Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, son birkaç yıla kadar İstanbul’da merkezi iş alanı denince akla gelen ilk bölgelerin tümünün Avrupa yakasında yer aldığını, bölgedeki ofis fiyatlarının hızlı artışına paralel olarak beyaz yakalılar için üretilen konutların fiyatlarının da aynı oranda artış gösterdiğini belirtiyor. Yazıcı, İstanbul’un gerek aldığı göçler gerekse Avrupa yakasındaki ulaşım imkanlarının gün geçtikçe çözümsüz hale gelmesiyle artık kabına sığmadığını, Anadolu yakasının ise yükselişe geçtiğini kaydediyor.
Altyapı projeleri gayrimenkulü değerlendiriyor
Yaşanan hızlı gelişime tepki olarak piyasanın kendi dinamiklerini belirlemeye başladığını ifade eden Yazıcı, Anadolu yakasında yeni metro ağlarının açılacak olması, bu hatlarda ve mevcut hatlardaki ofis ve konut piyasasının da hareketlenmesine yol açtığını belirtiyor. Özellikle Marmaray hattı sayesinde bir yakadan diğerine geçmekte yaşanan engellerin büyük ölçüde aşılmış olduğunu dile getiren Yazıcı, mega projeye ek olarak yapılması planlanan Avrasya Karayolu Tüp Geçidi, Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Köprü projelerinin geçtiği güzergahlar ve çevresindeki emlak değerlerinde ciddi derecede artışlar gözlemlendiğini vurguluyor. Yazıcı, mevcut projelerin tamamlanmasına doğru gayrimenkul fiyatlarında ikinci bir yükseliş dalgası daha yaşanmasının muhtemel olduğunun altını çiziyor.
Bununla birlikte, Üsküdar-Sancaktepe metro hattının devreye girmesiyle beraber erişilebilir fiyatlarda arsa stoku bulunması sebebiyle Sancaktepe’nin markalı konut geliştiricilerinin tercih ettiği bir bölge haline geldiğine değinen Yazıcı, Sancaktepe’de konut fiyatlarında %100’e yakın artışların gözlemlendiğini ifade ediyor. Yazıcı, Marmaray’a entegre edilecek olan Kartal-Gebze raylı sistem hattının da bu güzergahta konumlu konutların değerlerini arttırmasının beklendiğini, buna bağlı olarak bölgenin ofis geliştiricilerinin de dikkatlerini çekmeye başladığını belirtiyor.
Kentsel dönüşüm fiyatları yukarı çekiyor
Yazıcı, özellikle “Afet Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un yürürlüğe girdikten sonra Anadolu yakasında hane halkı gelirinin yüksek olduğu bölgelerde kat maliklerinin bu durumdan rant elde etmeye çalışması sebebiyle konut fiyatlarının el yakmaya başladığı söylüyor. Kentsel dönüşüm yerine bina bazlı dönüşüm yapılan Kadıköy bölgesi ve özellikle Bağdat Caddesi çevresindeki bazı projelerde birim metrekare satış fiyatlarının 10 bin dolara kadar dayandığını belirten Yazıcı, artık üreticilerin satışta zorlanmaya başladığına dikkat çekiyor. Son dönemde yaşanan bu gelişmeler nedeniyle Bağdat Caddesi’nde arz ve talep dengesinin iyice bozulduğunu ifade eden Yazıcı, yıkılan binalardaki mülk sahiplerinin geçici olarak oturacakları ev aramaları nedeniyle kira bedellerinin normalin üstünde arttığını, bölgede kiralık daire bulmanın, bulunsa da kiralayabilmenin iyice zorlaştığını belirtiyor.
En çok konut Pendik’te satıldı
Yazıcı, mevcut gelişmelere rağmen Anadolu yakasının hane halkı geliri orta, orta-alt olan bölgelerinin Avrupa Yakasının geneline kıyasla daha erişilebilir fiyatlı arsa stokuna sahip olması nedeniyle yatırımların hız kesmediğini ifade ediyor. 2015 yılının ilk 9 ayında Anadolu yakasında en çok konut satılan ilçelerin sırasıyla Pendik, Sancaktepe, Ümraniye, Kartal ve Kadıköy olduğunu kaydeden Yazıcı, Pendik ilçesinin aynı zamanda İstanbul’da en çok konut satılan 3’üncü ilçe olduğunu belirtiyor.
Yazıcı, son dönemde en çok konuşulan mega projelerden İzmit Körfez geçişi projesiyle birlikte Anadolu yakasında en çok konut satılan bölgenin Pendik olmasının sürpriz olmadığını da söylüyor. Önümüzdeki dönemde insanların İzmit’ten, hatta Bursa’dan İstanbul Anadolu Yakası’na çalışmak için gelebileceğini dile getiren Yazıcı, aynı şekilde Anadolu yakasından Bursa’ya kolaylıkla gidilebileceğini belirtiyor. Bu durumda bölgenin doğu aksında hareketliliğinin henüz başlamadığını ifade eden Yazıcı, 2016 yılında Pendik ve Tuzla bölgesindeki konut fiyatlarında ve el değiştirmelerde ciddi hareketlilik olmasının doğru bir beklenti olacağını kaydediyor.
Tuzla’da faaliyete geçen ülkenin en büyük marinalarından biri olma özelliğini taşıyan marina projesinin ise ilçeyi gelişim grafiğindeki en üst noktaya taşıdığını belirten Yazıcı, bölgeye gelen yerli turist sayısında ciddi artış görülürken, konut fiyatlarında da %35-40 bandında artış yaşandığını ifade ediyor. E-5 karayolundan ulaşımın daha efektif hale getirilmesi için planlanan Havaray projesinin faaliyete geçmesiyle bölgenin önümüzdeki dönemde yerli akınına uğramasını beklediğini söyleyen Yazıcı, Anadolu yakasının hızlı kentleşmeden payını olumlu yönde aldığını, yapımı devam eden projelerle Anadolu yakasının yükselişini sürdürdüğünün altını çiziyor.