Yerli ve yabancı otel zincirlerinin önümüzdeki beş yıllık projeksiyonlarına göre, İstanbul, Ankara, İzmir gibi gelişen kentlerle birlikte Antalya, Bodrum gibi kıyı şeridinde 285 yeni otel yapılması planlanıyor.
Türkiye’nin en büyük 50 otel zinciri, toplam 469 tesiste 123 bin oda ile kıyı otelciliğinden şehir otelciliğine kadar turizmin farklı segmentlerinde hizmet veriyor. Rixos Hotels 30 tesisindeki 10 bin oda ile birinci sırada yer alırken, Hilton Worldwide 38 tesisindeki 8 bin 693 oda ile ikinci, Crystal Hotels ise 14 tesisindeki 7 bin 147 oda ile üçüncü sırayı alıyor.
Yerli ve yabancı otel zincirlerinin önümüzdeki beş yıllık projeksiyonlarına göre, İstanbul, Ankara, İzmir gibi gelişen kentlerle birlikte Antalya, Bodrum gibi kıyı şeridinde 285 yeni otel yapılması planlanıyor. Bu tesislere 11,4 milyar liralık yatırım yapılması beklenirken, 28 bin 500 kişiye yeni istihdam sağlanması öngörülüyor. 200 un üzerinde sektöre iş sağlayacak olan otellerin yapımında, boyadan tekstile, teknolojiden gıdaya kadar milyonlarca liralık iş hacmi de yaratılacak.
Turizm yatırım hamlesinin başladığı 1980’lerde Türkiye’nin turist sayısı 1 milyon 200 bin civarındayken bugün bu rakam 40 milyona dayanmış durumda. Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü’nün (UNWTO) 2014 verilerine göre, Türkiye, Fransa, ABD, İspanya, Çin ve İtalya’nın ardından dünyanın en çok ziyaret edilen altıncı ülkesi. 2023 yılına kadar turist sayısı ve turizm gelirinde dünyada ilk beşe girilmesi hedefleniyor. Bu hedef kapsamında ülkemizdeki nitelikli yatırımların sayısı artmaya devam ediyor. Uluslararası otel zincirleri hem mevcut markaları ile büyümeye devam ediyor hem de yeni ekonomik otel markalarıyla Türkiye’nin farklı şehirlerinde yayılma stratejileri izliyor.
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2014 yılı verilerine göre, Turizm işletme Belgeli 3 bin 131 tesiste 807 bin 316 yatak ve Turizm Yatırım Belgeli bin 117 tesiste ise 309 bin 556 yatak var. Bu sayıya her yıl yaklaşık 100 bin yeni yatak ekleniyor. Deniz, kum, güneş turizmine hizmet veren tesisler, kongreden golfe kadar yeni turizm alanlarının keşfedilmesiyle bugün İspanya, Yunanistan, Mısır gibi rakiplere göre fark yaratan bir noktaya gelmiş bulunuyor.
OTEL KRALLARI
Ekonomist dergisi olarak Türkiye’nin tesis sayısı ve oda kapasitesi bakımından ilk 50’de yer alan otel zincirleri ile önemli grupların yatırım planlarını araştırdık.
Araştırmamız sonucunda, Türkiye’nin en büyük 50 otel zincirinin toplam 469 tesiste 123 bin 172 oda ile kıyı otelciliğinden şehir otelciliğine kadar turizmin farklı segmentlerinde hizmet verdiği sonucuna ulaştık. Sıralamada, 30 oteli ve 10 bin oda kapasitesi ile Rixos birinci olurken, 38 oteli 8 bin 693 oda kapasitesi ile Hilton Worldwide ikinci sırayı, 14 oteli 7 bin 147 oda kapasitesi ile Crystal Hotels üçüncü sırayı aldı.
Yaptığımız çalışmada, Türkiye’nin önde gelen turizm gruplarının önümüzdeki dönem için yaptıkları büyüme planlarına da ulaştık. Buna göre, 25 zincir, önümüzdeki beş yıl içinde İstanbul, İzmir, Bursa, Antalya, Muğla gibi kentlerde 4 yıldızlıdan 5 yıldızlıya, butik otelden kıyı oteline kadar farklı segmentlerde 285 yeni otel yatınmı planlıyor. Yaklaşık 69 bin yeni oda anlamını taşıyan bu tesislere yaklaşık 11,4 milyar liralık yatırım yapılması beklenirken, bilişimden tekstile, zücaciyeden mobilyaya kadar 200’ün üzerinde sektöre iş fırsatı yaratılacak. Bu otel yatırımlarının hayata geçmesiyle birlikte genel müdürden garsona, aşçıdan ön büro müdürüne kadar çeşitli kademelerde yaklaşık 28 bin 500 kişiye de yeni istihdam yaratılacak.
