Türkiye Gayrimenkul Pazarı hakkında DTZ Pamir & Soyuer tarafından hazırlanan DTZ Türkiye 2015 yılı 2. çeyrek raporu yayınlandı. İşte İstanbul ofis pazarı işlemlerinin incelenmesininde yer aldığı o rapor;
DTZ Pamir & Soyuer tarafından Türkiye Gayrimenkul Pazarı hakkında hazırlanan DTZ Türkiye 2015 yılı 2. çeyrek raporu yayınlandı. Raporun bu sayısında Türkiye ekonomik gelişmeleri, ofis ve perakende sektörüne ek olarak, “İstanbul ofis pazarı işlemlerinin incelenmesine” yer verildi.
DTZ Pamir & Soyuer firması tarafından Türkiye Gayrimenkul Pazarı hakkında hazırlanan “Gayrimenkul Haberleri 2015 2. Çeyrek” başlıklı araştırma raporu yayınlandı. Raporun bu sayısında Türkiye ekonomik gelişmeleri, ofis ve perakende sektörüne ek olarak, “İstanbul ofis pazarı işlemlerinin incelenmesine” yer verildi.
2015’in ikinci çeyreğinde Türkiye Ekonomisi beklenenden daha yüksek olarak sabit fiyatlarla yıllık %3.8 büyüme gösterdi. Fakat ülke genelindeki politik belirsizlik, ekonomideki oynaklık ve yine küresel piyasalardaki ekonomik gelişmeler nedeniyle bu güçlü performansın 2015 ikinci yarısında da devam etmesi beklenmemektedir. Bu nedenle, 2015 yılsonu GSYH büyüme tahminleri düşürülerek %3 civarına indirildi. Orta vadeli programın enflasyon hedefi %5 iken, 2015 ikinci çeyreğinde enflasyon %7,2 olarak kaydedildi ve artışın ana belirleyicileri Türk Lirası’ndaki değer kaybı ve işlenmemiş gıda fiyatlarındaki artış oldu. 2015 ikinci çeyreğinin son para kurulu toplantısında, politika faizinde değişiklik yapılmadı ve bir haftalık repo faizi %7,5’ta sabit tutuldu.
2015 ikinci çeyreğinde, A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 2,98 milyon m2 ’ye yükseldi. Maslak, Levent-Etiler Avrupa Yakası’nda, Kozyatağı ise Asya Yakası’nda ofis arzının arttığı bölgeler oldu. Diğer taraftan talep de güçlü kaydedildi. Ümraniye, Türk Telekom’un gerçekleştirmiş olduğu 20.000 m2 işlem ile öne çıkan bölge oldu. İnşaat halinde ve planlama aşamasında olan 1, 4 milyon m2 ofis arzı bulunuyor. Ana ofis bölgelerinde boşluk oranı hafif bir artış ile %11, 7’ye yükselirken, en yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak 47 ABD $/m2/ay seviyesinde kaldı.
Hane halkı nihai tüketim harcaması sabit fiyatlar ile geçen senenin aynı dönemine göre %5,6 artış kaydederek ilk çeyrekten yüksek seyretti. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ve Akademetre Araştırma (AYD) verilerine göre, ziyaretçi endeksi 2015 ilk çeyrek değerlerinden düşük olurken, ciro endeksi hafif bir şekilde geçen döneme görece yüksek kaydedildi. Dört yeni AVM açılışı ile arz 343 merkezde 9,91 milyon m2’ye ulaştı ve 1.000 kişi başına düşen AVM arzı Türkiyegenelinde 129 m2/1.000 kişi olarak kaydedildi.
Raporumuzun bu sayısında 2013 1.çeyrek ve 2015 2.çeyrek dönemleri arasında İstanbul ofis pazarında gerçekleşen işlemlerin bölgesel ve sektörel dağılımlarını inceledik. Merkezi iş alanı (MİA) ve Kozyatağı gerçekleşen işlem hacminde lider olurken, Maltepe-Küçükyalı gibi gelişmekte olan bölgeler de düşük kira değerleri ve gelişen toplu taşıma bağlantıları ile öne çıktı. Sonuç olarak, son 10 çeyrek süresince Avrupa Yakası’ndan Asya Yakası’na doğru gerçekleşen yer değiştirme işleminin toplam işlem hacmi içinde %12,88’lik bir paya sahip olduğu, Asya Yakası’ndan Avrupa Yakası’na ise sadece %1.20’lik bir geçişin olduğu saptandı. Sektörel ve bölgesel bazda daha detaylı bilgi ve yorumlar raporumuzun “İstanbul Ofis Pazarı İşlemlerinin İncelenmesi” bölümünde bulunabilir.
