Türkiye genelinde olduğu gibi Bursa özede müteahhitlik kurumu, birçok tartışmanın odağında yer alıyor. Özellikle kentsel dönüşüm sürecine yönelik yapılan çalışmalar üzerinden müteahhitliğe rant kaynaklı olumsuz bir yaklaşım sergileniyor. Müteahhitlik imajı, son yıllarda, teknolojik gelişim, tüketici tercihleri, yapı denetim süreci, kalite ve güvenlik eğilimi gibi etkenler sayesinde yükselirken kentsel dönüşüm sürecinin doğurduğu rant kaygısı, bu imaja yeniden zarar veriyor. Bursa’da sektöre, 91 yılında, gayrimenkul alım satımıyla giriş yapan ve iki binli yılların başında yapı inşasına yönelerek birçok nitelikli konut imalatına imza atan Metin Bulat İnşaat, sektörde imajını her geçen gün artıran bir çizgide ilerliyor. Bursa’dan İstanbul’a, yeni projelerden sektörel sorunlara, hem firma özelinde hem de inşaat alanında Metin Bulat’la kapsamlı bir söyleşi gerçekleştirdik.
Bursa’da hangi bölgelerde proje üretiyorsunuz?
Merkez üç büyük ilçe Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırımda imalat yapıyoruz. Son dönemde Nilüferde biraz daha fazla yapıya imza attık.
Ne tür bir imalat içindesiniz?
Ağırlıklı konut üretiyoruz. Bölgesel özelliklere göre ticari alanlar da projelerimizde yer alabiliyor.
Yapı tipini ve fiyat politikanızı neye göre belirliyorsunuz?
İmalat bölgeden bağımsız değildir. Hangi konumda inşaat gerçekleşiyorsa o bölgenin ve tüketicinin beklentilerine uygun projeler yapmaya özen gösteriyoruz. Üretim ve malzeme kalitesi bizim için ilk sırada olduğu gibi fiyatlandırmada lokasyon özellikleri de etkili oluyor.
Arsa bulmakta zorlanıyor musunuz?
İnşaatın en önemli maliyet kalemlerinden biri de arsadır. Bugün arsa bulmakta kesinlikle zorlanıyoruz.
Nilüferde hangi bölgelerde konut yapıyorsunuz?
Demirci, Çalı, Fethiye bölgelerinde orta kesime yönelik inşaat yapıyoruz. Batıdaki ilçelere de yöneldik. Mustafakemalpaşa’da ve Mudanya’da yakın zamanda yeni bir projeye başlıyoruz.
Mustafakemalpaşa’ya yönelme nedeniniz nedir?
Karacabey ve Mustafakemalpaşa aksında özellikle sanayi ve ulaşım yatırımları kaynaklı hızlı bir büyüme gözlemliyoruz. Bölgede zamanla bir ihtiyaç oluşacağını tespit ettik. Gelen talepler doğrultusunda bölgeye yönelik hamleler gerçekleştirdik.
Bölgede arsa fiyatlarının ne oranda arttığını söyleyebiliriz?
Son iki yılda yüzde 40’lara varan bir artış oldu diyebiliriz.
Kentsel dönüşüme yönelik çalışmanız var mı?
Şu anda Fethiye bölgesinde bir proje yapıyoruz. Bu proje, bizim için firmamızın kentsel dönüşüm sürecine yönelik tecrübe kazanması adına bir başlangıç oldu. Ben sürecin hem vatandaşa hem de ülke ekonomisine olumlu yansıyan sonuçlar doğuracağını düşünüyorum.
0,50 emsal artışı hakkında ne düşünüyorsunuz?
Süreci hızlandırmak adına olumlu ama uygulanması biraz zor diye düşünüyorum.
Kentsel dönüşüme vatandaşın yaklaşımını nasıl yorumluyorsunuz?
Yöneticiler kadar vatandaşın da kendi can güvenliğini ön plana alıp duyarlılık göstermesi gerekiyor. Ayrıca vatandaş, süreçte sadece talep eden değil katılımcı olarak elini taşın altına sokup sorumluluk almalı diye düşünüyorum.
Osmangazi’deki Soğanlı Kentsel Dönüşümü hakkında ne düşünüyorsunuz?
Girişim manasında çok doğru bir hamle. Eğer sürece orada vatandaş aktarmalı bir şekilde dâhil edilebilirse başarılı bir örnek de olabilir.
Bursa’da ‘bugün kentsel dönüşüm yapanlar dün şehirde çarpık yapılaşmaya neden olanlardır’ şeklinde bir tartışma da var siz bu konuda ne düşünüyorsunuz? Firma olarak 10 yıl önce yaptığınız binanın arkasında mısınız?