YURTDIŞI PLANLARI
Rixos, Divan, Dedeman, Titanic, Elite World gibi Türk otel zincirleri ise Türkiye dışındaki yatırımlarına Rusya’dan Türk Cumhuriyetleri’ne, Küba’dan ABD’ye, Almanya’dan Meksika’ya kadar dünyanın çeşitli kentlerini de eklemeyi hedefliyor.
Rixos’un Rusya, Ortadoğu, Kuzey Afrika, Orta ve Doğu Avrupa’da 10 ülkede 30 oteli ile yılda 1 milyon kişiyi ağırladığına dikkat çeken Rixos Yönetim Kurulu Başkanı Fettah Tamince, “2020 yılına kadar 30 yeni otel daha açacağız. Küba, Meksika, ABD, İran, Uzakdoğu, Vietnam, Birleşik Arap Emirlikleri, Körfez ülkeleri, Karayipler ve Malezya’da yeni oteller açmak istiyoruz. Beş yıl içinde 60 otel, 20 bin oda, 44 bin yatağa ulaşma hedefimiz var” diyor.
PLANLAMA SORUNU
Turistik Otelciler, İşletmeciler ve Yatırımcılar Birliği (TUROB) Başkanı Timur Bayındır, İstanbul’da son yıllarda yapılan yatırımların artık doyma noktasını aştığını, yapılan plansız yatınmlann sektörde fiyat rekabetini getirdiğini söylüyor. İstanbul’a yeni otel yatırımı yapılmaması gerektiğine işaret eden Bayındır, “Şehrin turizm potansiyelini artıracak çalışmalara odaklanmalıyız. Var olan tesisler birbirleriyle fiyat rekabeti yapıyor. Yatırımların geri dönüş süreleri uzuyor, kentte tehlike çanları çalıyor” diyor.
Yerli yatırımcıların yanı sıra, Hilton, Starwood Grubu, Mövenpic otelleri gibi yabancı zincirlerin de hala İstanbul ve Anadolu’nun gelişen kentlerinde işletme yöntemi ile otel açmaya devam etmeleri turizmde yatırımların devam ettiğini gösteriyor.
Türkiye’nin bugün bir turizm ülkesi olarak anıldığını belirten Türkiye Otelciler Federasyonu Başkanı Osman Ayık, “Dinamik bir sektör olan turizme her dönem yatırımlar yapılacaktır. Bu yatırımlar kimi zaman yeni yatırım, kimi zaman da tesislerin el değiştirmesi şeklinde olacaktır” diyor. Rixos’tan Barut’a, Titanic’ten Dedeman’a kadar yerli otel zincirlerinin Türkiye’nin yanı sıra dünyanın başka ülkelerinde de büyümeye başladıklarını belirten Ayık, iç pazarda rüştünü ispat eden bu markaların tecrübelerini yurtdışına taşımalarının Türkiye’nin imajına olumlu yansıdığını vurguluyor. Tesis sayısının artmasına karşın nitelikli çalışan sayısının aynı oranda artmadığını hatırlatan Ayık, Türkiye’de yılda ortalama 100 bin yeni yatağın devreye alındığını, bu tesislerin eleman sorununun giderek arttığını ifade ediyor.
YERLİLER ZİNCİRLEŞİYOR
Hilton, Starwood, Marriot Hotels gibi yabancı zincirlerin franehise ve işletme anlaşmalan yaparak büyüdükleri Türkiye pazarında, Rixos, Dedeman, Barut, Titanic, Elite World gibi yerli otel zincirleri de hem yatırım hem de işletme yoluyla büyüyor. Elite World Hotels Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Coşkun Elik, Elie World otel zincirinin tesislerinin tamamının kendi yatırımları olduğunu söylüyor. Kıyı otelciliği konusunda artan arsa maliyetleri nedeniyle tahsis arayışına girdiklerini belirten Elik, Türkiye’nin yanı sıra Rusya St. Petersburg’ta toplam 230 milyon dolara mal olacak iki otel yatırımı yaptıklannı ve bu yatırımların 2018 yılında devreye alınacağını vurguluyor. Türkiye’deki zincirleşme çalışmalarını yurtdışına taşıdıklarını belirten Elik, “Dünya markası olma hedefiyle Litvanya, Letonya gibi ülkelerde yatırım görüşmeleri yürütüyoruz. Münih, Viyana, Budapeşte ve Berlin ile de ilgileniyoruz” diyor.
