Gayrimenkul Danışmanı Altan Kocaman Bursa’daki gayrimenkul sektörünü anlattı. Kocaman ” Dünyada üretilemeyen tek şey toprak, her gün azalıyor, azaldıkça değeri yükseliyor.” dedi.
Bursa Haber okuyucularına kendinizden bahseder misiniz?
1972 doğumluyum. Ailem mübadele sırasında Türkiye’ye göçüp, Muradiye’ye gelmişler, hayvan yetiştiriciliği yaptıkları için sonradan Tirilye’ye yerleşmeye karar vermişler. 1998 de evlendim, 2 oğlum var, biri 1999, diğeri 2011 doğumlu. Yaklaşık 10 yıldır bu mesleği yapıyorum.
Emlakçilik baba mesleğiniz iniydi?
Hayır, babam çiftçiydi, zeytin yetiştirirdik ve kahvemiz vardı.
Emlakçılığa nasıl başladınız?
2004 yılında tesadüfen başladım, birisi Trilye’den yer bakıyordu bende bir dosta söyledim. O alışveriş oldu, oradan belli bir miktar para kazanmıştım. Bu benim için teşvik oldu. Çalıştığım sektörde de işler bozuktu, emlak işine başladım fakat mesleğin cefasını çok çektik.
Hep Trilye’de mi mesleğinizi yaptınız?
Emlakçılığa Bursa’da başladım. Son 3 yıldır Trilye’de bir şube açtık, orada kardeşim Ali kocaman duruyor.
Akrabalarınız halen Tirilye’de mi?
Annem, kardeşlerim hepsi orada yaşıyor.
Emlakçılıkta asıl alanınız nedir?
Biz özellikle arazi işi yapıyoruz, kiralıkta bizim işimiz fakat o bir ekip işi, öyle bir yol seçmedim, çünkü yanımızda çalışan insanları çok iyi seçmemiz lazım, yani bizim adımızı kullanıp, bize güvenmiş bir kişiye herhangi bir yanlış yaparlarsa, bunun karşı tarafa izahı zor olur. Bu bakımdan kiralama işine girmedik ama kat karşılığı yerler alıyoruz, daire satışı f yapmıyoruz öncelikle işimiz arazi, arsa, fabrika binaları ve yerleri, değerli dükkan yada gayrimenkullerdir.
Emlakçılığın bir diploması var mı?
Teknik bilgi için bir okulu var, şu an Emlakçılar Odası başkanı olan Erdal çelebi, bu konuda duyarlılık yapıyor ve bizim en büyük sıkıntımız gayri resmi çalışan kişiler. İnsanlar onları tercih ediyorlar fakat bu sefer hesap sorma mekanizması ortadan kalkıyor. Bizden yana sıkıntı olduğu zaman bir şeyleri taahhüt etmişsek, bunun aksi çıkarsa hesap sorabilirsiniz. Köylerde, imam ya da muhtarların hepsi emlakçı olmuş artık
Cezai yaptırım var mı?
Şu an Erdal başkan vergi dairesi ve mali şubeyle görüşmeler yaptı, yasalarda boşluklar var, o kapılar açık kaldığı için kaçaklar oluyor. Örneğin, bir berber dükkanına “satılık daire” yazdığı zaman 9 bin lira cezası var.
Yurtdışında herkes mesleğini yapar, Türklerde herkes her işi yapar. Siz ne düşünüyorsunuz ?
Para kazanmak için yapılıyor, her kursu bitiren de emlakçı olmuyor, resmiyet kazanmak için kesinlikle işyeri açıp vergi mükellefi olmak gerekiyor veya herhangi bir emlakçı da sigortalı çalışmanız gerekiyor, onun haricindekilerin hepsi gayri resmi çalışıyorlar, kanunlar ve Allah katında emek hırsızlığıdır.
Arazi derken, tapulu araziden bahsediyorsunuz değil mi?
Bundan yıllar evvel köy senetleriyle satışlar vardı, kalktı artık Türkiye’nin her yerinden kadastro geçmiş aıtık tapusuz satış olmaz.
Hisseli yerlerde tapu oluyor mu?
Hisse oranında tapu oluyor fakat hissedarlar aslında, kanun karşısında araziye eşit derecede ortaktır. İmarlı yerlerde problem yoktur.
Emlakçı olmak için çevre gerekli mi?
Çevreyi elinizde tutmanız için güven gerekir. Arazilerin bulunduğu çevre, yani satan kişileri de iyi takip etmek lazım. Emlakçı bir ay kendini salarsa piyasadan kopar.
İki tarafı birden nasıl takip ediyorsunuz?
Kesinlikle gezerek takip ediyoruz, ben günde ortalama 200 kilometre yol yapıyorum. Bölgenin fiyat açısından nabzını tutabilmek için kesinlikle gezmek gerekiyor. Harita okumak çok önemli, insanlara asfalta cepheli deyip, sonra 2 parça arkada yer satanları da biliyoruz, mağdur olmamak için hiç bir yere bağlı olmayan kişilerden kesinlikle alışveriş yapılmaması gerekiyor.
