Karaköy hep gözde bir bölge oldu. İstanbul’un en kozmopolit bölgeleri arasında ilk sırada yer aldı. Yaklaşık iki yıl önce bu bölgeyi sokak sokak gezip yatırımcılar için araştırmıştık. Aradan geçen zaman içinde bölge adeta gayrimenkul yatırımcılarının hücumuna uğramış durumda.
Tarihi atmosferi ve merkezi konumuyla ilgi çekmesinin yanı sıra Salı Pazarı Kruvaziyer Limanı Projesi’nin (Galaport) yakında inşaatına başlanacak olması nedeniyle semt oldukça revaçta. Farklı sektörlerden birçok yatırımcı bölgeye adeta akın ediyor. Karaköy’de en gözde yatırım, eski binaları satın alıp otele dönüştürmek veya kafe ya da restoran açmak. Semtteki tarihi hanlar, iş merkezleri bir bir satılığa çıkartılarak otele ya da şık ofis merkezlerine dönüştürülüyor.
Aslında bölgedeki büyük dönüşüm üç yıl önce başladı. İstanbul’un turizmde yeni çekim merkezi haline gelen bölgesi son üç yılda ciddi bir kimlik değişim sürecine girdi.
Semtte talebin, dolayısıyla hareketliliğin en yoğun olduğu yer Bankalar Caddesi’yle Kemankeş Caddesi ve Meclis-i Mebusan Caddesi arasındaki arterler. Ama asıl önemli olan yakın zamana kadar yanından bile geçilmek istenmeyen Zürafa Sokak ve civarının da bu kervana katılmış olması.
Bölgedeki en değerli gayrimenkuller, Bankalar, Kemeraltı, Mumhane ve Kemankeş Caddeleri üzerinde yer alıyor. Özellikle Kemankeş Caddesi ile restoranların yoğunlaştığı Mumhane Caddesi hızlı gelişme gösteren caddeler olarak göze çarpıyor.
GALATAPORT’UN ETKİSİ
Galataport Projesi, henüz hayata geçmese de bölgenin gelişimine hiç kuşkusuz şimdiden en büyük katkıyı yapmış durumda. Özelleştirme İdaresi tarafından 16 Mayıs 2013’te gerçekleştirilen Salıpazarı Kruvaziyer Limanı (Galataport) ihalesini 702 milyon dolar teklifle Doğuş Holding kazanmıştı. Proje birkaç kez değişti. Para dergisinin haberine göre, son olarak Karaköy’deki dev kat otoparkı da yıkılacak. Yol burada yerin altına alınacak. Trafiğe kapalı alanların tamamı alışveriş ve yaşam bölgesi olarak yeniden konumlandırılacak.
Galataport Projesi’nde ise ofis alanları, otel, mağaza, restoran, kapalı otopark, rekreasyon alanları, kruvaziyer termal binası olacak. Son olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, geçtiğimiz ekim ayında Galataport için olumlu ÇED raporu verdi.
KİMLER OTEL YATIRIMI YAPIYOR?
Projenin hayata geçmesi ile birlikte bölgenin, turizm açısından oldukça hareketli hale geleceği ifade ediliyor. Büyük firmalar ve iş insanları tarafından bölgeye yapılan otel yatırımları da bu görüşü doğrular nitelikte. Bu projeler de ağırlıklı olarak Kemankeş, Bankalar ve Kemeraltı Caddeleri üzerinde yoğunlaşıyor.
Kemankeş Caddesi üzerinde, Akfen GYO tarafından geliştirilen Novotel Karaköy projesi, bölgede dikkat çeken otel projelerinin başında geliyor. Novotel Karaköy’ün 2016 başında hizmete açılması bekleniyor.
Aynı cadde üzerindeki bir diğer otel projesini de Seba İnşaat gerçekleştiriyor. Cadde üzerindeki tarihi Veli Alemdar Han’ı 2010 yılında 23 milyon dolara satın alan Seba İnşaat, binayı 158 odadan oluşacak Dilda Otel-Veli Alemdar Han adında beş yıldızlı bir otele dönüştürüyor.