İstanbul Ofis Pazarı
Talep ve Arz
2015 ikinci çeyreğinde, A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde 2,98 milyon m2’ye yükseldi. Avrupa Yakası’nda Maslak, Levent-Etiler; Asya Yakası’nda ise Kozyatağı ofis arzının arttığı bölgeler oldu. Arz lideri olan Levent-Etiler Bölgesi’nin hemen ardından Maslak geldi. Diğer taraftan talep de güçlü kaydedildi. Ümraniye, Türk Telekom’un gerçekleştirmiş olduğu 20.000 m2 işlem ile gerçekleşen işlemlerde öne çıkan bölge oldu.
Gelecek Arz
İstanbul ana ofis bölgelerinde, inşaat ya da planlama aşamasında 1,4 milyon m2 civarı ofis arzı bulunuyor. İnşaat halinde bulunan gelecek ofis arzının önemli miktarı Avrupa Yakası’nda yer alırken, planlama aşamasında bulunan gelecek ofis arzı bakımından öne çıkan bölge İstanbul Finans Merkezi, Ataşehir olmaya devam etti. BDDK, SPK gibi kurumların taşınmayı planladığı bölgeye Vakıfbank, Ziraat Bankası, Halkbank gibi kamu bankaları da yönetim merkezlerini taşımayı planlamaktadır. Bunlar dışında, ayrıca bazı özel banka ve finans kuruluşlarının bölgeye geçiş yapması beklenmektedir. 3 yıl içinde, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 3,8 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.
Kiralar ve Boşluk Oranları
Boşluk oranları Kozyatağı, Levent-Etiler ve Maslak’ta yeni ofis arzının eklenmesiyle yükselerek sırasıyla %17,43, %11,16 ve %12,98 oldu. Diğer taraftan Ümraniye ve Şişli-ZincirlikuyuBeşiktaş bölgelerinde boşluk oranları düşerek sırasıyla %10,70 ve %6,69’a geriledi (Grafik 5). Boşluk oranlarının düştüğü söz konusu alanlarda yeni ofis arzı girişi olmamışken, kiralama işlemleri güçlü seyretti.
İsatnbul genelinde, ana ofis bölgelerinde boşluk oranı hafif bir artış ile %11, 7’ye yükselirken, en yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak 47 ABD $/m2/ay seviyesinde kaldı.
Türkiye Perakende Pazarı
Talep
2015 ikinci çeyreğinde, hane halkı nihai tüketim harcaması sabit fiyatlar ile geçen senenin aynı dönemine göre %5,6 artış kaydederek ilk çeyrekten yüksek seyretti. Özel tüketim harcamaları geçen döneme görece hafif bir şekilde artış göstermişken, kamu talebinin GSYH büyümesine 2.çeyrekte yaptığı katkı geçen döneme kıyasla yüksek oldu. Tüketici güveni zayıflayarak neredeyse 2008-2009 küresel kriz zamanı seviyelerine gerileyedi ve güven düşüklüğünün tüketicilerin satın alma gücünde kısıtlayıcı bir rol oynaması beklenmketedir. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ve Akademetre Araştırma (AYD) verilerine göre, ziyaretçi endeksi 2015 ilk çeyrek değerlerinden düşük olurken, ciro endeksi hafif bir şekilde artış göstererek geçen döneme görece yüksek kaydedildi (Grafik 6). Kiralanabilir alan başına düşen ciro Türkiye genelinde Haziran ayında 652 TL/m2 ’ye ulaşırken, İstanbul genelinde 801 TL/m2 olarak kaydedildi. 2015 yılı ikinci çeyrek ciro endeksi 2014 ikinci çeyreğine göre %14,2 artış gösterdi.
Arz
Türkiye genelinde AVM arzı, dört yeni AVM açılışı ile 343 merkezde 9,91 milyon m2’ye ulaştı. İstanbul ve Ankara’da toplam arz değişmezken, Çanakkale 34.000 m2kiralanabilir alan ile ilk AVM açılışına ev sahipliği yaptı. Türkiye genelinde 1.000 kişi başına düşen AVM arzı 129 m2 /1.000 kişi olarak kaydedildi
Yeni Arz
Bu çeyrekte 4 yeni AVM açılışı gerçekleşti; Esas 17 Burda (34.000 m2), Novada Outlet (33.000), Symbol Kocaeli (65.000) ve Forum Diyarbakır (52.000) sırasıyla Çanakkale, Konya, Kocaeli ve Diyarbakır’da açıldı.
Gayrimenkul Haberleri 2015 2.Çeyrek raporu için tıklayınız
Bir yanıt bırakın