Kentsel dönüşüm süreci 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” 31.05.2012 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmesi ile birlikte başlamıştır. Öncelikli olarak şunu belirtmek gerekir, apartmanlarda kentsel dönüşüm sürecine başlamak için özel bir yasa olan 6306 sayılı yasa çerçevesinde hareket etmek gerekmektedir. Bu nedenle yöneticinin yetkileri kapsamında süreci Kat Mülkiyeti Kanuna hükümlerine göre yönetmesi değil, kat maliklerinin her birbirinin bir araya gelerek ortak bir görüşme ve karar vereceği bir kurul oluşturması gerekmektedir.
Apartmanlarda yapılacak kentsel dönüşüm sürecinde malikler müteaahit firmaların tekliflerin değerlendirip anlaşma öncesi Tapu Sicil Müdürlüğünde öncesi kendi arsa payları oranını, tapunun takyidat ve şerhler açısında durumunu, parsel ve imar yapısını, tapu üzerinde ipotek tedbir gibi sınırlamaların olup olmadığını öğrenmeleri kat maliklerine teklif sunan müteahhit firmalar ile daha bilinçli görüşmelerini sağlayacak ve hak kaybına uğrama ihtimalini en aza indirecektir.
Tapu kayıtları hakkında bilgi sahibi olduktan sonra diğer bir aşama, kat maliklerinin müteahhit firma ile görüşmelerinde güvenilir ve sözleşmeye esas olacak tekliflerinde mağduriyetlerine neden olmayacak firmaları seçmeleri, sunacakları şartnameleri uzman bir avukat eşliğinde hazırlanması, sonrasında bu firmalar ile yapacakları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğinin açık ve doğru bir şekilde belirlemeleridir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; taşınmazın teslim süresi, ödeme şartları, kira aylık ödemeleri, geç teslim ve buna yönelik yaptırımlar, cezai şart, ipotek tesisi ve kaldırılması şartları, süresi, teknik şartnamenin detayları gibi hususların sözleşmede açık bir şekilde madde madde belirlenmesi ve bu sözleşmeler hazırlık aşamasında uzman bir avukattan hukuki destek alınması kat malikleri lehine olacaktır.
Bu aşamalardan sonra riskli yapını yıkılması için ön aşama olan riskli yapı tespit aşamasına geçilir. Kat malikleri kurulu ya da bir tarafından riskli yapı tespit edilmesine yönelik tespit raporu için Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılan kuruluşlara talepte bulunulur. Bu talep, dilekçe, güncel tapu durum belgesi (tapu fotokopisi, tapuya ait varsa takyidat dökümü) ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır.
Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde tespiti yapan Belediye veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe’ne bildirilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise, en geç 10 gün içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirir,
Tapu Müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatlar 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tüm maliklere tebliğ eder.
Rapora malikler 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddolması halinde rapor kesinleşir. Malikler arsa ve bağımsız bölümlerin değerini Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler.
Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda maliklerin anlaşması esastır. Kat malikleri 6306 sayılı Yasaya göre karar almak üzere toplanırlar ve ortak karar protokolünü imza altına alırlar. Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş olması halinde, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
Karara katılmayan maliklerin payları diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilir.
Av. Fatma Dilşad YELKEN