayrıca İstanbul dışında Anadolu’nun gelişmiş illerinde projeler geliştirmek için çalışmalarımıza başladık. Bu yıl Anadolu’ya yayılma yılımız olacak!”
TORUNLAR GYO YKB AZIZ TORUN
“Yatırımlarımız hız kesmedi”
“Planladığımız yatırımlarımızı hız kesmeden sürdürüyoruz. 15 bin kişinin yaşayacağı 5.Levent’i şehrin en yeni ve modern semti olacak şekilde inşa ediyoruz. Gündemimizde AVM, ofis ve otel gibi yatırımlar da bulunuyor. Mail of İstanbul projesinin ikinci etabında ofis ve otel inşaatımız sürüyor, İstanbul’un en değerli arazilerinden biri olan Paşabahçe arazisine İstanbul’a ve İstanbul Boğazı’na yakışan bir proje geliştirmek için çalışıyoruz. Proje, kentsel resort otel konseptinde, az yoğunluklu, lüks, yaklaşık 120 odalı olması planlanan prestijli bir otel ile yine otel markasının hizmet vereceği apart otel daireleri ve yalıları kapsayan karma bir proje olacak.”
AŞÇIOĞLU YKB YAŞAR AŞÇIOĞLU
“Ataköy’e odaklandık”
“Şu anda Ataköy’de 321 konutluk Selenium Ataköy ve 396 konut ve ofislerden oluşan Selenium Retro projelerimizi inşa ediyoruz. Gelecek beş yıl içinde İstanbul’un en eski yerleşim yerlerinden biri olan Ataköy’de yeni bir projemizin inşasını gerçekleştireceğiz. Ataköy’de binden fazla konut sayısına ulaşmış olacağız. Ardından yine İstanbul’un farklı noktalarında projelere imza atacağız.”
SİNPAŞ GYO GM SEBA GACEMER
“Altı projemiz devam ediyor”
“Sinpaş GYO, kurulduğu günden bu yana toplam 15 projeyi hayata geçirerek toplam 12 bin 346 konut üretti. Türkiye’ye kazandırdığımız proje sayısı kadar, nitelikleri açısından şehre değer katmasına da odaklanıyoruz. Tüm projelerimiz bulunduğu bölgeye ve şehre değer katıyor ve sektöre örnek teşkil ediyor. Şu anda şantiyesi devam altı projemizin yatırım tutarı toplam 2 milyar 828 milyon TL!”
Ekonomist