Bu tartışmanın ve genelleme yapmanın doğru olmadığını düşünüyorum.
Sektörde istisnai örnekler olabilir. Ama biz firma olarak en başından beri imalatımızın arkasındayız.
2015 yılında yaşadığımız kaotik süreç sizi nasıl etkiledi?
Bu yıl yaşanan olaylardan çok konut kredilerindeki faiz artışından kaynaklı bir nebze satışlarda yavaşlama yaşadık.
Müşterilerinize yönelik kredi olanağı sağlıyor musunuz?
Bankalarla yaptığımız ikili anlaşmalarla müşterilerimize kredi imkânı sağlıyoruz. Tabii bu biraz projenin değeriyle ilgili olarak gerçekleşiyor.
Bu yıl için planladığınız hedef yıl sonu itibarıyla ne oranda gerçekleşti?
Bu yıl durağan bir seyir izlediği için hedefimizi ne aştık ne de uzağında kaldık. Ama 2016’ya daha fazla odaklandık.
İnşaat maliyetlerinde döviz kaynaklı bir artış oldu mu? İmalatı nasıl etkiledi?
Döviz kurundaki dalgalanma malzemeye oldukça yansıdı. Arsa maliyetlerine bir de bu eklenince haliyle imalatta da yüzde 30’lara varan bir maliyet artışı gerçekleşti.
Müteahhitlikte yüksek karlılık tartışmaları hakkında ne düşünüyorsunuz?
Bu konuyu farazi bilgilerle açıklamak doğru olmaz. Örneğin İstanbul’da maliyetlerle kıyaslandığında yüksek kârlılıktan bahsedebiliriz. Bursa’da ise bölgesel olarak belli bir fiyat aralığı ve yapı kalitesi var. Burada maliyet hesabı yapıldığında yüzde 10’un altında bir kârlılık ortaya çıkıyor.
Bursa ile İstanbul’u kıyasladığınızda emlak fiyatlarında nasıl bir yönelim var?
Bursa’da emlak fiyatları İstanbul’un çok çok altında. Bursa’da ortalama bir dairenin 200-250 bandında olduğunu düşünürsek İstanbul’da en ucuz bir konut tipinin o fiyat aralığında olduğunu görürsünüz. Bu noktada Bursa’da emlak fiyatlarının hâlâ yatırım yapılabilir seviyede olduğunu söyleyebiliriz.
Firma olarak yapılaşmanın seyrine göre önceden arsa yatırımı yapıyor musunuz?
Geleceğe dönük olarak kentsel dönüşüm de düşünüldüğünde arsa olarak Yıldırım bölgesinde arsa yatırımı yapıyoruz. Ayrıca Hasanağa ve Kayapa Bölgesi’nde de yatırım yapıyoruz.
Arsa tedarikinde firma imajının etkili olduğunu düşünüyor musunuz?
Mutlaka etkili. Biz de bu noktada firma olarak güvenilir bir imaja sahibiz ve arsa temininde bunun avantajlarını yaşıyoruz.
2016 yılı konut hedefiniz nedir?
Biz 2014 yılında 250 civarında konut imal ettik. 2015 yılında 130-150 civarında kaldı. 2016 için 300’den fazla konut imal etmeyi planlıyoruz.
Projelerde işçi teminini nasıl yapıyorsunuz?
Taşeron sistemi üzerinden sağlıyoruz.
Özellikle konut satışında kadınların ne derece etkili olduğunu düşünüyorsunuz?
Konut tüketicisi olarak kadın erkekten daha baskın, tabii ki bazı istisnai örnekler de yok değil.
Tüketici tercihleri giderek çeşitieniyor. Bununla birlikte sektörde de bir değişim olduğunu söyleyebiliriz değil mi?
Tüketicinin isteklerinin çeşitlenmesi sektöründe kendini geliştirmesini sağladı. Dün ‘başımı sokacak bir evim olsun’ diyen bir müşteri tipi varken bugün yalıtımdan çatısına binanın detaylarıyla ilgilenen bir bilinç düzeyi söz konusu ki bu sen derece olumludur.
Konut satışında müşteri bulmakta zorlanıyor musunuz?
Uzun yıllardır konut imalatında olduğumuz için belli bir müşteri portföyü oluştu ve bu imalatın kalitesinden kaynaklı olarak müşterilerimizin tavsiyeleriyle yeni tüketicilerle temas kuruyoruz.
Sektörün en önemli satış anahtarlarından biri de tavsiye edilebilir iş üretmektir.
