Son yıllarda hızlanan ulaşım çalışmalarıyla gayrimenkul piyasasının en önemli etkenlerinden olan erişilebilirliğin artması Anadolu Yakasının değerini hızlı bir ivmeyle artışa geçirdi. Bu bölgedeki ofis kiraları Avrupa Yakası ile yarışır hale gelmiş durumda.
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Değerleme Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Seda Güler, “Anadolu Yakası Ofis Piyasası Değerlendirmesi” başlıklı raporu AA muhabiri ile paylaştı.
Anadolu Yakasına 2000 yılından beri daha ekonomik olması ve elverişli arsa arzının bulunması nedeniyle talebin arttığını dile getiren Güler, son yıllarda hızlanan ulaşım çalışmalarıyla gayrimenkul piyasasının en önemli etkenlerinden olan erişilebilirliğin artmasının Anadolu Yakasının değerini hızlı bir ivmeyle artırdığını ve Avrupa Yakası ile yarışır duruma getirdiğini söyledi.
Güler, “Anadolu Yakası, Marmaray, 3 Katlı Boğaz Geçiş Tüneli, Kuzey Marmara Otoyolu, Fikirtepe ve Kartal gibi bölgesel kentsel dönüşüm çalışmaları, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi gibi üst ölçekli altyapı ve gayrimenkul projeleri, gayrimenkul piyasasını doğrudan etkilemiş ve gayrimenkul piyasası içinde önemli yeri olan ofis sektörüne de büyük katkı sağlamıştır.” dedi.
Birçok uluslararası firmanın bölgesel operasyon merkezini İstanbul’a taşıma kararının üst segment ofis ihtiyacını artırdığını ifade eden Güler, bu durumun da geniş metrekareli ofislere ihtiyacı artırdığını ve çok sayıda projeyi tetiklediğini, lokasyon trendlerinin de değişim yaşamasına neden olduğunu aktardı.
Güler, artık şehir merkezlerinden ziyade erişilebilirliği yüksek, altyapısıyla her türlü hizmet sağlayacak modern iş merkezleri ile lokasyon değişikliğine gidilmeye başlandığını kaydederek, bunun yanında eski ofis yerleşimlerinde de devamlılığın sürdüğünü bildirdi.
“Ataşehir ile Maltepe-Kartal aksı hızla gelişiyor”
İstanbul geneline bakıldığında ofis alanlarının belirli bölgelerde toplandığının görüldüğünü ifade eden Güler, Anadolu Yakasında Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinin yanı sıra son zamanlarda hızla gelişen Ataşehir ile Maltepe-Kartal aksının ön plana çıktığını söyledi.,
Anadolu Yakasının cazibesini artırmasında ve bu bölgede projelerin hayata geçirilmesinde ulaşım altyapısında yapılan iyileştirmelerin ve hız kazanan ulaşım projelerinin gösterilebileceğini belirten Güler, çeşitlenen ulaşımla bölgeye erişilebilirliğin artırılmasının buraya olan talebi de canlandırdığını, Avrupa Yakasında yer alan ofis bölgelerine denk alternatif yerleşim alanlarının oluştuğunu anlattı.
Güler, Maltepe-Kartal ile Ümraniye-Ataşehir bölgelerinin metronun yapılması ve ulaşılabilirliğin artırılmasıyla eski ticari merkezlerden Kozyatağı, Altunizade ve Kavacık’a göre daha nitelikli ve yeni nesil ofis stokları ile dikkat çektiğini bildirdi.
Kartal’da sürdürülen kentsel dönüşüm çalışmalarının ve Ataşehir’deki finans merkezi projesinin İstanbul için dengeleri değiştirecek nitelikte olduğunu vurgulayan Güler, “İki boğaz köprüsüne ulaşım kolaylığı bulunan ve ülke bazında bir proje İstanbul Finans Merkezinin (İFM) yapıldığı bölge gerek ulaşım ve erişilebilirlik gerekse yapılaşması gereği öne çıkan ofis alanlarından.” dedi.
