Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık İstanbul Kurumsal Projeler Şube Müdürü Asena Güngör, Antalya-Kepez Bölgesi Konut Sektör Araştırması raporunu hazırladı…
Ekonomisinin temelleri turizme dayanan Antalya ili hızla artan göçün de etkisiyle başta konut olmak üzere gayrimenkul alanında tercih edilen cazip bir yatırım bölgesi durumuna gelmiştir. Bölge geneline yerli ve yabancı yatırımcıların ilgi gösterdiği görülmektedir. Konut yatırımlarına olan talepte, il genelinde turizmin getirdiği istihdam olanaklarının önemli etkisi bulunmaktadır.
Gerçekleşen turizm yatırımlarının iç piyasaya etkisiyle göç almaya başlayan şehirde konut talepleri yükselme trendine girmiştir. Ancak son bir sene içerisinde yaşanan olaylardan kaynaklı turizmin etkilenmesinin Antalya il geneline de olumsuz bir yansıması olmuştur. İl genelinde gayrimenkul fiyatlarının bu durumdan etkilenmemiş olduğu hatta konut satış ve kira fiyatlarında artış olduğu da görülmektedir.
Antalya’da konut talebini etkileyen faktörlerin başında gelir düzeyi, göçler ile nüfustaki artış, iklimsel koşullar, konutlarda geri dönüş süresinin düşük olması ve yabancılara gayrimenkul satış kolaylıkları gelmektedir.
Bölgeye talep gösteren yabancı uyruklu vatandaşların büyük ölçüde Almanlar, İngilizler, Danimarkalılar, Ruslar, Hollandalılar olduğu görülmektedir. Yabancıların gayrimenkul alımını kolaylaştıran Mütekabiliyet Yasası’nın önemli ölçüde gayrimenkul piyasasına etkisi olmuştur. Ancak Rusya ile geçtiğimiz dönemlerde oluşan krizin sadece Rusların bölgeye olan talebini gözle görülür derecede azalttığı, diğer ülkelerin talebinde çok önemli bir değişiklik oluşturmadığı, görülmektedir.
Yabancıların gayrimenkul alımları da yine en fazla deniz kenarında bulunan turizm bölgelerinde yoğunlaşmaktadır.
Antalya’da konut talebinde yüksek gelir grubuna dahil kesimin Lara ve Konyaaltı sahil bandını tercih etmekte olduğu görülmektedir.
İç kesimlerde fiyatlar daha çok orta gelir grubu aileleri çekerken, sahil kesiminde fiyatlar çok daha yükselmektedir.
Yatırımcıların son dönemde tercih ettiği bölgelerin başında gelen Kepez ilçesi özellikle orta gelir grubuna hitap eden site yerleşimlerinin bulunduğu bir bölge olarak karşımıza çıkmaktadır. Bölgede son dönemde orta gelir grubundan çok orta-üst ve üst gelir grubuna hitap eden, sosyal olanakları geniş, lüks konut siteleri olarak yapılaşmalar dikkat çekmektedir. Yeni yapılan sitelerde merkeze kısmen uzak olması ve ticari hareketliliğin bulunmaması dezavantajlarını ortadan kaldırmaya yönelik ticari kullanım alanlarına ve sosyal olanaklara yer verildiği görülmektedir. Deniz seviyesinden yükseklik nedeniyle deniz ve şehir manzarası faktörü, merkezin yoğunluğuna nazaran daha sakin bir yerleşim alanı imkanı sunması ve Antalya’nın sıcak iklimi ile karşılaştırılarak daha nemsiz ve serin bir havaya sahip olması bölgedeki yeni konutların tercih edilirliğini artıran en önemli etmenlerdir.
Bölgede yeni yapılaşma oldukça yüksek düzeydedir.
Bölgedeki imar planlarında konut imarlı parselleri kapsayacak şekilde İsteğe Bağlı Ticaret fonkisyonu kararı getirilmiştir.
Ayrıca Kepez Belediyesinden edinilen bilgiye göre plan notlarında yer almayan 1,7 katsayı uygulaması bulunmaktadır. Söz konusu kat sayı uygulaması bu yıl sonuna kadar ruhsat alacak olan projeler için geçerli olup, yıl sonunda bu uygulamanın kaldırılacağı bilgisi edinilmiştir. Bu uygulmaların yatırımcıların bölgeyi tercih etmesinde önemli etkisi olmuştur.
Söz konusu uygulama ile inşaat alanı ((Arsa alanı x 0,80)- Tabanda kullanılan ticari alan) x1,7 şeklinde hesaplanmaktadır.
