Antalya Müteahhitler Derneği Başkanı Deniz Karataş, inşaat sektörü ile ilgili tüm soruları yanıtladı. İşte Deniz Karataş’ın anlattıkları:
UZUN SOLUKLU PLANLAMIYORUZ
Kentsel dönüşüm yanlış anlaşılıyor. Siz doğru bir şekilde anlatır mısınız?
Mesela Işıklar’da bir bina kentsel dönüşüm altında yıkılacak deniliyor, o yıkılmayacak. Yıkamazsınız. Çünkü o binanın ayni hakları var. Tapu sahibinin yasalarca korunan bir hakkı var. İkincisi 6 buçuk şiddetinin üzerinde depreme dayanıklılığı söz konusu. Yasa gereğince donatıları, projeleri oluştururken yasaya göre projelendirmek durumunda. Dolayısıyla beton, demir standardı sağlam olarak kalıcı olacak. Bana sorarsanız yıkılmalı. Riskli bir bölge ilan edildiği zaman, yine onun etrafından karotlar alınarak binanın riskli bölge içerisinde sağlam olup olmadığı belli olur. Bizler, parsel bazında yapılan sağlamlaştırmaya kentsel dönüşüm diyemeyiz. Çünkü tek bir bina deyince kent bunun neresinde sorusu akıllara geliyor. Ortada bir kent, mahalle, bölge olmalı. Dönüşümlere her zaman ihtiyaç duyulacak. Bu dönemde dönüşüme acil ihtiyaç oldu. Neden? Çünkü başımıza 1999 depremi geldi. Çok ciddi can ve mal kayıpları yaşandı. Buradan alınan dersle bir yasa çıkarttık. Bu yasa doğrudur. Keşke çok daha önceden bu önlemler alınsaydı. Keşke kağıttan müteahhitlerin bina yapmalarını engel olucu yasalar baştan konulsaydı. Keşke tüm ülkenin imar planlar 1/50 binlikten başlayarak, şehir plancıları ile birlikte doğru ve uzun soluklu planlanıp da inşaat ruhsatları 1/1000’lik alanlara indirgenene kadar iyi hesaplanarak verilseydi. Bu şehir böyle olmayacaktı.
MÜTEAHHİTLİK HİZMET YASASI MUTLAKA ÇIKMALI
Biz müteahhitler bu işin uygulayıcısıyız. En büyük ve nihai olarak sorumlu tutulan kişiler, müteahhitler oluyor. Halbuki müteahhit kendi başına bir iş yapamaz. Kendi başına iş yapanı da biz istemiyoruz. Onu kendi meslektaşımız olarak görmek istemiyoruz. Konu müteahhitlik hizmet yasasının meclisten çıkarılmasına geliyor. Konu müteahhitlik mesleğine girişi ve çıkışların yasal olarak belirlenmesi noktasına geliyor. Dolaysıyla burada toplum barışı bozuluyor. Toplum barışı bozlunca hepimiz etkileniyoruz. Benim şahit olduğum bir olayda, bir müteahhit firması maketten ev satışı yaparken, eşine haber vermeden evin hanımı hem kredi çekiyor, hem de başka mal varlıklarını satarak götürüp bu insanlara para veriyor. Daha sonra bu projenin yapılamayacağı ortaya çıkınca da kadın intihar ediyor. Ne oldu? Toplum barışı bozuldu. Sadece konut olarak bakmamak lazım, inşaat sektörü 300 vagonu çekiyor. Bizim sektörümüzün gurur verici yanlarından biri de SGK’ya bir lira borcu olmayan bir sektördür.