GERİ DÖNÜŞ UZADI
Yatırımlarını kendilerinin inşa ettiklerine de dikkat çeken Coşkun Elik, 5 yıldızlı bir otelin metrekare maliyeti arsa bedeli hariç bin 500 Euro olurken, 4 yıldızlı otelin metrekare inşaat maliyetinin ise 950 Euro seviyesinde gerçekleştiğini söylüyor. Elik, “İstanbul’da arsa maliyetlerinin çok yükselmesi ve rekabetin artması nedeniyle, 2008-2009 yıllarında 8-10 yıl olan geri dönüşüm süreleri 13-18 yıla kadar çıkmış durumda. Rekabetin artması geri dönüşüm sürelerini uzatıyor” diye konuşuyor.
Otel yatırımlarında en büyük kalemi makine akşamlan, mekanikelektronik ürünler oluşturuyor. Çünkü son dönemde hayata geçirilen oteller tam otomasyon sistemine sahip olarak inşa ediliyor. Bu ürünlerin metrekare maliyetlerinin ise 550 Euro’lar seviyesinde olduğuna dikkat çekiliyor.
NERELERLE İLGİLENİYORLAR?
Anadolu’nun çeşitli kentlerinde iş oteli potansiyelinin artması otel zincirlerinin Anadolu’ya olan ilgisini artırdı. Dedeman, The Green Park, Wydham, Starwood, Divan, Hilton, Marriot, Titanic gibi zincirler, Ankara, İzmir, Bursa, Adana, Konya, Trabzon, Samsun, Şanlıurfa, Muğla ve Antalya gibi turizmi ve iş yaşamı gelişen kentlere odaklanmış durumdalar.
Otel zincirleri 5 yıldızlı yatırımların yanı sıra, 4 yıldızlı markaları ile de yatırımlar yapıyorlar. Dedeman Otelleri Yönetim Kumlu Başkan Yardımcısı Rıfat Dedeman, şirket olarak 5 yıldızlı Dedeman markası ile birlikte ‘Park Dedeman’ markası ile de büyüme planlan yaptıklarını söylüyor. îş yaşamının geliştiği kentlerde 4 yıldızlı otel talebini görüp Park Dedeman markasını yarattıklarını belirten Dedeman, bu iki markayla büyüme planları yaptıklarını ifade ediyor.
YATIRIMCI, İŞLETMECİ FARKI
Otel yatırımı yapan Elite World, Titanic, Dedeman, Divan gibi turizm gruplarının bir kısmı kendi mülklerinin sahibi olarak ya da işletme anlaşmaları ile yollarına devam ederlerken, Hilton, Wydham, Starwood, Marriot gibi kimi gruplar da işletme anlaşmaları ve franchise vermeyi seçiyorlar.
Türkiye’de kimi yatırımcılar da otel yapıp uluslararası otel zincirlerine işletmeye vererek otel yatırımcısı oluyor. Örneğin Ever Turizm, bundan yaklaşık iki yıl önce, dünyanın en büyük zincir otel gruplarından Wyndham Hotel Group ile 10 yıllık süreçte Türkiye’de 30 tane 4 yıldızlı Ramada Encore’u kapsayan bir yatırım anlaşması imzalamıştı. Grup’un otel yatırımı yapacağı şehirler arasında, Şanlıurfa, Gaziantep, Kayseri, Hatay, Eskişehir, İzmir, Sinop, Konya, Ordu, Van ve Malatya başı çekiyor.
Starwood Grubu’nun Türkiye’yi önemli bir pazar olarak gördüğünü ve bu çerçevede yatırım yapmaya devam ettiğini söyleyen Stanvood Grubu Türkiye Bölge Müdürü Sabine Dorn Ağlagül, “Şu anda 13 otel ile faaliyet österdiğimiz Türkiye’de otel sayımızı önümüzdeki beş yılda iki katına çıkarmayı hedefliyoruz. 10 markamızın yedisi Türkiye pazarında. Önümüzdeki dönemde yatırım ortamının netleşmesi halinde tüm markalarımızın Türkiye’de olmasını planlıyoruz. Gaziantep, Mersin, Antalya gibi kentlere otel açmak üzere bakıyoruz” diyor.