Yabancıya konut satışı gerçekleştiriyor musunuz?
Yeni projelerimizde özellikle çalışmalarımız oluyor. Yabancıya konut satışının vergilendirmedeki yeni düzenleme ile daha da hızlanacağını ve sektöre olumlu yansıyacağını düşünüyorum.
Konut satışını firma olarak kendiniz mi yapıyorsunuz?
Satışları doğrudan kendimiz yapıyoruz. Gayrimenkul tecrübemiz olduğu için de bu konuda zorlanmıyoruz.
Bursa’da konut stoku ve balonu tartışmalarına ne diyorsunuz?
Bursa’da konut ihtiyacı var. Biz tamamladığımız yapının ikinci aya kalmadan dolduğunu görüyoruz. Kiralık konut arayışının da giderek yoğunlaştığı bir gerçektir.
Bizde şöyle bir süreç var; üstyapı gider ardından altyapı gelir. Siz bugün bunun ne seviyede olduğunu düşünüyorsunuz?
Maalesef öyle bir süreç var. Ama eskiye nazaran bugün biraz daha denklik sağlanabilmiş diyebiliriz. Tabii altyapının sonradan gelmesi özellikle kamuya ekstra maliyet getiriyor. Bu sürecin aslında önce altyapının gitmesi sonrasında doğru plan dâhilinde üst yapının gelmesi şeklinde işlemesi gerekiyor.
Tüketicinin sıfır daire alırken deprem yaklaşımı nasıl?
Bu manada hem yapı denetim kurumu hem de modernleşme etkisiyle sektöre bir güven oluştuğunu söyleyebiliriz. Özellikle sıfır daire alırken tüketicinin deprem kaygısıyla fazla karşılaşmıyoruz.
Tedarikçi firmalarınız kimlerdir?
Bölgesel gerekliliklerden kaynaklı sabit bir tedarikçiyle genelde çalışmıyoruz. Proje öncesi tüm firmalardan fiyat alıyor, kaliteli ve hızlı sonuç alabileceğimiz firmaları tercih ediyoruz.
Binalarda yalıtım konusuna yaklaşımınız nedir?
Şu an yeni yapılar için zorunlu hale getirildi. Türkiye’nin enerji ihtiyacı düşünüldüğünde oldukça olumlu bakıyorum.
Özellikle yeni yapılarda enerji kimlik belgesinin gelecek sürede daha yaygın kullanımıyla beraber bir tasarruf olanağı elde edilecek.
Kentin batısında faaliyetleriniz var doğu bölgesinde çalışmalarınız olacak mı?
Bir süredir buraya odaklandık ama özellikle Yıldırımda proje gerçekleştirmeyi planlıyoruz.
İMSİAD’da Yönetim Kurulu Üyesisiniz. Bu yapılanma ve çalışmaları hakkında ne düşünüyorsunuz?
İMSIAD oluşumunun Bursa için gerekli olduğunu görüyoruz. Hatta geç kalınmış bile diyebiliriz. Özelikle iki yıldır İMSİAD, çalışmalarıyla Bursa’daki en aktif STK’lar arasında yer alıyor. Sektörün sorunlarının çözümüne yönelik İMSİAD adını ileriye taşımakta fayda var.
Her geçen gün de İMSİAD’a katılım artıyor.
Yine bildiğim kadarıyla İMSİAD’ın kentsel dönüşüme yönelik konsorsiyum çalışmaları da var? Siz bu yapı içinde olmayı düşünüyor musunuz?
O çalışmalar henüz sürüyor. Netlik kazanmadı fakat biz de firma olarak o birliktelik içinde olmayı düşünüyoruz.
İMSİAD Türkiye’deki mega projelere de ziyaretler gerçekleştiriyor. Hatta 3. Köprü incelemesine birlikte katılmıştık. yorumluyorsunz?
Ülkenin kaderini değiştirecek nitelikte inceledik. Hem bir vatandaş hem de sektörün bir aktörü olarak bu projelere yapılan inceleme turlarının son derece faydalı olduğunu düşünüyorum.
BTSO iş birliğiyle yine İMSİAD uluslararası fuarlara katılıyor. Bu organizasyonlar hakkında ne düşünüyorsunuz?
Firma olarak fuarlara katılım sağlamaya çalışıyoruz. Fuarlarda sektörel yeniliklerle karşılaşma fırsatını elde ediyorsunuz ayrıca satış potansiyeli de yüksek olabiliyor. Firmaların kendisini yenilemesi adına fuarların etkili olduğunu düşünüyorum.
Yeni Dönem Ek