YASALAR ÇIKARKEN MÜTEAHHİTLERİN FİKRİ ALINMASI LAZIM
Siz gidiyorsunuz bakanlık olarak, müteahhidin haberi olmadan, masa başında bir yasa çıkarıyorsunuz. Gidiyor diğer bakanlık başka bir yasa çıkarıyor. Kendi içinde bu yasalar doğru ama işin uygulama boyutuna gelindiği zaman birbiriyle çelişmeye başlıyor. Mesela 4708 sayılı yasa bina 6 buçuk şiddeti ve üzerinde depremlere dayamayacak durumdaysa yıkacaksın diyor. Öbür Enerji Performansı Yasası da eğer bina benim getirdiğimim sınıfların içerisinde yalıtımlara uygun değilse, binanı ya yalıt ya da satamazsın, kiraya da veremezsin diyor. Şimdi bakıyorum bugün 6 buçuk şiddetine dayanacak bir bina. Yasa çıktı, binayı yıkmayacağın zaman, yalıtım yapacaksın yasa gereği. Yalıttık, 3 sene sonra bina daha değer kaybetti. 6.6’ya dayanamaz hale geldi. Yalıttığımızın masrafı ne olacak o zaman? Niye yıkayacağımız binayı yalıttık? Bina yalıtımı güzel, siz bu yasayı çıkarmışsınız, mantıklı. Zaten bütün savaşlar enerji üzerine kurulu. E bizimde petrolümüz yok, enerjimiz yok. Enerjimiz korumakla mükellefiz. Bu taraftan senin yasanla enerjimi koruyacağım. Diğer taraftaki yasanızla da binamı yıkmaya mecburum. Alamam, satamam, kiraya veremem. Vergisini de arttıracağım diyorsunuz. Bakın çelişki. O zaman ne olmalı? Mesleğin aktörleri olan biz müteahhitlerle bunu konuşarak, masa başında değil şantiyede gözlemleyerek aktörlerin fikirleri alınarak bu yasaların çıkması lazım.
YENİ BİNALARDAN KORKMAYIN
Peki önlem almak için, illa deprem mi olması lazım?
Hayır efendim. Yeni yapılan binalar ders alınmış binalar. Yeni yapılardan korkmayın. Biz eskinin düzeltilmesini, düzeltilirken de yapılacak yapıların parsel bazında değil, ada bazında yapılabilmesi, mahalle bazında yapılabilmesi ve belediyelerin içinde etkin rol alması ve hem belediyelerin hem bakanlığın hem de STK’ların bu mevzuyu vatandaşa iyi izah edebilmesi meselesini konuşuyoruz. Bu arada siz basına da görev düşüyor. Bunun nasıl doğru yapılabileceğini sizin aracılığınızla paylaşabiliyoruz. Biz dünyayı imar ve inşa eden bir sektörüz. Şehrimizi zaten inşa ederiz. Orta Doğu ülkelerinde barış geldiği zaman, kendi komşularımıza nasıl bir yapılaşmayı tük müteahhitlerinin de yaptığını göreceksiniz. Oralarda yeni Dubaileri inşa edeceğimizi de göreceksiniz. Ve ülkeye döviz girdisi sağlayıp, cari açığın kapatılması için müteahhitliğin ne derece önemli olduğunu göreceksiniz. Hem ülkemizde, hem etrafımızda yeter ki barış sağlansın.
Yeni ev alacaklar başka nelere dikkat etmesi gerekiyor?
Çoğunlukla şehir dışında gelmiş bazı müteahhit görünümlü, bizim de kabul etmediğimiz adil olmayan ticaret yapan firmalar var. Bunlar da bizim kurumumuza en çok şikayet alan yerler. Bana gösterilen daire ile satılan daire aynı değil gibi şirketler oluyor. Bunları yasal olarak tüketicinin tespit etmesi zor. Pratik olarak da zor konumlamalar. Mesele şurada falanca otele yakınız. Falanca otelin yeri, adası, parseli belli. Belediye çok yakın. Okul ve hastane çok yakın, 2 parsel. Belediyeye gidelim ve soralım. Haritayı herkese gösteriyorlar. Buradan daire almak istiyorum deyin ve oradaki ada parseli bulun, karşılaştırın. Bakın o ada parsel doğru mu. Sonra ilgili projeyi belediyeden açtırın. Duvarların inceliği, çapı, metraj hepsi var. Projede ince yapmasına imkan yok. 4708 yasada bu var. Yapı denetim firmalarındaki teknik kadro tarafından da bu denetleniyor.