Yine Kemankeş Caddesi üzerinde yer alan Türkbank’ın binasını TMSF’den ihale yoluyla satın alan Torunlar GYO, burada otel yapmaya hazırlanıyor. Cadde üzerinde Sarsılmaz Ailesi’ne ait bir otel inşaatı ise bitmek üzere. Yine Karaköy’de Elginkan Grubu kendi binasına otel yapmak için hazırlıklara başladı.
ÇOK SAYIDA OTEL FAALİYETE GEÇTİ
Bölgede, geçtiğimiz yıl iki butik otel hizmete girdi. Bunlardan birisi Bankalar Caddesi üzerinde Yılmaz Ulusoy Holding’in yatırımı olan 63 odalı Valut Karaköy The House Otel, bir diğeri ise Kemeraltı Caddesi’nde faaliyete geçen 71 odalı 10 Karaköy A Morgans Original.
Bankalar Caddesi üzerinde yer alan tarihi Sümerbank binasını ve yine bu binanın bitişiğinde yer alan ve Neve Şalom Vakfı’na ait Cemaat Han’ı da satın alan Yılmaz Ulusoy Holding, her iki binayı 40 milyon dolarlık bir yatırımla 63 oda kapasiteli Valut Karaköy The House Otel adıyla butik otele dönüştürdü. Karaköy Lokantası’nın üst katlarında da dokuz odalı Karaköy Rooms adında butik bir otel hayata geçti.
Kemeraltı Caddesi üzerinde yer alan ve Balıklı Rum Hastanesi Vakfı’na ait tarihi Büyük Balıklı Han’ı 49 yıllığına Vakıftan kiralayan Ne-Sa Turizm’in sahibi İsmail Ekşioğlu ise, ABD’li ünlü butik otel zinciri Morgans’la yaptığı işbirliği sonucunda Han’ı 10 Karaköy A Morgans Original adında bir butik otele çevirdi. Karaköy Selanik Caddesi üzerindeki Generali Sigorta’nın bulunduğu binada ise Koçak Gold’un sahipleri bir otel projesi yaptı.
Kılıç Ali Paşa Hamamı da restorasyon görerek yemden hayata geçti. Bankalar Caddesi üzerindeki Hasan (Has Han binası) Hotel de bölgenin yenilerinden.
GAYRİMENKULLER HALA DEĞERLENİYOR
Bölgede iki yıl öncesine kadar metrekare bazında 3 bin 500 ila 4 bin dolar aralığında el değiştiren binaların bugünkü metrekare fiyatlarının 5 ila 6 bin dolar civarında olduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi yetkilerince dile getiriliyor. Bölgedeki satılık ve kiralık gayrimenkullerde, iki yıl öncesine kıyasla yaklaşık yüzde 50 oranında fiyat artışı gerçekleştiğini söylemek mümkün. Bölgedeki ofis katlarının metrekare bazında satış fiyatı 4 ile 5 bin dolar aralığında olurken, bu ofislerin metrekare bazında kiralan ise 15-18 dolar aralığında değişiyor. Yine Karaköy bölgesindeki dükkanlar metrekare bazında 12 ile 15 bin dolar aralığında el değiştirirken, bu dükkanların metrekare kirası ise 30 ile 50 dolar arasında değişiyor.
BUTİK OTELLERE DÖNÜŞTÜRÜLÜYOR
Galataport’un hayata geçmesi ile birlikte bölgenin turizm odaklı yeni ticari işlevleri ile büyük kâr sağlayacağının düşünüldüğüne işaret eden Türkiye Sınai Kalkınma Bankası(TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Berk Ünsal, Galataport projesinin gündeme gelmesi ile birlikte özellikle yakın çevresindeki binaların birbiri ardına satıldığına vurgu yapıyor. Satın alınan binaların, çoğunlukla otel olarak projelendirildiğini belirten Ünsal, “Karaköy ve çevresinde, arsa stoğunun yok denecek kadar az olması, yeni projeler açısından az sayıda arsaya olan talebi de yükseltmekte. Ofis ve dükkan nitelikli birçok yapının yanı sıra bölgenin turistik potansiyeli de göz önüne alındığında, bölgede ticari gayrimenkuller açısından otel arzının düşük olduğu, Salı Pazarı Kruvaziyer Limanı projesinin de etkisiyle, bölgede önümüzdeki dönemlerde uluslararası standartlarda, bilinirliği yüksek bir marka tarafından işletilen, konaklama tesislerinin artacağı düşünülmekte” diyor.