Yatırım için alanlar kaç sene beklemek zorunda?
Çok büyük yatırımlar yapılıyorsa, örneğin, bir bardak su yanmsa, biraz beklenebilir, bir iki yıl gibi. Ancak aldığınız bölgede bardak doluysa, oradan ancak ürünü işlemek için arazi alabiliriz. Arazide de bir bölgeye siz girip o bölgeyi canlandınyorsanız, fiyatlar yükseldiği zaman bir miktarını sermayeye alıp, kalan yerleri elden çıkarırsınız. Mesela Bursa’nın batısı, Karacabey, Kemalpaşa gibi yerlerde bu yöntemler uygulanabilir.
Kemalpaşa’da durum nedir?
Kemalpaşa uygun bir bölgeydi, yükselen bir değer, çevre yoluyla birlikte değerlendi. Yıllardan beri Tirilye Ketendere’de “Roro limanı” beklentisi var fakat biz olacak demiyoruz, sadece bir beklentiden ibaret.
Eğer batı organize sanayi, Taşpınar ve Badırga bölgesine yapılacaksa liman kaçınılmaz olur diye düşünüyoruz.
Sanayi bölgelerinin bu kadar çok olması doğru mu sizce?
Eğer Bursa merkezdeki sanayiler kalkacaksa, yer sahipleri, fabrikalar, esnaf, mağdur edilmeden sanayi bölgelerine taşınabilirse doğrudur. Şehir içinde arsalar çok pahalı, sanayi bölgesinde fabrika yapımının maliyeti düşük olur.
Tirilye’nin tarihi yapısı liman inşa edildiğinde değişir mi?
Tirilye Unesco tarafından koruma altına alındı diye biliyorum. Liman yapılması düşünülen yerle, Tirilye arasında 6-7 km mesafe var dediğim gibi henüz bir plan da yok Tirilye’ye gereken önem verilmiyor, ancak belediyenin imkanları yetmiyor. Belediyenin 20 köyü varsa Trilye’nin de 14 köyünü eklersek, eleman, ekipman ve zaman yönünden hizmette yetersizlik oluyor.
Dünyanın en güzel ülkesiyiz diyebilirim ama çok kötü yapılaşma var. Sizce evler bahçelimi yoksa çok katlımı olmalı?
Yukarıya değil de yataya yaymak daha mantıklı. Bir diğer sorun, yoldan dolayı ulaşım Trilye’ye biraz zorlu. Trilye sağlam projelerle 5 yıl içinde bölgenin Alaçatı’sı olur diye düşünüyorum. Ulaşım sorunu Mudanya’dan başlıyor. Bölgenin komple bir düzenlemeye ihtiyacı var fakat yatırım ve zaman lazım. Belediye imkanlarıyla biraz zor gerçekleşebilir. Tirilye betonlaşmadan sonra bozulmasına rağmen, oksijen halamından Uludağ gibi Bursa’nın gözbebeğidir. Yarın bir gün çitlerle çevirip korumaya alınacak kadar değerlidir.
Tirilye’de fiyatlar nasıl?
Zeytinden para kazanamadıkları için insanlar arazilerini satıyorlar, son 2 yıldır da özellikle bizim birkaç yatırımcıyla beraber oraya girmemiz fiyatları ister istemez yükseltti. Liman beklentisi ve 5000 lik konut planı var, onlarda değerlendirilir ise, Eşkel, Esence’ den gelişmeleri yönünde, olumlu beklentilerimiz var. Esence köyü Tirilye’ye 10 km mesafede, Esence’nin Eşkel sahili Marmara’nın en büyük, en ünlü sahillerindendir Karacabey Boğazına kadar uzanır.
Ülkemizin her bir köşesi cennet gibi, koruyabiliyor muyuz sizce?
Ben hep söylerim Allah bize bu memleketi bahşederek, dünyanın cennetini vermiştir bizler kıymetini bilemiyoruz. Neden bir Miami sahili gibi olmasın? Eşkel sahilinin kumu harika. Uluabat’tan, büyükşehrin Kanal projesi, derenin döküldüğü yer Arap çiftliğidir, oraya kadar 16 km yaklaşık sahil var. Eşkel yapılaşmaya müsait, artı eğer Bursa’ya sıfırdan bir ilçe yapılacaksa burası Eşkel ve civarıdır. Gücü olan yatırımcı alıp bekliyor, bu tarz yerleri devlet önceden planlamak, hem oradaki rantı engellemeli, hem de çarpık yapılaşmanın önüne geçmek adına önlem almalı. Her yeri imara açmak anlamında değil ama bazı yerleri imara açmak orayı çarpık yapılaşmadan kurtarmak demektir.
Uludağ’daki çarpık yapılaşma için ne diyorsunuz?