ANADOLU’YA YAYILACAK
Marriott International Geliştirmeden Sorumlu Başkan Yardımcısı Poğda Demircan, Türkiye’de 2020 yılına kadar 50 otelin üzerine çıkacaklannı söylüyor. Şirket, Bulgari Hotels and Resorts, Autograph Collection Hotels, Residence Inn by Marriott ve Moxy markalarını da Türkiye’ye getirmeyi planlıyor. Kuruluş MARCH adı verilen Moxy, AC by Marriott, Residence Inn by Marriott ve Courtyard by Marriott markalarını içeren ekonomi ve orta ölçekli marka grubunu Türkiye’de ağırlıklı olarak franchise modeliyle hızlı büyümesini hedefliyor. Demircan, franchise yapılanmasına yatırım yapan Marriott International’ın işletme anlaşmalan ile de ilerleyebileceğini belirtiyor. Şirket, istanbul’da tüm markalar, kıyılarda üst segment markalar, Anadolu şehirlerinde de MARCH grubu markalarıyla yayılacak.
Yakın planda Avrupa’da ve istanbul’da olmak üzere iki yeni otel yatırımı planladıklarını belirten Richmond International Genel Koordinatörü Ümit Yaşar Atalay da Türkiye’nin çeşitli illerinde işletme ya da franchise görüşmeleri yaptıklarını söylüyor.
HEDEF İLLER
Divan Express ve Divan Suites markasıyla sadece yönetim anlaşmasıyla ilerlediklerini belirten Divan Grubu Genel Müdür Yardımcısı Dr. Faik Öztunç, beş yıl içinde 36 otel ile 4 bin 869 oda kapasitesine ulaşmayı hedeflediklerini ifade ediyor. Öztunç, Hatay, iskenderun, Konya, Urfa, İzmir, Trabzon, Çanakkale, Samsun illeri ile istanbul’da Üsküdar-Ataşehir hattı, Karaköy, Sirkeci, Kağıthane, Haliç kıyısı ve Levent Maslak hattında otel planlan olduğunu söylüyor. Yurtdışında ise Birleşik Arap Emirlikleri’nde Abu Dhabi ve Dubai, Katar’da Doha, Irak’ta Basra ve Süleymaniye, İran’da Tebriz, Kazakistan’da Astana, Bosna Hersek’te Saraybosna ve Avrupa’nın öncelikli şehirlerinde görüştükleri projeler olduğunu vurguluyor.
ARZ FAZLASI
Antalya’daki üç otellerinde 3 bin 400 yatak kapasitesine sahip olduklarını belirten Gloria Hotels & Resort CEO’su Öznur Özdemir Özaltın, beş yıl içinde 4 bin yatak kapasitesi hedeflediklerini söylüyor. Şehir otelciliğine girme planlan çerçevesinde New York ve istanbul da araştırmalar yaptıklarını, yatırımın daha kısa zamanda geri döneceğini gördükleri New York’ta yaklaşık 250 odalı bir otel açmayı planladıklannı vurgulayan Özaltın, Avrupa ve Amerika’da başka bir noktada da Gloria’yi konumlandırabileceklerini, yatırım ve işletme anlayışının bir arada olacağını belirtiyor. 1990’lı yıllarda desteklenen tesisleşme hamlesinin bugün yerini ‘arz fazlasına’ bıraktığına dikkat çeken Özaltın, “Bugün sadece Antalya bölgesinde kayıtlı 600 bin yatak var ki, bu kapasitenin çok üzerinde. Tek düze yatınmlar yerine farklılaşma ve çıtanın hep yukanya doğru çıkma hedefi ne yazık ki pek çok yatırımcının gündeminde değil.
Ürün yelpazesi genişletilerek, farklı konseptler geliştirilebilirse bu kadar yatak kapasitesi ile daha üst sıralara çıkılabilir” diyor.
Limak Hotels Genel Koordinatörü Kaan Kavaloğlu, yatırım ve işletmeyi bir arada yürüten Limak Turizm Grubu’nun bugüne kadar turizme 500 milyon dolar yatırım yaptığını belirtiyor. Kavaloğlu, “Kıbrıs projemiz 20l6’da tamamlandığında bu rakam 750 milyon dolan bulacak. Kısa ve orta vadede istanbul ve Antalya’da birkaç tesisi bünyemize katmayı planlıyomz. Makedonya’da bir otel inşaatımız başladı. Kosova, Güney Fransa ve ingiltere’de yatırımlar düşünülüyor. Bunların tamamına yakını yatırım olacak, işletmeye sıcak bakmıyoruz” diyor. Beş yıl içinde yurtdışında üç otel açmayı planladıklannı belirten Kavaloğlu, yakın gelecekte Makedonya Üsküp’te otel ve rezidans, Kosova’da şehir otelciliği, Fransa Nice’te otel almayı planladıklannı söylüyor.
