Beykoz’da markalı konut piyasasının 2004 yılından bu yana aktif olduğunu belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Esin Ağar ve Öyküm Öngiden, 3. köprünün devreye girmesi ve Üsküdar-Beykoz metrosunun yapımına başlanmasıyla beraber değer artışında ciddi bir ivme görüleceğini söylüyor. Yatırımcı firmaların bölgede arsa toplamaya başladığını ileri süren Ağar, markalı konutların villa ve daire tipinde olduğunu, metrekare satış fiyatlarının 2.910 ile 27.000 TL arasında değiştiğini ifade ediyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Esin Ağar
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Esin Ağar ve Öyküm Öngiden, Beykoz bölgesinin 2. köprünün yapımından sonra hızlı bir kentleşme sürecine girdiğini belirterek, 3. köprünün tamamlanıp hizmete girmesiyle birlikte bölgenin yatırım açısından çok daha cazip bir konuma yükseleceğini kaydediyor. 2019 yılından sonra açılması planlanan Üsküdar-Beykoz metro hattıyla iki ilçe arasındaki ulaşımın 22 dakikaya ineceğini ifade eden Ağar ve Öngiden, metro hattının bölgeye olan ilgiyi daha da artıracağını ve metro çalışmaları başlar başlamaz bölgedeki konut fiyatlarının hızlı bir yükseliş göstereceğini söylüyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Öyküm Öngiden
Yatırımcı firmalar arsa topluyor
Beykoz’da markalı konut piyasasının aktif olarak 2004 yılında başladığını ve yaklaşık 10 firmanın rekabet ettiğini belirten Ağar ve Öngiden, bölgenin ‘Özel Proje Alanı’ ilan edilmesiyle birlikte son birkaç yılda çok sayıda yatırımcının arsa toplamaya başladığını ve yatırımcı firmaların bölgedeki arsa sahipleriyle ortalama yüzde 50 kat karşılığında anlaştığını kaydediyor.
Bölgedeki markalı konut projelerinin tipolojisine bakıldığında tamamına yakınının villa tipinde olduğunu ve üst gelir grubuna hitap ettiğini ifade eden Ağar ve Öngiden, projelere bakıldığında genellikle büyük alanlı dairelerin talep edildiğini belirtiyor. Ağar ve Öngiden, bölgede yer alan markalı konut projelerinde ağırlıklı olarak açık ve kapalı yüzme havuzu, spor merkezi, kafe, sauna, tenis kortu, bisiklet ve yürüyüş parkuru gibi sosyal alanların bulunduğunu söylüyor.
Metrekare fiyat aralığı 2.910 – 27.000 TL
Bölgede belli başlı inşaat firmalarının planladığı çok sayıda konut projesi olmasına rağmen, inşası süren ve satışa çıkan yeni proje sayısının oldukça az olduğunu dile getiren Ağar ve Öngiden, Gümüşsuyu Mahallesi’nde ve yakın çevresinde mevcut veya inşa halinde nitelikli konut projesi bulunmadığını, Beykoz geneline bakıldığında ise 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 tipte dairelerle, 5+1, 5+2, 6+2, 7+2 tipte villaların görüldüğünü belirtiyor.
Riva ve Beykoz bölgesinde farklı fiyat skalalarına rastlandığını kaydeden Ağar ve Öngiden, Riva bölgesinde yer alan projelerde birim satış fiyatlarının daha düşük seyrettiğini söylüyor. Bölgede villa tipi ve diğer konutların ortalama birim metrekare satış fiyatlarının 2.910-7.000 TL aralığında değiştiğini ifade eden Ağar ve Öngiden, bölgede satış sunulan konutların villa tipi ile daire olmaları ve Riva Bölgesi’nde daha düşük fiyatların gerçekleşmesi sebebiyle geniş bir fiyat yelpazesi oluştuğunu belirtiyor.
A sınıfı ofislerin metrekare kirası 12-15 dolar
Ofis sektörüne bakıldığında TEM Otoyolu üzerinde yer alan Kavacık’ın önem kazandığını ifade eden Ağar ve Öngiden, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nden kolay ulaşım imkânıyla Kavacık’ın alternatif ofis alanı olarak gelişim gösterdiğini söylüyor. Ancak Ağar ve Öngiden, altyapı problemleri, yerleşim alanlarının yetersizliği ve imar problemleri nedeniyle bölgenin yeterli düzeyde talep görmediğini ve boşluk oranlarının sabit kalmasına yol açtığını kaydediyor.
2016 yılının ilk çeyrek verilerine göre Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin doluluk oranının yüzde 93 seviyesinde olduğu bilgisini veren Ağar ve Öngiden, A sınıfı ofislerde minimum ve maksimum birim kira değerleri için metrekare bazında aylık 15-25 dolar talep edildiğini, gerçekleşen kiralamaların ise ağırlıklı olarak 12-15 dolar aralığında seyrettiğini söylüyor.
Otel doluluk oranları yüzde 70-80 seviyesinde
Otelcilik sektörüne bakıldığında ise Ağar ve Öngiden, Anadolu yakasının merkezi iş alanlarından Kavacık’ta konumlu şehir ve iş oteli konseptindeki konaklama tesislerinin yanı sıra, Ağva, Riva ve Poyrazköy’de az odalı ve sakin bir ortam sunan butik otellerin yer aldığını belirtiyor.
Kavacık bölgesinde yer alan zincir otellerde iki kişilik ortalama oda fiyatlarının 90-170 dolar aralığında değiştiğini ifade eden Ağar ve Öngiden, Ağva, Riva ve Poyrazköy’deki butik otellerde iki kişilik ortalama oda fiyatlarının ise 95-210 dolar arasında olduğunu belirtiyor. Bölgedeki otellerin ortalama doluluk oranının yüzde 70-80 aralığında değişkenlik gösterdiğini kaydeden Ağar, yaşanan terör olayları ve döviz kurundaki artışlar sebebiyle doluluk oranlarında düşüş beklentisi olduğunu da sözlerine ekliyor.