Ülkede bazı şeyleri görmek gerekiyor. Bazı noktaların kanunlaşması kesinlikle gerekiyor. Nasıl olacak bilemiyoruz tabi. Antalya’ya herhangi bir firmanın genel müdürü İstanbul’dan geliyor. Emlakçıya gidiyor ev kiralayacağım diyor. Emlakçı siz İstanbul’da kaça kiralıyorsunuz diyor. 2.500 liraya kiralıyorum diyor. Emlakçı da 2.500 o zaman diyor. Anlaştık diyor. 3 ay sonra gidiyor. Emlakçı da parasını kazandı. Ama bölge halkı 1000 liraya otururken bir anda bölgedeki fiyattan dolayı çelişki başladı. Bu ülkeye zarar değil mi? Siz iyi denetleniyorsunuz da ama onları denetleyen bir mekanizma olmadığı için zarar veriyor. Bununla ilgili sizi neler yapıyorsunuz?
Muhakkak denetim şart. Güven önemli ama kontrol daha önemli. Bunun hepsinin temelinde müteahhitlik hizmet yasası yatıyor. Bu ülkede en çok finansa müteahhitlerin ihtiyacı var. Siz bu yolda adamın yasa dışı işlere bulaşıp bulaşmadığını kestirmişsiniz. Neden veriyorsunuz sermaye yeterliliği olmayan adama inşaat ruhsatını? Önüne gelen ruhsat harcını yatırabiliyorsa, isterse 8, isterse 10 blok ruhsatlı yapı yapabilir. Bu şimdi oldu mu? Finans yeterliliği çok önemli. Evet yüzde 100’ü olmayabilir. Sattığım parayı da kullanacağım diyebilir. Bugün en basit bir inşaatı 1 milyon liraya mal edersiniz. 1 milyon liralık bir inşaatı mal etmek için yola çıktığınızda cebinizde 500 bin liranız bile yoksa nasıl tamamlayacaksınız bunu? 1 milyonluk inşaat için cebinde 500 bin liranız olmak zorunda. Daha sonra sattığınız daireyi de kullanarak bunu döndürebilirsin diyelim. İşte bu kanunda bu var. Mesleğe giriş çıkış yeterliliği var. Meslekteki geçmiş tecrübeleriniz var. Her şeyin ötesinde sektörün tanımı var. Şu bizim arsamız diyelim. Ben müteahhit olarak, bu arsanı hangi noktasında hangi hadise olursa olsun sorumluyum. Yoldan geçen iki kişi şurada kavga etse, yine sorumlu benim. Yasalar bu kadar müteahhidi sıkıştırıyorken, müteahhit mesleğinin Türk Ticaret Kanununda tanımı olması gerekir. İşte bu yasa bunu da getiriyor. Düzeltilmesi gereken çok şey var. Eleştiriyi de kendimden başlayarak yapıyorum. Bir yerde bir yanlış varsa, gelin hiçbirimiz diğerimizden akıllı değiliz deyip, istişare ederek, ortak akılı bularak çoğulcu ve katılımcı olarak meseleleri çözmeye çalışıyoruz. Önümüzdeki dönemde hizmet yasasıyla ki biz bunu çıkaracağız, muhalefet liderlerimizde, iktidar partimizle herkesle konuştuk, ilgili taslağı da gönderdik. Dolayısıyla önümüzdeki sürecin daha sağlıklı işleyeceğini şimdiden kestirebiliriz. Çalışmamız da bu yönde.
OTOPARK BEDELİ YARGIDA
Araç otopark bedel sorununu çözebildiniz mi?
Şimdilik çözüldü diyebiliriz. Bunlar 10 yıllık, 20 yıllık meseleler. İskan ruhsatı verilmiş dolayısıyla oturma izni verilmiş binalardan bahsediyoruz. Şu anda konu yargı aşamasında. Yargı çok netleşmiş değil. Ama dediğimiz gibi T.C demokratik, laik bir hukuk devletidir. Bu konuda hukuk çerçevesinden çözülecektir.
Otopark bedelini ruhsatlandırma esnasında ödemek zorundasınız. Parseliniz içinde otopark yaratamıyorsanız onun parasını ödüyorsunuz. Nereye park edeceksiniz? Kaldırım kenarlarına. Buralarda ücretli otopark. Hiç buna itiraz ettiniz mi?