“Ataşehir ve Ümraniye’de ofis kiraları 14-25 dolar aralığında”
Prestijli projelerin yer aldığı ve tamamen üst gelir grubuna hitap eden A+ ofislerin bulunduğu Ataşehir ve Ümraniye’de yer alan projelerde kira değerlerinin metrekare bazında ortalama 14 dolar ila 25 dolar arasında değiştiğini bildiren Güler, sözlerini şöyle sürdürdü:
“İFM’nin faaliyete geçmesiyle bu değerin yükselmesi bekleniyor. Ataşehir’e oldukça yakın konumda eski ofis yerleşimlerinden olan Kozyatağı bölgesinde yer alan projelerde kira değerlerinin metrekarede ortalama 20 ila 28 dolar mertebelerinde seyrettiği görülmektedir. Büyük alanlı kiralamalarda paçal kira değeri 18-20 dolar seviyesine kadar düşüyor. Anadolu Yakasında daha eski ofis bölgelerinden olan Altunizade ve Kavacık’ta daha çok butik tarzı ofis yapılaşması yer alıyor. Bu bölgeler Avrupa Yakasına yakınlığı ile yeni açılan ofis trendine göre, az katlı ofis plazalarında yer almak isteyen firmaların tercih ettiği bölgelerdendir.
Altunizade’de ortalama kira bedelleri metrekare bazında 18 ila 22 dolar arasında değişirken, Fatih Sultan Mehmet Köprüsünün yakınında olması nedeniyle tercih edilen ofis bölgelerinden olan Kavacık halihazırda pek çok kurumsal büyük firma tarafından tercih edilmiş bir merkezi iş bölgesi konumunda. Kavacık bölgesinde nitelikli ofislerin metrekaresinin ortalama kirası 15 ila 18 dolar seviyelerinde.
“Ümraniye ve Altunizade daha da canlanacak”
Güler, henüz inşaat aşamasında olan ve 2016 sonunda açılması planlanan Üsküdar-Çekmeköy Metro hattının hizmete girmesiyle Ümraniye ve Altunizade bölgelerinin daha da canlanacağını söyledi.
Anadolu Yakasında bölgeler bazında en büyük ofis stok artışının D-100 aksı ile Ataşehir bölgesinde gerçekleştiğini belirten Güler, bunun nedeninin İstanbul Finans Merkezi olduğunu bildirdi.
Güler, Maltepe ve Kartal bölgesindeki ofis stokunun D-100 aksı boyunca geliştiğini kaydederek, bu bölgenin Kartal’dan Kadıköy’e kadar uzandığını, bölgede genellikle Maltepe’den itibaren büyük alanlı ofis ihtiyacına yönelik projelerin yer aldığını, Kartal ve Pendik bölgesine gidildikçe daha ufak alanlara yönelim olduğunu aktardı.
Kartal ve Maltepe bölgesindeki marka projelerde ofislerin ortalama kira bedellerinin metrekarede 10 dolar ila 17 dolar arasında değiştiğini dile getiren Güler, toplu kiralamalarda bu değerin 6 ila 8 dolara kadar düştüğünü ifade etti.
Güler, “Pendik ve Kurtköy istikametine gidildiğinde ofis projelerinde kira birim değerinin metrekare bazında 5-7 dolarlara kadar düştüğü gözlemlenmektedir.” dedi.
“Ofis piyasasında düşüş var”
Anadolu Yakasında yeni oluşan ofis bölgelerinde stokun oldukça fazla olması ve alternatiflerin her geçen gün artmasıyla konuma göre değerlerin oluştuğunu belirten Güler, sözlerini şöyle tamamladı:
“Ayrıca ekonomide dolar kurundaki dalgalanmalardan ve genel itibarıyla ofis piyasasındaki işlemlerin dolar bazlı olmasından dolayı genel piyasada ortak bir düşüş yaşandığını da söylemek mümkün. Buna rağmen Anadolu Yakasına yapılması planlanan Marmaray’a entegre edilecek olan Kartal-Kurtköy-Tuzla-Gebze koridorunda önerilen raylı sistem projesi, Ümraniye-Ataşehir/Göztepe Metro Hattı ve Kadıköy-Ataşehir-Sancaktepe-Sultanbeyli Metro Hattı ile Avrasya Tüneli ulaşım alternatiflerinin artırılması ile Anadolu Yakasının, Avrupa Yakasına oranla ofis sektöründe mevcut duruma göre daha hızlı bir gelişim göstereceği ve gelişimin devam edeceği düşünülmektedir.”
AA