YATIRIMCILARIN PLANLARI
Otel yatırımlan ile bilinen Akfen GYO’nun ikisi inşaat aşamasında olmak üzere yurtiçinde 15, yurtdışında beş ve toplamda 20 oteli, 3 bin 628 odası ve 7 bin 114 yatak kapasitesi bulunuyor. Dünyanın en büyük otelcilik guruplarından Accor Grubu ile 2006’da Ibis ve Novotel markalarına oteller geliştirmek üzere stratejik ortaklığa imza atarak turizm yatırımlanna başladıklannı belirten Akfen GYO Genel Müdürü Vedat Tural, bu işbirliği ile uzun dönemli sözleşmeler ile Accor’a otel kiralayıp kira getirişi elde ettiklerini söylüyor. Tural, başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde ihtiyaca göre mevcut otel sayılarını arttırmak istediklerini vurguluyor.
Ankara’da Büyiikhanlı Park Hotel & Residence ile Ataşehir Marriot’un sahibi olan Büyükhanlı Kardeşler İnşaat Turizm Otelden Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Ahmet Büyükhanlı, İstanbul’un Avrupa Yakası’nda otel veya otel arsası araştırdıklannı söylüyor. Otellerini mutlaka kendilerinin işletmeyi tercih ettiklerine dikkat çeken Büyükhanlı, İstanbul ve büyük şehirlerde ihtiyaca göre otel sayılarım artırmak istediklerini belirtiyor.
Turizm sektörüne yatırımcı kimliği ile giren Er Yatırım ın ilk yatırımı olan Four Points by Sheraton, İzmir Bayraklı’da 2016 yılında açılacak. 2018 yılına kadar Kağıthane, Ataşehir, Eminönü ve Kartal’da olmak üzere dört otel daha açmak için çalışmalarının devam ettiğini belirten Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, “İzmir, Kağıthane ve Ataşehir’de açılacak otellerimiz Four Points by Sheraton markasıyla işletilecek. Er Yatırım olarak önümüzdeki beş yılda altı otele ve yaklaşık bin odaya, 10 yıl içinde de 20 otele ulaşmayı hedefliyoruz” diye konuşuyor.
TURİZM YATIRIMCILARI DERNEĞİ BŞK. MURAT ERSOY:
“Hedef odaklı yatırım yapılmalı” “Turizm konusunda Türkiye’de yaşanan yatırım yarışında hedef kitlesi iyi belirlenen yatırımlar yapılmalı. Bir tesis yaparken önce hangi turist profiline satılacağı belirlenip bölge ona uygun mu araştırılmalı ve ona göre adım atılmalı. Son dönemde yatırımcılar fizibilite çalışması yapmadan yatırım yapmamaya başladı. Bu da sektörün bilinçlendiğini gösteriyor!’
SERVOTEL KURUCU ORTAĞI AYLA HEYVEGİL:
“Verimli projeler üretilmeli” “Türkiye’nin son 10 yılda atak yaptığı bir alan olan turizmde sadece tesis yapmak yeterli değil. Turizm hareketinde yeni trendlerin takip edilmesi ve turistlerin ihtiyaçlarına, taleplerine uygun tesislerin planlanması gerek. Geri dönüşünün hızlanması için fizibilitesi iyi yapılmış verimli projeler üretilmeli. Yabancı zincirlerin Türkiye ilgisi hala ülkemizde turizmde potansiyel olduğunu ortaya koyuyor!’
ELİTE WORLD OTELLERİ ZİNCİR GENEL MÜDÜRÜ ÜNSAL ŞİNİK:
“Markalaşmada üç aşamalı süreç” “Türkiye’de otellerin zincirleşme süreçleri üç aşamalı bir şekilde gerçekleşiyor, ilk aşamada markalar kendi otellerinin sahibi olarak sektörde hizmet veriyorlar, ikinci aşamada işe birkaç yıllık franchise anlaşmaları ile ilerliyorlar. Üçüncü aşamada ise marka kırılması başlıyor. 5 yıldızlıdan sonra 3 yıldızlı marka yaratılması süreci geliyor!’
Ekonomist
Bir yanıt bırakın