İnşaat ruhsatı aşamasındayken düşük bir rakam var. Sonradan bize rucu ettiler. Bu konu şu anda yargıda. Yargı da geçen sürenin uzunluğunu göz önüne alarak olumlu bir karar vereceğini düşünüyoruz. Zarar görenin müdahil olması gerekiyor diye bir karar olduğu için bu işten zarar görenler dava açtı. Bununla ilgili zaman aşımı yönüyle müteahhidin lehine bir karar var. Ama usül ve esas söz konusu. Bu durum usul yönüyle verilmiş karar. Esasen de verilmiş bir karar olduğu zaman, bu sıkıntı ortadan kalkar.
BÜTÜN İMAJIMIZ ZEDELENDİ
Rus krizi ve darbe girişiminin ardından Antalya’da konut satışları nasıl etkilendi?
Darbe tabi ki izah edilebilecek bir konu değil. Aynı gece Romanya Emniyet Müdürü misafirimdi. Onları otele götürdüğümde kendimde bir gün kalayım, nezaketen misafirperverlik olsun istedim. Akşam Sibel Can’ın konserini de izliyorduk. Durmadan da bir şeyler gösteriyorlar Sibel Can’a. Önemli bir şey var herhalde dedi. Terörler ilgili bir hadise var zannettik. Sonra köprü kapanmış, havaalanının önüne tank gelmiş. Bunu da Romanya Emniyet Müdürü yanımda gördü. Ne oluyor falan dedi? Bu sefer Romanya’dan sorular telefonlar gelmeye başladı. Fotoğraflar atıyorlar, havaalanının önünde tanklar var. ‘Ben ülkeme geri dönmek istiyorum’ dedi. Adam tatile gelmiş, aynı gece nasıl kaçarım diye bana soruyor ve ben de bir cevap veremiyorum. Düştüğüm duruma bakın kişisel olarak. Tabi meselenin detayında ülke var. Ülkenin kaynakları var. Ülkeye gelecek olan bir paranın, yatırımın ne hale düştüğü meselesi var. Bunlar çok çok önemli. Bir de o gün benim düştüğüm hal var. Adam emniyet müdürü olmasına rağmen, o anlamakta bizde anlatmakta çok zorluk çektik. Düşünün bu adamın Antalya’dan bir daire alacak birisi olduğunu. Veya bizim daire satışı için buluşup görüştüğümüzü. Neticede yabacıya daire satışı çok önemlidir, bizim için bir ihracat demektir. Bunu onlara izah etmek çok güç. Bu ülke ne kadar zenginse ve gelişmişse siz de o kadar gelişmiş ve zenginsiniz. Çok donanımlısınız ama ülke zor durumda. Neye yarar? Bunu kamusal değerlendirmek gerekir. Tabi ki çok kötü etkilendik. Ne yapabiliriz? Arkasından bu iş düze çıktı.
İstanbul’da birçok proje bankalarla görüşerek yüzde 0 faizle, 120 aya konut satışı başlattı. Antalya’da böyle bir şeyin öncüsü olmak ister misiniz?
Öncüsü kişisel yatırımla alakalı bir hadisedir. Müteahhitler devreye girdi ama yapacağınız projenin büyüklüğüyle orantılı almanız gereken tedbirler var. Bizim şehrimizdeki müteahhitlerde bu tedbirleri alıyorlar. Bu sektörün sivil toplum örgütü başkanı olarak biz de, konut satışlarındaki faizlerin düşürülmesi için bankalara yaptığımız çağrılarla dahil olduk. Sonuç kredi faizleri düştü.
Şöyle bir algı var. Cumhurbaşkanı faizlerin 1’in altına düşürülmesi konusundaki baskısına bankalar evet dedi. Bu sefer de 300 bin TL’ye satılan evler, bir anda 400 bin TL oldu.
Satamaz. Bu serbest piyasada ticaretin dengesini yine arz ve talep yönüyle tüketici ve üretici kendi içinde bulacaktır. Aynı şey dövizde de söz konusu.
Bu adil mi sizce?