Yatırım yapacaklar nelere dikkat etmeli?
Karaköy ile ilgili yaptığımız araştırma haberimizde bölgedeki gayrimenkul sahiplen ve kiracılar ile bölgede faaliyet gösteren emlak ofislerinin yetkilileri ile birebir görüşme imkanı bulduk. İşte, bu görüşmemizde yetkili ağızlardan öğrendiğimiz, bölgede yatırım yapacak olanlar için önemli uyarılar:
-Bölgede öncelikle fiyatlandırmanın hiçbir temel dayanağı bulunmuyor. Bunun bir kaç sebebi var. Bunlardan en önemli olanı, çok yüksek devir paraları olmasından dolayı kiralama öncesinde yaşanan sıkıntılar.
-Genelde vakıflara ait (bunlar İki tane kilise vakfıyla birkaç azınlık vakfı] mekanlarda kiracı olarak bulunan eski esnaf (bunlar hırdavat, spor mağazası ve denizcilik acentesi gibi birçok değişik işkolunda faaliyet gösteriyor) devri bir emeklilik ikramiyesi olarak görüyor. Bu nedenle de yüksek devir rakamları isteniyor. Bu durumu duyan vakıf yönetimleri de devirden pay isteyince ortaya anormal rakamlar çıkıyor.
-Örneğin, bölgedeki 40 metrekarelik bir dükkan için 200 ile 500 bin TL arasında devir parası istenebiliyor. Bu yüksek devir ücretleri doğal olarak kira bedelinin artmasına sebep oluyor. Aynı ebattaki bir dükkan için 6 ila 10 bin TL aralığında kira bedeli isteniyor.
-Gayrimenkul satışları, genelde 4-5 katlı binalar arasında yoğunlaşmış durumda. Çoğunun yapı kalitesi bozuk olan binalarda sokaktan sokağa farklı meblağlar gündeme geliyor. Bina oturumları çok farklılık gösteriyor, 30-40 metrekare oturumlu binalar olduğu gibi 150 metrekare oturumlu binalar da mevcut.
-Yıkılıp yeniden yapılabilecek olan binaların neredeyse yok denecek kadar az olduğu bölgedeki binalar, genelde ikinci derecede tarihi eser konumunda. Dar oturumlu bu binaların en ucuzunun fiyatı 2 milyon 500 bin TL’den başlıyor. Orta boy binalarda bu rakam 15 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Bu türden binalarla genelde butik otel yatırımcısı ilgileniyor.
-Bölgedeki emlak ofisi yetkilileri, bu ilginin sebebinin işletme karı elde etmek değil, binayı butik otele çevirdikten sonra bir süre işletip daha yüksek bir fiyata satmak olduğuna İşaret ediyor.
-Bölgedeki gayrimenkul sahiplerinin çoğunluğu Galataport Projesi’ni referans gösterip, satış veya kiralama yapmaya çalışıyor. Ne var ki, ortaya çıkan yüksek satış ve kira rakamları, bölgede kafe veya hediyelik eşya dükkanı açmak isteyenlerin bu düşüncesinden vazgeçmesine neden oluyor.
-Bölge iki ada üzerinden gelişim gösteriyor. Bunlardan ilki Tophane tarafındaki kafelerin olduğu bölge. Burada görece düşük kar marjıyla çalışan kafeler yoğunlukta. İkinci bölge ise Fransız Geçidi ve çevresi. Bu bölgedeki kafeler daha lüks segmentte. Her iki bölgede de bu yüksek kira bedelleri nedeniyle mekan açmak şu an için karlı bir yatırım olarak görülmüyor.