Büyükşehir Uludağ’ı Milli Parktan çıkarmak istiyor ama Bursa’da ve Türkiye’de bir tane Uludağ var ve orası korunabildiği kadar korunmalı. Uludağ Milli Park olmaktan çıkarsa Bursa’nın nefesi çamlar için katliam olur. Torunlarımız Uludağ’ı görmeli, yok olmamalı.
Emlakçılar hangi odaya bağlıdır?
BEMO’na bağlıyız, ben üyeyim. (Bursa Emlak Müşavirleri Odası) Plan yapılırken, nasıl ki şehir planlamacılarının, inşaat mühendislerinin, fikri alınıyorsa BEMO’nun da fikrinin alınması gerekir, çünkü bölgeleri gezerek en iyi tanıyan kişiler onlardır.
Arazileri Bursa’yı iyi tanıyan birisiniz. Şehir dışıyla çalışıyor musunuz?
Balıkesir, Manisa’ da çalışmalarımız oldu. Ucuz diye insanlar o bölgelere yöneliyorlar.
Emlak sektörünün sıkıntıları nelerdir?
Bursa’nın çok uzun yıllardır 5000’lik planlarının olmasına rağmen, hayata geçirilmemesidir.
5000’lik plan nedir?
Bir yerdeki arazi için önce 100.000’lik plan yapılır, yeri tespit edilir, 25.000’lik planda o bölgede ne olacağı kararlaştırılır, 5000 lik planlarda oranın şekli, ayrıntısı belirlenir, sonra 1000’lik planda ise arsa sahibi olunacak, inşaat yapılabilecek noktaya gelinir. Belediyeler, okullar, konutlar, ticarethanelerin yerleri belli olur. 10.000 metre yeriniz 5500-6000 metreye düşer fakat değeri 5′ e katlar. Gölükle, Kayapa, Hasanağa bölgesinde, Nilüfer’de çok büyük bir alan yıllardır sürüncemede bekliyor, oraların binlik planlarının yapılmaması, Balat gibi bölgelerin dönüm fiyatlarını çok artırdı. Balat’m bir alternatifi olsaydı bu kadar değer kazanmazdı.
Bademli’ de durum nasıl sizce?
Bademli’de nesil kabuk değiştirdi. Bademli’de oturan insanların çocukları artık orayı çok tercih etmiyor.
Bursa’da arsa fiyatları nasıl sizce?
Çok yüksek, daire başına düşen birim metre kare fiyatları yüksek çünkü arsa azaldı.
Dünya da ve Avrupa’da durum nasıl?
Avrupa’ da nüfus az olduğu için sorun fazla değil. Yeni ev alacaklara önerim çok acil değilse, toprak almaları bir daireye verilecek parayla, 3-4 yıl sonra 10 daire alma şansına sahip olursunuz. Dünyada üretilmeyen tek şey toprak, her gün azalıyor azaldıkça değeri yükseliyor. Korumalıyız diye düşünüyorum.
Mudanya ve Tirilye bölgesini satan adam olarak tanınıyorsunuz bu konuda ne diyorsunuz?
Öyle diyorlar, oralarda yoğun şekilde çalışmalarımız oldu.
Mesleki prensipleriniz nelerdir?
Sattığımız malın arkasındayız, dialoğu koparmıyoruz, satış miktarı önemli değil herkes bizim için eşittir.
Satan da, alan da aynı değerdedir, amacımız iki tarafa da zarar ettirmemek Yerinde görür araştırma yaparız, bir dosya hazırlar sunarız, müşterimize en doğru bilgileri veririz.
Ofisinizde hayvanlar var.
Yavru köpeğiniz Aşk’a bayıldım. Hobilerinizi sormaya gerek yok, hayvanlar en güzel hobi. Aşk’ı küçük oğlum için aldım. Küçüldüğümden beri hayvan severim. Hayvanlar içinde tercihim sırasıyla atlar, köpekler ve kanatlılar. Kangal köpeklerim, tavuklarım var. Tirilye’de küçük bir lıobby çiftliği kurdum, zor bir mesleğimiz var, bazen dostlarım hayvanlarla çok vakit geçiliyorsun diyorlar, bense onlarla dinleniyorum, stres atıyorum.
Burcunuzu biliyor musunuz?
Yay burcuyum, 24 kasım öğretmenler günü doğdum.
İyimser, girişimci, güler yüzlü, maceraperest, dünyayı gezmek görmek ister ki, siz de böyle bir hayaliniz olduğunu söylediniz. Doğum saatinize göre baktığım zaman yükseleniniz başak, toprak grubudur, toprağı sever ve toprak grupları güvene çok önem verir. Yay burcu entelektüel, kibar ve yardımlaşmayı sever. Neşeli kişiliğiyle dostları arasında aranılan bir kişiliktir. Milli Parkımız Uludağ’ın yok olmaması dileğiyle, Bursa Haber okuyucuları adına bana değerli vaktinizden ayırdığınız için teşekkür ediyorum.
Bursa Haber/ Deniz Yıldız