Bu normal değil. Bunun her firma böyle yaptığı mı? Hayır. Önümüzdeki süreçte bunu yapan firmalar daire satamadık diye ağlamasınlar. Daireyi satabileceğin zaman fiyatı yükseltirsen, daireyi satamadığın zaman bize gelip, STK olarak bu dairenin satışı ile ilgili ne yapabiliriz, hadi fuar yapalım diyemezler, dememeliler. Serbest piyasa için de bu şekilde hareket eden arkadaşlarında uzun soluklu başarılı olacaklarını düşünmüyorum. Ticaret istikrar gerektirir. İstikrarın olmadığı yerde bu sizi kurumsal olarak da etkiler. Bunu serbest piyasa kendi içinde bulacak ve değerlendirecektir.
RUSYA KRİZİ DARBEDEN DAHA ÇOK ETKİLEDİ
Darbe meselesi tüm dünyada bizi olumsuz etkiledi. Yabancıya konut satışı da düştü. Rusya’da Türk şirketleri olarak 30 milyar dolarlık yatırımın ve üretimin içerisindeyiz. Yıllık bu rakamlar. Dolayısıyla bu uçak krizi meselesi bizi daha çok ilgilendirdi. Uçağın düşürülmesi darbeden daha çok piyasamızı etkiledi. Ancak sonrasında yaşanan normalleşme süreci, şu anda Rusların çıkışa geçtiğini gösterir. Orada yaşanan hadiseden sonra nasıl bir düşüşün olduğu, çıkışın olduğu ortadadır. Sonuç iyiye gidiyor. Nitekim her iki tarafın zarar ettiği bir sürtüşmenin devam etmesi söz konusu olamaz.
Antalya’ya bu kadar yatırım yaptınız. Çok önemli noktadasınız. Türkiye’de çalışan yüzde 40’dan fazlası asgari ücretli. Her geçen gün de konut fiyatları artmakta. İnşaat sektörü ülkenin lokomotifi halindeyken yüzde 40’dan fazla insan asgari ücretle çalışırken bu insanlar nasıl ev alacak?
Bu kişilerin ev sahibi olma olasılığı tabi ki var. Bunun birkaç bakış açısı var. Örneğin siz asgari ücretle çalışıyorsanız, denize sıfır, çocuk parkı olan, sitenin masrafının bir daire masrafından fazla olan yerlere bakmayacaksınız. Ayağınızı yorganınıza göre uzatacaksınız. Şehrin daha farklı ilçelerinden veya konut üretimin daha fazla olduğu arz talep dengesinin sizin bütçenize daha uygun olduğu yerlerden evlere bakacaksınız. Döşemealtın’da, Kepez bölgesinde, şehirden uzaklaşan ama gerek raylı sistemle gerek toplu taşıma araçlarıyla merkeze ulaşabilecekleri bölgelerde daire alma imkanları var. 3 odalı olmaz, 2 oda olur. Bütün daire fiyatları aynı diyemeyiz. Ama herkesin ekonomik gücüne göre alabileceği bir daire olmalıdır. Buna göre de üretim yapmalıdır müteahhitler. Buna göre de arsa olmalıdır. Şu an Lara’da deniz bandında bir arsa bulamıyorsunuz. Öyle olunca da arsayı kim alırsa onun belirlediği fiyata göre işler yürümek zorunda kalıyor. Antalya’da önümüzdeki süreçte Eski Lara Yolu üzerindeki bantta arsa olamadığına göre, kaç kişi satıyorsa fiyatı onlar belirler. Siz asgari ücretli bir çalışan olarak ben buradan daire alacağım derseniz burada eşyanın tabiatına aykırı bir durum olur. Mademki ülke de Anayasal bir haktır barınma hakkı, zaten TOKİ’nin çıkış noktası esasen budur. O zaman evsiz olmamalı, o zaman siz ülke olarak bu noktada bir politika belirleyip yasaları çıkarmanız lazım. Keşke bu ülkenin yüzde yüzü ev sahibi olabilse de, ikinci evleri de olsa. Neden? Yayla turizmi, spor turizmi, kayak, sahil turizmi, deniz kenarı olan yerlerdeki ikinci evleriniz olsa. Bu geliştirilen politikada bazı teşvikler var.
Hürses