Kepez bölgesinde yer alan sitelerin kentten uzak ve sessiz bir mekan oluşu artı bir özellik olarak değerlendirilmekle birlikte, bazı eksileri de beraberinde getirmektedir. Bölgede sosyal donatı eksiklikleri, sinema- kültürel etkinlikler için yine merkeze gidilmesi gerekliliği, restoran, cafe tarzı gün içi zaman geçirilecek alanların ve spor salonu gibi aktivite alanlarının olmaması dikkat çekmektedir. Daha önemli olan kentsel donatıların da yakın olmayışı eczane, hastane bölgedeki en önemli eksiklikler olarak dikkat çekmektedir. Ancak Antalya’daki makro yatırımlar çerçevesinde planlanan 1000 yataklı Kepez Bölge Hastanesi’nin Kepez’de Göçerler Mahallesi Masa Dağı bölgesinde 1500 dönümlük arazi üzerinde geliştirilmesi planlanmaktadır. Şimdiden söz konusu hastane projesinin gayrimenkul yatırımlarına olumlu etkisi olduğu gözlemlenebilmektedir.
Kamulaştırma çalışmaları devam eden Batı Çevreyolu Projesi de bölgenin cazibesini artırması beklenen ulaşım yatırımlarındandır. Bölgedeki arsa sahipleri ve yatırımcıların çevreyolunun ve hastanenin tamamlanması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarına olacak olumlu etkiden yana beklentileri olduğu, bu iki makro projenin bölgede yer alan konut projelerinin pazarlanmasında önemli rolü olduğu gözlemlenmektedir. Batı Çevreyolu’nun tamamlanması ile birlikte merkeze gitmeden Kepez bölgesinden çevre illere erişim oldukça kolay hale gelecektir.
Bölgede yeni yapılan güvenlikli siteler, konut fiyatları dolayısıyla her kesimin erişimine olanak sağlamamaktadır. Son dönemde inşa edilen lüks konut sitelerine bakıldığında Kepez’de bulunan Loca İstanbul, Deluxe Antalya gibi proje örneklerinde, 2+1 konut fiyatları en düşük 450.000 TL’den başlamakta ve giderek artmakta iken, aynı zamanda değeri 1 milyon TL üzerine çıkan 4+1 daireleri de barındırmaktadır. Çeperde şehir merkezinden uzakta yaşamak isteyen her kesimin tercih edemeyeceği, üst gelir grubuna hitap eden siteler olduğu görülmektedir.
Bölgedeki projelerde ağırlıklı olarak 2+1 ve 3+1 konutlara yer verildiği görülmektedir. Daha çok oturum amaçlı ve aileler tarafından tercih edilen projelerde en çok tercih edilen konut tiplerinin 2+1 ve 3+1 daireler olduğu tespit edilmiştir. Bölgeye yeni yapılacak olan 1.000 yatak kapasiteli hastanenin açılmasından sonra 1+1 dairelere olan talebinde artacağı yönünde görüş hakimdir.
Ancak mevcut projelerin aileler tarafından oturum için tercih edilme oranı daha fazladır. 4+1 konut satış fiyatlarının yüksek olması nedeniyle geniş bir kitleye hitap etmemektedir. Projelerde yer alan 4+1 konutların satışlarının daha uzun sürede tamamlanacağı düşünülmektedir.
Yeni ve nitelikli projelerde yer alan konutların satış birim fiyat aralığının 2.700 – 4.600 TL/m2 aralığında değiştiği görülmektedir. Projelerin tamamında sosyal olanaklara yer verildiği, deniz ve şehir manzarası faktörlerinin pazarlamada ön plana çıktığı görülmektedir.
Bölgede yeni yapılan konut projelerinin yanısıra, eski konut siteleri de hakimdir. Atakent Sitesi, Defne Sitesi, Çağdaş Sitesi, Çankaya Sitesi, Özgür Sitesi, Akdeniz Sitesi, Deniz Sitesi bunlardan bazılarıdır. Bölgede imar izni dolayısıyla sitelerin 7 katlı olarak inşa edilmiş olduğu görülmektedir. Ancak eski konut sitelerine bakıldığında güvenlikli giriş, sosyal olanaklar ve ticari birimler açısından yetersiz oldukları da önemli dezavantajları arasındadır. Yeni yapılan siteler ise bu eksiklikler doğrultusunda sosyal yaşam alanı sunan, merkeze bağımlılığı minimuma indirecek donatılara sahip şekilde projelendirilmektedir.
Bölgede yapılan araştırmalarda apartman tipi yeni yapılmış binalarda istenilen fiyatların 1.800 – 1.850 TL/m2 civarında olduğu, satış rakamlarının ise 1.600 – 1.700 TL/m2 mertebelerinde olduğu görülmektedir. Söz konusu yapılar sosyal olanakları ve güvenliği olmayan, site dışında yer alan yapılardır. Bölgedeki eski konut stoğunda ikinci el piyasasına bakıldığında ise m2 birim fiyatlarının 1.000 – 1.100 TL/m2 mertebelerine kadar düştüğü görülmektedir. Müteahhit firmalar, bölge genelinde kat karşılığı oranlarını, deniz gören manzaralı arsalarda, %45-50 seviyelerinde tutmakta, iç kısımlarda manzaradan uzaklaştıkça ise %35 seviyelerine kadar düşürmektedir.
Asena GÜNGÖR
Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Istanbul Kurumsal Projeler Şube Müdürü