“PENINSULA YATIRIM İÇİN HAREKETE GEÇTİ”
Emre Erol / Keller Williams Türkiye Ülke Direktörü
Bakımsız ve terkedilmiş binaların, hanların varlığı bölgenin cazibesini azaltıyordu. Ancak toplu ulaşım imkanlarının fazla olması, kafelerin, butik otellerin ve restoranların sayısının her geçen gün artması bölgeyi çekim merkezi haline getirdi. Terk edilen köhne binalar, hanlar ve dükkanlar restore edilmeye başlandı. Bölgesel yenilenme ile özellikle Kemeraltı, Kemankeş Caddesi, Bankalar Caddesi ve Şahpazarı’nda metrekare fiyatlarında da ciddi bir artış yaşandı. Yere göre değişmekle birlikte satışlarda metrekare fiyatları 5 bin dolarlardan başlıyor. Özellikle gündemden düşmeyen Galataport Projesi’yle ses getiren Karaköy’de yerli ve yabancı yatırımcıların bölgeyi butik otel merkezi haline getirmeye başladıklarını biliyoruz. Önümüzdeki süreçte bölgede konuttan ziyade ağırlıklı olarak otel projelerinin geliştirildiğini gözlemleyeceğiz.
Halihazırda bölgede bulunan otellerde doluluk oranı yüzde 85 civarında. Galataport Projesi kapsamında oluşturulacak ofis alanlarının metrekare fiyatlarının merkezi iş alam (MİA) bölgesinin üzerine çıkmasını bekliyoruz. Karaköy ve çevresinde yeni inşa edilecek veya restore edilecek işyerlerinde metrekare fiyatlarının 50 doların üzerinde olması planlanıyor. Önümüzdeki yıllarda Karaköy’ün de 50-60 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip, yılda 60 milyon ziyaretçinin ağırlandığı İstiklal Caddesi gibi bir çekim merkezi haline dönüştürülmesi hedefleniyor. Karaköy’de Hong Kong’lu lüks otel markası Peninsula lüks bir otel projesi yapacak. Bu proje için kulislerde 300 milyon euroluk bir yatırım rakamından söz ediliyor.
ARAPLARIN ZÜRAFA SOKAK İLGİSİ!..
Özellikle Galaport Projesi ile yerli yatırımcıların dikkatini çeken bölge, Arap yatırımcıların da radarına girmiş durumda. Arap yatırım fonu destekli yabancı bir grubun, Türkiye’deki yatırım danışmanı firmasının, Zürafa Sokak ile ilgilendiği konuşuluyor. İlgili grubun Zürafa Sokak’ta yer alan binaları almak için yoğun bir uğraş verdiğini belirten bölgedeki emlakçılar, ilgili fonun Türkiye’deki yetkililerinin bölgede başka binalarla da ilgilendiğini söylüyor. Zürafa Sokak ile yakından ilgilenen grubun planının, buradaki evleri yıkarak, yerine butik otel, rezidans ve mağaza açmak olduğu ifade ediliyor. Arap yatırımcıların ilgilendiği sokak toplamda 6 bin 300 metrekare alanda konuşlanıyor. Sokakta şu anda dört katlı olan binalara, yedi kata kadar imar izni veriliyor. Bu durumda ortaya 44 bin metrekarelik bir alan çıkıyor. Zürafa Sokak’ta 42 tane evin olduğu, bu evlerin 37’sinin Matild Manukyan’ın ölümünden sonra oğlu Kerope Çilingir’e kaldığı, geri kalan beş evin ise Sümbül Yaşar Karasu’ya ait olduğu ifade ediliyor. Diğer genelevin bulunduğu Leblebici Şaban Sokak için de bazı fon ve yatırımcılarla görüşmelerin sürdüğü söyleniyor.
Para